长沙写字楼市场研究报告                                                     
     
     
     
    长沙市写字楼市场
     
    研
    究
    报
    告
     
     
     
    
    长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司
    二00八年三月七日
    
    


     
    目  录
    前    言              - 2 -
    一、长沙写字楼发展回顾              - 2 -
    1、上世纪九十年代：长沙写字楼首现与阵痛              - 2 -
    2、2000年前：写字楼市场回暖与产品升级发展              - 2 -
    3、21世纪年初：长沙进入SOHO商住的时代              - 3 -
    4、2002-2005：酒店式公寓席卷星城              - 3 -
    5、当前：长沙进入高档专业写字楼时代              - 3 -
    二、长沙市写字楼市场概况              - 3 -
    1、2003－2007年6月写字楼预售与销售状况              - 3 -
    2、2003－2007年6月长沙市写字楼空置面积              - 4 -
    三、长沙写字楼市场现状分析              - 4 -
    1、区域分布分析…………………………………………………………………………………………- 5 -
    2、区域分布特点：集中分布于城市主干道              - 5 -
    3、产品构成分析              - 8 -
    4、售价及租赁价格分析              - 9 -
    5、产品配套分析              - 11 -
    6、客户群体分析              - 13 -
    四、长沙写字楼市场存在的问题              - 14 -
    1、长沙没有一个真正意义上的现代化甲级写字楼              - 14 -
    2、商住楼占有率过大              - 14 -
    3、突显出企业的个性不够              - 14 -
    4、写字楼配套不合理              - 15 -
    5、写字楼物业管理存在的问题              - 15 -
    五、写字楼市场发展趋势预测              - 15 -
    1、对办公设施的国际化需求导致市场竞争激烈              - 15 -
    2、写字楼产品主题化、个性化发展趋势突显              - 16 -
    3、“LOFT”写字楼的优势              - 16 -
    4、空间设计的人性化受到广泛关注              - 16 -
    5、服务设施综合配套化日趋重要              - 17 -
    6、总部写字楼模式发展迅猛              - 17 -
    7、生态节能型写字楼为未来发展主方向              - 18 -
    8、区域扩展趋势              - 18 -
    六．总  结              - 18 -
    1、总体市场供略大于求              - 18 -
    2、商住、商务公寓仍占主体地位              - 19 -
    3、高端写字楼缺乏，中档未来市场广阔              - 19 -
    4、价格将稳步上升              - 19 -
    5、配套将成为决定项目重要因素              - 19 -
     
    
    前    言
    近年来长沙写字楼市场风起云涌。华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。
     
     
    一、长沙写字楼发展回顾
     
    1、上世纪九十年代：长沙写字楼首现与阵痛
    1993年，平安大厦的成功开发，书写了长沙写字楼市场第一笔。随后，大量开发商涌入。又建成了以华侨大厦、华联大厦等为代表的第一代长沙写字楼。
    1997年，受国家宏观经济体制的影响、沿海开发潮流回流，加上写字楼自身的缺陷，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置。许多实力不济的开发商纷纷被淘汰出局，留下一个又一个空洞的大坑。这是长沙写字楼市场的第一次兴衰更替。
    这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。
    2、2000年前：写字楼市场回暖与产品升级发展
    1998年起，长沙新企业不断增多，加之政府大力发展高新技术企业，使得写字楼需求量大增。
    短短的一年间，银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦拔地而起，作为众多第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地。
    顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在银华大厦等代表楼盘中得到了体现。
    3、21世纪年初：长沙进入SOHO商住的时代
    2000年，顺天城利用发达的通讯条件以及网络的普及，在长沙首推了SOHO居家办公理念。一时间SOHO成为了众人皆知的名词，也顺理成章地成为了这一阶段长沙写字楼市场的代名词。
    4、2002-2005：酒店式公寓席卷星城
    酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。作为一种商务酒店和公寓的结合体，酒店式公寓不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务。和府酒店公寓是其典型代表。
    5、当前：长沙进入高档专业写字楼时代
    2002年入世成功对于长沙的写字楼市场而言是一个非常重要的转折点。
    大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。从此，“高档次、专业化”成为了写字楼的主流发展方向。
    以顺天国际财富中心、亚大时代为代表，写字楼在硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高；其后，以中天广场、运达国际广场为代表的写字楼在这些方面表现得更为超前。
    从配置比较低、商务形象不凸出的早期写字楼发展到目前的高档专业写字楼，硬件设施的配置以及物业管理的不断提高是这一过程的主线。
    办公概念以及平面空间的创新也为这个过程注入了鲜活的动力，并代表了一个新的发展阶段。
    总体来看，高标准的硬件配置以及完善的物业服务仍然是开发商的努力方向。
     
     
     
    二、长沙市写字楼市场概况
     
    1、2003－2007年6月写字楼预售与销售状况
       
    2003年至今，长沙市写字楼销售市场整体上处于缓慢下降的趋势。
    这说明写字楼市场的供应量正在减少，存在较大的市场空间。
    2007年上半年，长沙写字楼市场销售面积首次超过了预售面积，达到了2.76万平米，说明写字楼市场需求量正在迅速上升。
    预计在未来1－2年内，随着市场经济的快速发展，外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对写字楼的需求量将会增大，市场操作空间进一步提高。
    2、2003－2007年6月长沙市写字楼空置面积
    
    03年以后，写字楼空置面积明显增大。每年全市写字楼面积累集超过10万平米。
    3、长沙2003-2007年长沙企业规模情况（长沙市第二次基本单位普查数据公报，长沙市的中小企业从数量上说占有绝对优势）：
    （1）按企业人数划分，50人以下的企业占到企业总数的73.90％
    


     
     
     
     
     
    （2）按企业营业收入划分，营业收入在100万以下的企业占到企业总数的48.00％
    


     
     
     
     
     
    （3）按企业固定资产划分，固定资产在50万以下的企业占到企业总数的56.30％
    


     
     
     
     
     
     
    三、长沙写字楼市场现状分析
    1、区域分布分析
    从2000年起，长沙市写字楼开始追求经济学上所说的“积聚效应”，逐步向市中心靠近。时至今日，形成了以芙蓉广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区。这一区域一直延伸到韶山路等其他主干道，与《长沙市城市总体规划(2000－2020) 》中提出的长沙CBD“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路”基本叠合。
    星城南拓，省府南迁，经济中心将发生南移。在体育新城、天心生态新城等新兴城区，经济发展动力强劲。
    可以预见，未来几年，长沙写字楼市场的激烈竞争场景也将在劳动东路以及湘府路沿线精彩上演。
    2、区域分布特点：集中分布于城市主干道
    （1）当前长沙写字楼的布局呈现出一种三横两纵“日”字形架构。
    三横：五一大道、劳动路、解放路
    两纵：芙蓉路、韶山路
    新一代写字楼物业绝大部分矗立在城市主干道的沿线。
    城市节点是人流、物流、资金流信息流会合之处，更是财富与商机的制高点。
    开发写字楼、商务楼的