2008年长沙市房地产秋季会分析总结
     
     
     
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    08年长沙市房地产秋季房交会分析总结
     
    转眼间又一年的房交会来临，冰冻时间还将继续延续么？人们还将继续保持观望的态度么？开发商之间将展开血腥的价格PK，九折、八折……或是更低的折扣？政府又将保持什么样的态度呢？对于长沙房地产市场而言，或许，这依然是个难解谜题。在货币政策紧缩、一线城市相继出现房价波动的负面影响下，长沙第２６届房地产交易展示会，能否成为一次真正意义上的破冰之旅？
     
     
     
     
    目 录：
    一、房交会基本情况
    二、参展楼盘介绍
    三、参展项目交易情况分析
    四、整体行情综述
     
     
     
     
     
    一、房交会基本情况
    时间：2008年10月30日－11月2日
    地点：红星国际会展中心举行
    组织单位：
    主办单位：长沙市人民政府；
    承办单位：长沙市房屋产权管理局、长沙县人民政府、长沙房地产业协会；
    执行承办：长沙晚报、长沙广电集团、潇湘晨报、三湘都市报；长沙房地产信息中心、湖南电台交通频道、湖南大华国际广告有限公司；
    本届房交会主题为“和谐人居，文明长沙”，组委会精选了【乐?楼市】秋之声——中国长沙第26届房地产交易展示会开幕式、【谈?楼市】秋之策——“两型社会与大城市群的发展战略”高峰论坛、【携?楼市】秋之恋——“十年如一”多媒体网上房展、【品?楼市】秋之果——“房改十年，朝花夕拾”长沙市住房制度改革十年系列成果展、【喜?楼市】秋之和——“淘房”大市场、【逛?楼市】秋之谐——安居房源选房中心、【迎?楼市】秋之行——“我在长沙有个家”买房团购大行动、【赏?楼市】秋之舞——“社区”大舞台、【庆?楼市】秋之幸——“楼市霸王”大比拼，【圆?楼市】秋之福——闭幕式及各项评比颁奖典礼等十大主题活动。
　　作为财政部推出房产新政后的首个楼市行情“验证会”，开发商纷纷使出促销降价的各路招数，欲给渐入“寒冬”的楼市添柴加火，但收效甚微。大会紧紧围绕着住房保障这一中心，推出了安居房源选房中心以及买房团购房大行动等十大特色主题活动，为广大购房者，提供了一个较为广阔的选房平台。据了解，在80多家参展楼盘中，安居房、经适房、货币补贴房总共18家，达成“服务楼市”、“提振信心”的展会功能和全新使命， 组委会初步统计，房交会期间交易量仅为去年的五分之一。尽管个人住房利好新政近来一一“落地”，但受看涨不看跌的心理影响，消费者仍多持观望态度。
     
    A、      会展情况
    共81家房地产企业和5家相关行业的展位亮相。其中一楼展位展示长沙市品质楼盘,共33家，二楼展位则专门展示整个长沙县包括星沙、暮云的精品楼盘，共29家;三楼展位主要为安居房源选房中心，为广大市民最大限度提供经济适用房源。
    本届房交会是下半年长沙楼盘集中亮相、促销的盛会，其结果或将影响长沙楼市后期走势,但不能避免的现实会是：资金链稳健的开发商，会推迟开盘时间，等待现房；自有资金不足的开发商，将会低价开盘，争取资金早日回笼。由于供应量大，各种类型房源纷纷上市，消费者选择余地更大，不会轻易下单，预计今年年底之后，买准现房将成为大势所趋。
    B、参观情况
    据统计，本届房交会4天时间里，现场接待观展市民33.3万余人次，网上房展点击近80万人次，日均点击量超过20万人次。各类房屋总成交金额高达16.6亿元，整体水平与上届房交会相比明显上升。作为历届房交会唯一指定会刊《长沙楼市》2008秋季刊，房交会期间共发放了2万余册。
    从现场看，总人气与往年相比已有不足。从人群总体年龄结构判断犹太偏年轻，估计为业内人士居多，而实际购房者不多。整个展会中，比较有实力的开发商没有参展，可能是对今年的秋交会已有理性判断。在参展的楼盘中，在万科的展位上，实际购房者较多，人气也还旺，可见因为万科的品牌、产品质素和实际倡导降价的效应，还是产生了很大影响力。
     
    C、成交情况
    自组委会的统计数据显示，本届房交会4天时间，各类房屋实际成交549套，比上届房交会增长了近一倍，实际成交总面积5.5万平方米，成交金额2.6亿元。数据显示，市场刚性需求依然强劲。各类房屋（意向与实际）总成交3259套，与25届房交会相比增长20%，总成交面积35.5万平方米，总成交金额达16.6亿元。在意向成交2710套总量中，货币补贴安居房源意向成交达617套，总面积达30万平方米，成交金额达14亿元，意向成交套数与25届房交会相比，增长了22%。 
    值得关注的是，本届房交会长沙县集团参展收获颇丰——4天实际成交181套，成交金额5200万元，意向合同887套，金额3.1亿元。合同加意向成交面积达12万平方米，占整个房交会成交比的三分之一。
    这一届房交会是价格最为实在的一届。从成交情况来看，中小户型，80平方米左右的小两房最受追捧；另外长沙县楼盘主力价位较低（在2600～2800元之间）、城区配套成熟等优势，使长沙县参展商大获丰收。
    　D、 各届房交会交易数据表

    —长沙市房屋产权管理局
    观点：作为2008年长沙楼市最后的盛宴，在救市新政频出、楼市频遭寒流的大背景下，此次房交会无疑成为验证房产利好政策是否生效的最佳实验场。本届房交会的有效成交远超过春交会。在新政的导火索中，在观望和僵持中压抑了近一年的购房需求稍微解冻。而因地市级买房团的加入，也使今年秋季房交会的意向成交数据与去年同期大致持平。之前深陷悲观的开发商们，或许在房交会４天的“意外”中，可以重建信仰。但市场并没有恢复到去年的形势，观望气氛仍然迷漫在整个房地产市场。
     
    二、参展楼盘介绍
    本届房交会80多家企业纷纷亮相，分布的区域较广，不同户型、不同品质、不同价位的楼盘，充分满足不同消费群体的住房需求，呈现出以中小户型和货币补贴安居房源的成交为主，以刚性需求和自住型置业为主的新特点。
    （一）、展场布局
    长沙第26届房交会展位图
    


     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    （二）、参展项目情况
     本届房交会历时4天，共有81家房地产企业和5家相关行业企业集体亮相，
    1、历届房交会参展楼盘数量一览
    

    图1 近四届参展楼盘数量一览
    81
    91
    53
    40
    0
    20
    40
    50
    80
    90
    100
    08年秋季
    08年春季
    07年秋季
    07年秋季
    

• 本届房交会参展楼盘共计81个，比春交会少了近10个；其中2个为外地楼盘，分别为宁乡金满地商业街与湘潭三和医药物流园项目。

• 三层展厅，主要分为三大流派：一楼展位主要为长沙市各大品质楼盘流派，二楼展位则为长沙县楼盘流派，而三楼展位则主要为安居房源选房中心流派。

    2、参展楼盘区域分析
    

• 长沙市四区参展楼盘中，雨花区参展楼盘最多，达20个。近两年来雨花区在土地挂牌和商品房成交面积均稳居其他各区之首，未来区域内竞争将日趋激烈。

• 本届房交会长沙县楼盘集体出展，占据整个二层展楼，29个楼盘盛装亮相。参展楼盘主要以性价比高的低价位楼盘和规模品牌大盘、别墅为主；

    3、参展楼盘价格区间分析
    
    49%
    
    19%
    
    4%
    
    4%
    
    24%
    
    
    16%
    
    21%
    
    4%
    
    49%
    
    10%
    

• 楼盘真正降价已经到来，“3000-4000元/平米”成为本届房交会最集中的价位；相对今年春交会上4000-5000元/平米的集中价位来看，“死扛不降价”以逐渐被购房者所瓦解。 

• 5000元/平米以上房价，占总比例的8%；主要为公寓、别墅项目；相对春季房交会高端价位楼盘减少接近7成。

    三、参展楼盘展位布置情况：
      　本届房交会规模盛大