2007年长沙房地产市场简报（初稿）
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
    同致行顾问
    2008.1
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
     
    政策汇编 》》》 ………………………………………………02
    地产指数 》》》 ………………………………………………08
    第一节：官方数据研究  …………………………………………08
    第二节：民间数据研究  …………………………………………13
    第三节：土地市场研究  …………………………………………20
    地产格局 》》》…………………………………………………26
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
               政策法规
    Policies and regulations 
     
    
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    与房价蹿升相应的是，是2007年紧锣密鼓的房地产调控。3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出：必须促进房地产业持续健康发展。如果把这算做动员令，接下来，全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。
    本章节主要选取了2007年比较重大的宏观政策，部分政策结合案例进行分析。
     
    一、央行6次加息
    自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调。
    1、自2007年3月18日起，金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%，一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%。
    2、自2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率由2.79%提高到3.06%，一年期贷款基准利率由6.39%提高到6.57%。
    3、自2007年7月21日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。
    4、自2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。
    5、自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%％提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。
    6、12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。
    编者视点：
    12月21日，央行年内第6次加息，此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第10次上调利率；通过加息，打压投机性需求，已经成为国家调控房地产日益重要的举措之一。
    对于普通的房贷消费者，节节攀升的利率使得贷款成本出现了明显的上涨，实际增加的贷款支出已经出现显著上升，房贷消费者面临巨大的成本累积风险；
    对于贷款炒房者来说，加息周期会导致月供负担小幅、但却不断地抬升，有点像“温水煮青蛙”，一旦投资者资金链绷紧，加上交易环节的税负，必然会导致其风险大幅增加。10次加息必然对炒房投机的现象产生更强的抑制作用
     
    二、9月28日，第二套住房首付40%政策及其补充通知
    2007年，在政府出台的诸多房地产市场调控政策或措施中，最具效果的是9月28日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。
    编者视点：
    “第二套住房首付40%”政策之所以对市场成交量产生如此之大的影响，主要原因是，与往前诸多的调控政策相比这项政策直接针对购房者的购买力。
    “第二套住房首付40%”政策直接针对购房者的“口袋”，对市场的影响主要表现： 
    第一、购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善型购房没有什么影响；
    第二、对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加高使购买成本增加，迫使一部分投资者退出市场；
    第三、对旺盛的市场需求起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升；
    第四、第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，增加90平米以下存量房的交易量；
    第五、对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重有可能更高。同时，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也会更大。
    案例分析：
    以此为分界点，深圳房地产市场在9月28日前后呈现冰火两重天的局面。9月28日之前，深圳周平均成交量为971套，9月28日之后，周平均成交量为399套，下降幅度达59%。
    
    “9.28政策”前后，深圳一手房交易量呈现冰火两重天，之后较之前成交量下降59%。
     
    三、国土资源部39号令及其细则
    9月21日，国土资源部39号令最新规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。39号令将于11月1日起实施。
    其后，10月28日，国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，并制定了如下4条办法：
    一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让；
    二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”；
    三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2至3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据；
    四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。
    编者视点：
    首先是银行信贷风险和政府信用风险将会有所降低。全额付清土地出让金才能“领证”的规定，好比在银行、政府与开发商之间增设了一道“防火墙”。开发商利用信贷杠杆，以少量自有资金撬动多个项目，将风险转嫁给银行、地方政府的做法将有所抑制，比如顺驰。
    其次是囤地之风会有所遏制，房地产开发进度可能会加快。“39号令”将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，迫使房地产企业不得不放弃以小搏大、囤积居奇的做法，加快开发进度。
    三是提高了房地产行业的准入门槛，加大了对资金的要求，房地产行业的并购整合将加速。此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高。上市公司可以通过股市融到廉价资金，化解压力；非上市公司要么与海内外投资基金合作，实现资产证券化，要么被大企业并购。另一个可能的结果是，外资进入国内地产界将加速。而随着税收、信贷、土地等方面的调控加强，中小房企压力增大，对外资而言，这是借并购之手进入的大好时机。
    四是控制单宗土地出让规模，势必导致未来规模大盘减少，而替代以中小规模房地产项目。
    当然，国土资源部在10月28日所制定的四大办法也面临一些操作难题，比如约定3年开发期限问题等。
    附：2007年房产调控大事记

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    

               地产指数
    Real estate index
     
    
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    第一节：官方数据研究
    2007年，央行连续6次加息、第二套住房首付40%、加大闲置土地回收力度、整治市场不规范行为、加大保障房供给……政府的调控政策密密麻麻的钉在了07年的时间刻度尺上。然而，在这种情况下，长沙房价依然我行我素持续飙升，商品住宅均价首次突破3000元/㎡，供应量与销售量均达到历史新高。
     
    1、供需指数
    （1）2007年，长沙商品房供应量稳步增长。