前言

从07年的极度疯狂，到08年的整体低迷，再迎来09年的再度疯狂，近年来，长沙楼市乃至整个中国楼市都在不断的创造神奇，也在不断的考验着每个人的心跳，2009的疯狂已完美谢幕，2010市场又将走向何方？是继续高歌猛进还是重蹈08年的覆辙？是平淡收场还是稳步前行亦或是跌宕起伏？本文通过对09年的政策环境、经济环境、城市发展特点、土地交易状况以及楼市走向特点进行深入分析，以期对明年市场的走势有个基本的推断，供业内各界参考。

第一篇政策观察

1、关于印发《长沙市二手房屋交易资金监管办法》的通知以及《关于二手房交易网上签约及资金监管制度》的通知

    ①《长沙市二手房屋交易资金监管办法》的通知
    主要内容：
    网上签约直系亲属间交易除外
    除法院协助执行的、拍卖的、交易双方为直系亲属关系的二手房屋产权转让登记可自行交付房价款外，长沙市五城区(含先导区)二手房交易都将纳入交易资金监管范围。
    产权人和购房者自行达成二手房买卖交易，须在市房产局自助交易窗口通过二手房网上交易系统签订二手房买卖电子合同，并将交易信息传送至市房产局信息管理系统。买卖双方通过中介机构交易二手房，需在中介机构的协助下，通过二手房网上交易系统签订二手房买卖电子合同，合同文本由中介机构传送至市房产局信息管理系统，并申请办理房屋产权转移登记。
    双方当事人与中介协商一致，要求变更或解除买卖合同，应持变更或解除合同的书面协议和其他规定材料，通过市房产局信息管理系统变更或撤销长沙市二手房买卖合同的信息。二手房屋已有签约记录未撤销的，需先申请解除原签约记录后，方可重新签约。
    资金监管房款由监管专户划转
    长沙市房产局将对二手房交易资金实行全额监管。
    房价款划转前，买卖双方应在指定银行开立个人结算账户。监管银行收取买受人缴存的房价款后，应向买受人出具到账凭证，并将电子信息传至资金监管网络系统。买受人需办理贷款的，应当委托经长沙市房产局认可的房屋交易担保机构将贷款资金划转至监管账户。担保机构将房款划至监管账户后须向买受人出具收款凭证。
    买受人一次性支付房款，房产局应在核准登记的同时将信息传至资金监管系统；买受人以贷款方式支付房价款的，房产局应在收到监管房价款全额到账信息后，5个工作日内核准登记，并将核准登记信息传至监管系统；监管银行应当在收到信息后的2个工作日内，将监管房款划转至出卖人指定的收款账户中。
    二手房所有权转移登记事项在记载于登记簿前，双方如需终止交易，可共同提出申请，并到房产局申请解除资金监管。房产局确认不能受理产权转移登记的，应及时通知监管银行和担保机构，监管银行应及时将应付房价款退回买受人指定账户。
    账户管理结算账号需经核准
    交易当事人在监管银行开立的个人银行结算账户只用于房款结算。结算账户经监管银行核实无效时，收款人应向监管银行和担保机构申请账户变更，监管银行应当在当日内予以变更。申请收款账户变更时，应当提交下列变更收款账户申请书、申请人身份证明、收款人重新开立的存折、房产买卖合同等相关证明文件。中介机构或交易担保机构违反买卖双方签订的《长沙市二手房买卖合同》约定，恶意拖延或拒绝支付交易资金的，长沙市房产局有权按照《长沙市二手房交易资金监管合作协议》有关规定强制拨付交易资金。
    二手房出卖人因对收款账户凭证及相关资料保管不善等原因，造成监管价款损失的，由出卖人自行负责。交易担保机构和监管银行未按规定收付监管资金，造成监管资金损失的，应当先行赔付。

    ②关于二手房交易网上签约及资金监管制度的通知
    主要内容：
    从5月7日起实行二手房交易网上签约及资金监管制度，凡在长沙市城区（含先导区）国有土地上已取得房屋权属证书的自然人的二手房屋交易时，必须通过二手房房屋交易管理信息系统签订电子合同，买卖双方签订合同约定买方应支付给卖方的全部房价款，必须通过二手房交易资金监管系统实行全额资金监管。5月7日前原已签订了二手房买卖合同的客户，必须在2009年5月15日前按老程序办理完毕，过期未办理二手房转移登记手续的客户，必须按新的系统要求和操作程序规定重新在网上签订电子合同，并对当事人的交易资金实行全额监管。从2009年5月7日起，长沙市城区（含先导区）的二手房房屋（含非住宅）所有权转移（含二手房按揭）登记业务，集中到长沙市二手房屋交易服务中心办理。

    恒嘉解读：
    二手房市场一直存在诸多问题：交易不规范，纠纷较多，暗箱操作、客户买房没有保障等等，使得二手房市场一直是消费者比较忌讳的禁区，这些问题的存在也是二手房市场一直难以得到快速发展的关键性因素之一。此政策的推出目的在于规范二手房交易市场，减少交易纠纷，树立消费者信心，激活二手房交易，推动二手房市场健康发展。从政策的执行效果来看，进一步规范了长沙二手房市场秩序，提升了消费者进入二手房市场的信心，是今年二手房市场成交快速提升的主要因素之一。对推动长沙二手房市场健康发展具有重要意义。

2、政府降低商品房资本金比例。

     国务院日前公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。

    恒嘉解读：
    此次将普通商品房项目投资的资本金从原来的35%调整至20%是近12年来首次下调固定资产投资资本金比例，也使普通商品房项目投资的自由资金比例回到1996年的水平，此次下调普通商品房项目自由资金比例的目的很明确，那就是降低普通商品房的投资门槛，刺激目前低迷的土地交易市场，激活土地交易，拉动经济增长。但是此次政策的出台将对房地产市场带来一定的影响：
    首先，可以降低开发商的拿地门槛，降低开发商拿地的资金压力，刺激开发商拿地积极性，促进土地成交，激活目前低迷的土地交易市场；
    其次，拿地门槛的降低将使更多的开发商参与到土地交易市场当中来，从而有可能推动土地价格的上帐，土地价格的上涨将在一定程度上推动商品房价格的上涨，从而有可能再次引起房地产市场泡沫的产生；
    第三，拿地门槛的降低将有可能使部分资金实力较弱的开发商进入到房地产开发领域，甚至可能导致“空手套白狼”的历史现象再次发生，从长远来看对规范房地产市场以及促进房地产行业健康发展将产生不利影响。
    从政策效果来看，拿地资本金的降低，在一定程度上刺激了土地市场的回暖，也推动了一批地王的诞生，对商品房价格的飙升也起到了一定的推动作用，最终导致政府再次出台调整土地首付款的政策。

3、7月1日起商品房按套定实价对外公示

    7月1日起，在长沙购房的消费者可以在购房前查询每套商品房的价格了。长沙市房产信息中心主任曾峰昨日表示，商品房公开销售前，房地产开发企业和中介机构必须在长沙市房屋产权管理局政务网进行价格公示，所公示的商品房销售单元必须按套定价，该规定7月1日起实施。
    将按套定价对外公示
    根据规定

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