长沙房地产市场2009风险评估 
    一、整体市场
    (一)供求关系

1、供应量——相比08年将大幅缩水,市场存量依然巨大

    房地产投资开发周期依开发规模而定,一般中小型规模开发周期在2年之内,从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。根据官方公布数据,07年商品住宅新开工建筑面积达1138万平方米,08年上半年商品住宅新开工595万平方米;结合下半年全市土地的动工情况以及当前开发商对市场形势的判断,预计08年下半年商品住宅新开工面积为250万,09年上半年为200万平方米;07年初至09年上半年,预计累计新开工面积达2183万平方米;07年下半年长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米,08年预计在940万平方米左右;07年起至09年上半年尚有新开工建筑面积860余万平方米,考虑到部分项目半年内无法实现上市,预计09年全年供应面积将达700万平方米。
    图1- 1   长沙商品住宅市场09年季度供应量走势图
    


     
     
     
     
     
     
     
    数据来源: CRIC中国房地产决策咨询系统
    08年楼市步入严冬已成公认事实,09年将继续处于楼市周期的低谷。预测09年供应量将呈现低开高走,整体处在较低位运行的局面。
    第一季度:峰回路转,供应量锐减
    由于08年第四季度供应量集中“井喷”,市场去化缓慢,造成楼市存量大幅囤积,销售压力剧增。同时,入冬以来,新开工项目工程建设进度放慢,从而导致本季度新增供应量锐减。
    第二季度:顺势回升,变化不大
    春节长假过后,停建工程纷纷续建,加快工程进度。部分08年下半年达到预售条件因楼市低迷而观望的项目将在此阶段择时开盘,加之进入夏季以来,销售形势相对趋好,第二季度供应量将有所增长。
    第三季度、第四季度:振荡中调整,难以恢复到年前峰值
    从08年土地市场来看,08年土地出让成交一度低迷,市场土地储备多为07年旺市期间囤积的土地。09年商品住宅供应量以之前土地开发为支撑。09年房价将处于稳定在相对低谷,市场刚性需求将出手,销售严峻形势将得以适度缓解,但年前新开工面积不足将制约全年供应量的时间节点分布,难以出现单季供应量超过280万平方米的情况。

2、成交量——受益于价格探底,全年度成交量较08年中幅增长

    受全球经济危机影响,中国房地产在08年经历漫长寒冬。08年长沙全市纯商品住宅成交量预计仅有494万平方米,比07年下降141万平方米。在时间上,季度成交量分配较均匀,其中第一季度成交130万平方米,二季度成交112万平方米,三季度成交128万平方米,四季度成交124万平方米。预计09年成交量将小幅回升,接近550万平方米,主要原因有三:
    首先,政府积极出手救市,保护经济发展成果。房地产行业历来为中国经济主要增长点,从本年度频频出台相关土地、金融、财务、税收政策反映出政府对房地产的重视程度。面对由美国次贷危机引发的全球危机,中国经济增长速度放缓现状,国务院出台4万亿投资计划扩大内需,加强配套设施建设,避免经济出现大衰退,同时保证了就业率,居民现有购买力不会再度受挫。
    其次,价格相对触底,刚性需求及投资型需求增加。长株潭城市一体化加速区域城镇化进程,必将吸引大量外地人口迁入,加之城市80后步入结婚高峰期,为市场释放了一定的刚性需求。另外,09年长沙房价将在一个较低位僵持,市场观望氛围趋淡,回归市场的理性购房者必将把握此契机,适时出手。
    第三,供求结构调整,价格探底后有抬头压力。08年,长沙商品住宅市场新增供应面积为940万平方米,预计09年新增供应量为700万平方米。市场供应量锐减的同时,市场潜在需求呈上升趋势,09年市场销售压力相比年前得到很大程度缓和。在价格探底后,价格上的轻微上涨必将深刻触动犹豫观望者的神经,买涨不买跌的消费心理将导致观望需求转化为成交。

3、供求比——供求关系适度缓和,依然供大于求

    图1- 2   长沙商品住宅市场09年季度供求比走势图
    

                                                       
    
    预计值
    
     
     
     
     
     
     
     
                                      资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
    09年全年供求比预计为1.42,呈现供大于求的局面。较08年全年的1.9,供求结构发生了重大调整,主要表现在供应量比重的变化。09年第一度商品住宅供求比为1.21,供求矛盾在全年中最平缓。这一阶段,由于受季节影响,市场新增供应量较小,销售压力不明显。根据经验,第一季度为传统销售淡季,第一季度供求比值将会大于1.21。
    第二季度供求矛盾逐渐突出,供求结构失衡于供应。本季度,供应量剧增至200万平方米,市场去化量依然处于低位,供求比接近1.62,供求结构严重失衡。
    第三季度市场供求矛盾得以适度缓解,得益于供应量的减速,此阶段供求比下降至1.21。楼市进入下半年,市场活跃度明显高于上半年,成交量将大幅恢复(大大高于预测平均值),此时供求比值接近“1”,供求关系处于短暂平衡点。
    09年第四季度供求紧张关系将会有所反复。供应量的剧增破坏了第三季度楼市短暂的供求平衡局面,年度累计市场存量增加,本季度销售形势异常严峻,销售压力陡增,供求比值将远超过1.62,供求矛盾进一步加剧。
    4、消化周期预测
    图1- 3   长沙商品住宅09年各季度末消化周期走势图
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
    长沙房地产市场起步较慢,05年之前市场被定向房及经济适用房所垄断,即使有部分商品住宅,也是采用了非市场化运转模式,如经济适用房、公务员小区、参照公务员小区标准定向开发的商品房。05年之后,随着商品房需求的持续增长,房地产固定资产投资额累年递增,到了07年,长沙楼市进入高速发展期,表现在供求量、价格双双上涨,市场整体去化快速。
    07年一季度末,长沙全市纯商品住宅市场存量为133万平方米(存量计算起止日为2002年),近5年间年均空置量不到30万平方米。从上图市场消化周期趋势图可以看出:07年全年季度消化周期均在2个月以下,销售形势大好,市场上各种类型需求旺盛,呈现单年度供不应求的气象,市场去化压力甚小。由于投资者对市场过于乐观的判断,08年房地产投资剧增,加之年前土地市场充分供应,新开工面积迅猛增长,导致市场去化速度大大滞后于供应增长速度,季末消化周期大幅延长,从08年第一季末的2个月延长至第四季末13个月,下半年市场去化压力中等。
    基于08年市场存量累计递增的惯性,09年季度消化周期将呈递增趋势。09年第一季度末消化周期为13个月,此阶段处在楼价触底僵持期,市场观望氛围依旧存在,成交量将低于预测平均水平,因此消化周期将长于13个月;第二季度末消化周期为15个月,但受到价格上涨压力的影响,本季度成交量将有所突破,消化周期将缩短在14个月以内。尽管09年上半年成交量有所回升,但由于大经济环境的影响,受到削弱的购买力短时间难以恢复,下半年市场去化将是一个漫长的过程,第三、四季度末消化周期将持续保持在17个月以上。
    由于起步较晚,长沙楼市尚未经历过一个完整市场周期,市场只经历了起步至高峰值阶段,市场存量规模相对不大,市场消化周期未超过24个月,去化压力处在中等程度。

(二)房价走势预测

    08年以来,长沙纯商品住宅上半年成交均价一度涨至4125元/平方米,但大多数月份维持在3900-4000元/平方米水平。下半年以来,受各种因素影响,房价一度下跌至3654元/平方米,与07年八九月份持平。尽管自08年三季度楼盘开始降价以来,长沙市场成交量受到影响不大,依旧低迷。预计09年上半年房价将进一步下挫,接近3500元/平方米,下半年房价会小幅上扬,之后基本保持平稳。
    从宏观层面看,在全球经济危机的冲击下,外资投资中心的转移,导致中国不少沿海生产加工型企业受到强烈冲击,生产规模大大压缩,人员编制趋小。中观层面看,由于经济增长速度放缓,各行业工资收入水平受到影响,直接表现在购买力不足。
    08年下半年调价后成交量依旧偏软是09年上半年再度降价的前提条件。购买力不足而非购买信心的不足将促使开发商更加清晰营销手段------再度调价。价格触底带来一段时间内成交走强,同时也给开发商适度提价的理由,但长期看,09年长沙房价将相对平稳。
     
    二、区域市场未来风险评估
    

在供应量区域分布中,09年雨花区供应量一区独大,为250万平方米左右,雨花区所处的南城板块一直为政府重点发展区域,也是长沙楼市最为活跃的区域;其次为开福区,供应量预计将达150万平方米,再次为岳麓区和天心区,供应量为120万平方米;芙蓉区受土地供应量的制约,楼市供应量最少,大约60万平方米。
    2- 1  长沙各区住宅市场未来风险评估图
     
     
     
    资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
    表2- 1  长沙个区住宅市场未来风险评估表

    类型

    区域
    风险
    中度风险区域
    风险中度
    岳麓区
    未来供应和消化周期均居中
    低度风险区域
    风险次低
    开福区、天心区、雨花区、芙蓉区
    未来市场供应量较小,消化周期相对较短

     
    资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
    中度风险区域
    从未来供应量和消化周期两方面可以看出,长沙五区中岳麓区风险度最高,但在风险评估中尚未达到高风险值。岳麓区一直以来秉承“西文东市”格局,楼市起步较慢。近几年房地产开发量大增,导致市场供应量持续高位,受到地形制约,楼盘布局呈现南北向链状。同时,该区域人口主要以企事业单位人口为主,人口分布较分散,购买力不能与河东同日而语。随着大河西先导区地位的确定及市政府新址迁入岳麓区,该区楼市得以飞跃发展。08年前三季度区域可售面积达到了100多万平方米,预计09年市场供应量将接近08年供应水平。同时,当前市场去化速度缓慢,月均销售面积仅6万平方米,照此速度,当前市场存量尚需12个月去化,房价下跌压力大。日增的供应量与区域有限的去化量之间的矛盾是岳麓区市场所亟需解决的最大问题。
     
    低度风险区域
    按照风险评估标准,长沙全市除岳麓区外所有区域均处在风险次低区域。下面以雨花区、芙蓉区为代表分析风

评星:
  • 0
  • 0

作品评论(0)

登录 后参与讨论
相关推荐:
本站所有资源由用户上传,仅供学习和交流之用;未经授权,禁止商用,否则产生的一切后果将由您自己承担!素材版权归原作者所有,如有侵权请立即与我们联系,我们将及时删除
浏览:337 次数:0
下载:免费下载 收藏:0
等级:
编号:61751 2
文件格式:word文档
文件大小:401.5KB
投稿:YYY 进入
上传时间:2016/1/25 10:46:03
如有侵权请联系删除

您可能在找这些:

网站首页 典尚平台 建筑素材 三维模型 室内装修 视频素材网 上传教程 帮助中心 热门搜索 版权申明 关于我们 联系典尚

Copyright © 2000-2020 www.jzsc.net.粤ICP备07047611号 All Rights Reserved.

客服QQ:609470690 客服电话:0755-83549300 深圳市典尚风设计有限公司

Copyright© 2016典尚平台 JZSC.NET

网站推荐使用腾讯、Chrome浏览器浏览,不推荐360,很卡

粤公网安备 44030302000908号

QQ咨询
推广分享
×
复制本页url网址

推广详情

如您已登录,分享网址将自动加载您的推广编号,您将获得2元/注册用户的奖励。

推广记录  积分记录

网站首页
回顶部