岳阳房地产市场初步调研报告
     
    目         录
     
    第一部分  区域分析……………………………………………………………………………………………………………………   1
              一  区域社会发展状况……………………………………………………………………………………………………… 1
              二  项目所在区—岳阳楼区基本情况介绍………………………………………………………………………………… 4
    第二部分 岳阳房地产市场宏观分析……………………………………………………………………………………………………  6
              一  岳阳房地产现状………………………………………………………………………………………………………… 6
              二  岳阳房地产走势………………………………………………………………………………………………………… 7
              三  岳阳房地产未知变数…………………………………………………………………………………………………… 8
    第三部分 楼盘个案调查…………………………………………………………………………………………………………………  9
              一  岳阳房地产市场三大版块构成………………………………………………………………………………………… 9
              二  分布在各版块之中的代表性楼盘……………………………………………………………………………………… 10
              三  三大版块代表性个案调查……………………………………………………………………………………………… 10
    第四部分 2009年上半年房地产市场情况分析………………………………………………………………………………………… 32
    一  开发投资稳步增长……………………………………………………………………………………………………… 32 
    二  开发建设健康发展……………………………………………………………………………………………………… 34
    三  市场成交日趋活跃……………………………………………………………………………………………………… 34
    四  房屋价格走势平稳……………………………………………………………………………………………………… 36   
    第五部分 总结……………………………………………………………………………………………………………………………  38 
              一  我项目在岳阳市场的优劣势分析……………………………………………………………………………………… 38
              二  我项目产品定性及定位发展方向……………………………………………………………………………………… 43
              三  我项目卖点及独特销售主张（USP）………………………………………………………………………………… 47
    第一部分   区域分析
    1、      区域社会发展状况
    （一） 岳阳简介
    a)      城市概况
    岳阳古称巴陵，素称“湘北门户”。公元前505年建城，距今已有2500多年历史。总面积15019平方公里，总人口540万。行政区划现辖汨罗、临湘2个县级市，华容、平江、岳阳、湘阴4个县，岳阳楼区、君山、云溪3个城市区和岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区。全市共有173个乡镇（办事处），3370个行政村和社区居委会。改革开放以来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、全国创建文明城市工作先进城市、国家园林城市、中国楹联文化城市、中国观鸟之都；城市综合竞争力进入全国百强；在全国最适宜发展物流的城市排行榜中列第14位，居中部地区第一位；被国家商务部评为“十一五”期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。并被《福布斯》杂志评为中国内地最适宜开设工厂的20个城市之一和最佳商业城市百强之一。
    b)      区位交通
    岳阳地理区位优越，水陆交通便捷，作为湘、鄂、赣三省都市经济圈的中心，湖南各地通过长江东进出海，长江中上游广大地区通过京广铁路南下的大规模人流、物流，都需要在此中转，经济腹地广阔。特别是洞庭大桥通车后，更是开辟了一条沟通巴东鄂西、参与西部大开发的重要通道。因此，近年来，国内外客商纷纷来岳投资，或兴建生产基地，或开设分销中心。
    目前，岳阳市内商贸流通发达，商业网点密集，形成了一批富有特色的大型批发零售市场，全市有各地专业批发市场30多个，商业及饮食服务网点2万多个，社会消费品零售总额近200亿元，在湖南省14市（州）和长江中下游8个中等城市中稳居第二位。
    此外，岳阳新兴服务业发展势头良好，连锁专卖、超市经营、大型物流中心、电子商务方兴未艾。马来西亚百盛百货、深圳新一佳、武汉中商百货等一大批国内外知名商业与服务业巨头相继落户岳阳。
    c)      自然资源
    岳阳处洞庭湖平原，属亚热带气候。全境东高西低，东部是丘陵区，岗岭绵延，溪涧交织；西部是冲积平原，土地肥沃，港泊纵横。全年雨量充沛，气候温和，四季分明。1月平均气温3.3°C，7月平均气温30.2°C，年日照1792小时，降水量987毫米，无霜期277天。
    岳阳是国家重要的粮、棉、猪、鱼等优质农产品基地，有四个县（市）进入全国粮、棉、猪百强县行列，有机茶、无公害蔬菜、优质水果、长江蟹、洞庭青虾等农副产品市场十分畅销。
    岳阳水资源充沛，淡水面积达31万公顷，在全国独一无二，有利于种植业、淡水鱼和水运业的发展，还为大运量的造纸等现代工业提供了良好的基础条件。
    岳阳生物资源多样，境内有木本植物1118种，药用植物1224种，水生植物131种，家畜家禽10多种，水生动物116种，野生动物266种。
    岳阳矿产资源多样，境内蕴藏矿种60余种，已探明大型矿床27处、中型28处、小型45处，可供开采矿点200多处，主要矿种有金、银、铅等金属矿产10余种，有白云石、花岗岩、高岭土等非金属矿产20余种，此外，还有铌、鉭等稀有及稀土金属矿产和地下矿泉水等资源。
    d)      文化底蕴
    岳阳市是一座有着2500多年历史的文化名城，其文化底蕴十分深厚，境内人文和自然景观众多，其中岳阳楼、洞庭湖风景区属国务院公布的国家级重点风景名胜区，旅游资源极为丰富。
    岳阳古有潇湘八景，即：山市晴岚、渔村夕照、烟寺晚钟、江天暮雪、平沙落雁、运浦归帆、潇湘夜雨、洞庭秋月，今有江南三大名楼之一的岳阳楼，范仲俺的《岳阳楼记》蜚声海内外，“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”已成为岳阳文化的精髓；洞庭湖中的君山岛，有斑竹滴泪、柳毅传书等古老传说流芳百世，岛上风光绮丽，色泽迷人，曾被唐代诗人刘禹锡誉为“白银盘里一青螺”；新发掘的明朝古建筑群——张谷英村，至今已有600多年历史，具有奇特的建筑结构，给人以极其神秘的感觉。
    此外，岳阳还有慈氏塔、大云山、五尖山、屈子祠、弼时故居以及三国时期鲁肃墓、小乔墓等大批名胜古迹，堪称集名山、名水、名楼、名人、名文于一体。
    e） 产业基础
    岳阳是一个新兴的工业城市，已经形成了石化、造纸、机械、纺织、医药、食品、饲料等支柱产业，拥有2000多家工业企业，其中上市公司5家。
    石油化工是岳阳的主导产业，沿长江30公里地段分布着巴陵公司、长炼公司等一批大型企业，岳阳是中南地区最大的石化基地。
    岳阳造纸、机械、纺织工业实力雄厚。岳阳林纸集团为全国十大造纸骨干企业。岳阳恒立汽车空调、天一科技潜水泵、中闽公司特种电机等10余种产品产量、技术水平和国内市场占有量位列全国前茅。
    医药工业有科伦制药、中湘康神等企业20余家，年产值逾10亿元。食品工业独具地方特色，既有加华牛业、正虹海原等现代大型屠宰及肉食加工企业，也有一大批颇具地方特色的传统风味食品加工企业。饲料工业拥有正大、正虹等300多家饲料生产企业，年产饲料近200万吨。
    f） 城市环境
    岳阳市城市立足高起点规划，高标准建设，城市面貌日新月异。在相继建成洞庭湖大桥、岳阳大道、金鄂路、南湖广场、商业步行街等一批岳阳乃至湖南省标志性建设工程的同时，不断加大城市道路、市政工程等建设和城市美化、绿化、亮化力度，城区道路畅通，园林绿化宜人，形成了“林中有园、园中有城、城园交融、浑然一体”的园林城市特色。
    岳阳基础设施完备，除已建成铁山引水工程、垃圾处理场、污水处理厂等基础工程外，投资逾24亿元的华能岳阳二期工程已全面开工，投资近2亿元的天然气管道工程2005年即可投入使用。学校、医院与购物、休闲等设施齐全，市民生活十分便捷。
    1987年以来，岳阳连续13年夺得湖南省城市卫生竞赛第一名，在全国性检查评比中，曾先后多次获得全国地级市“十佳卫生城市”、“全国园林绿化先进城市”等诸多荣誉，2003年更是被授予“国家级卫生城市”的光荣称号。
    g） 经济发展
    近年来，岳阳市全面贯彻科学发展观，认真践行民本执政和发展理念，加速推进新型工业化进程，促进经济社会又好又快地发展。经济总量强势增长，经济效益全面提升，经济结构显著优化，城乡环境得到改善，居民生活不断提高，社会事业协调发展，呈现出“经济起飞前”阶段的发展特征，标志着岳阳经济社会进入“全面提速、加快发展”的新阶段。连续近十年保持两位数以上的增长速度，创近三十年来新高。
     但我们不得不看到的是，从2008年以来，受席卷全球的金融危机的影响，岳阳市的一些支柱产业，比如石化、电力、造纸、食品、房地产等等，受到的影响还是比较明显，出现了价格下降和市场萎缩等不良反应。对于岳阳市而言，2009年面临着前所未有的困难，但同样机遇不断，充满着挑战的一年。
    2、      项目所在区—岳阳楼区基本情况介绍
    岳阳楼区是岳阳市中心城区，也是岳阳的政治、经济、文化中心，面积175平方公里，总人口83万，辖2乡、13个街道办事处。这里区位优越，资源丰富，市场繁荣，行政高效，环境宜居，是中国中部地区最具投资竞争力与创新活力的城区之一。 
    岳阳楼区交通便捷，区位优越。滨洞庭，汇三湘，纳四水，临长江，承接东西，贯通南北，素有“湘北门户”之称。京广铁路、107国道和京珠高速纵贯其间，长江黄金水道通江达海，形成四通八达的立体交通网络，具备各类生产要素大集大散和吸纳大投资、大产业的基础条件。
    岳阳楼区资源丰富，要素匹配。区内金融服务便利，土地储备丰富，高素质人才密集。境内有2个5000吨级外贸码头，有湖南省最大的邮政、电信、移动通讯枢纽中心，有中南地区最大的火力发电厂华能电厂，有日供水能力达260万吨的自来水厂。作为湖南惟一的临江口岸，岳阳在《福布斯》最近公布的中国大陆最适宜发展物流的城市排行榜中名列第14位。
    岳阳楼区产业兴旺，商机无限。全区现有民营企业2600多家，个体工商户2.8万多户，大型专业市场56个，市场年成交额50多亿元。区内有中央、省属大中型企业30多家，上市公司2家。亚洲最大的苎麻纺织印染基地、全国最大的客车空调和抗菌素生产基地、中南地区最大的石化、造纸基地等都在此落户，为全区工业发展注入强劲的活力。
    岳阳楼区风景优美，环境宜人。境内名胜古迹众多，文化底蕴深厚，声名远播的岳阳楼、气象万千