中地·凯旋城项目市场研究报告
     
    中地·凯旋城项目市场研究报告
     
    
    长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司
    00二十
    

     
     
     
    目    录
    一、湘潭市宏观经济分析              - 5 -
    1、持续、稳定、快速增长的经济助推湘潭房地产发展              - 5 -
    2、产业结构逐步优化,促进房地产市场日益活跃              - 6 -
    3、近年来湘潭市固定资产投资稳步增长,2006年开始强势突击              - 7 -
    4、市民消费意识强,消费市场总容量大              - 8 -
    5、市民高消费、低储蓄消费习惯,消费型城市特征明显              - 9 -
    6GDP增长保持两位数,湘潭房地产仍处在高速发展期              - 10 -
    二、湘潭市城市总体规划              - 11 -
    1、湘潭市概况              - 11 -
    2、湘潭市在“长株潭”中的区域位置              - 17 -
    3、“长株潭”城市群批准为“两型社会”              - 19 -
    4、“长株潭”一体化的建设与发展              - 21 -
    5、湘潭市总体规划              - 22 -
    6、湘潭市“十一五”规划              - 23 -
    7湘潭市中心区发展规划              - 24 -
    三、岳塘区发展概况              - 25 -
    1、岳塘区经济发展现状分析              - 25 -
    2、岳塘区城市未来发展规划分析              - 26 -
    3、岳塘区:勇当建设“湘中南现代物流中心”急先锋              - 29 -
    四、湘潭市房地产市场总体分析              - 30 -
    1、湘潭市经济发展与房地产发展关系分析              - 30 -
    22006年全市房地产市场形势分析(资料来源:湘潭市房产信息中心)              - 31 -
    32007年房地产市场形势分析(资料来源:湘潭市房产信息中心)              - 36 -
    五、2007-20085月房产新政及政策解读              - 44 -
    12007年房地产市场政策一览              - 44 -
    220081-5月房地产市场政策              - 48 -
    3、政策解读              - 49 -
    六、湘潭市房地产板块分析              - 52 -
    1、湘潭市房地产市场板块划分              - 52 -
    2、河东板块项目分析              - 53 -
    3、河西板块项目分析              - 56 -
    七、典型楼盘分析              - 58 -
    八、区域客户分析              - 64 -
    九、市场研究对本项目开发启示              - 67 -
    
    - 3 -
     

一、湘潭宏观经济分析

1、持续、稳定、快速增长的经济助推湘潭房地产发展

    
    
    数据来源:《湘潭市国民经济与社会发展统计公报 
    几年来湘潭城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度,较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台,同时房地产业对GDP的增长起到很大推动作用。
     

2产业结构逐步优化,促进房地产市场日益活跃

    
    数据来源:《湘潭市国民经济与社会发展统计公报》
    湘潭市产业结构比较合理,三、二、一型产业结构的稳定性逐年加强,表明了产业结构逐渐优化,经济发展以工业生产和服务业为中心势头强劲二、三产业的稳定快速发展将越来越多的人从土地中解放出来,增加了房地产市场消费群体,同时,二、三产业的快速增长,快速增加居民收入,也使得这部分客户群体的需求能有相应的支付能力支撑。

3近年来湘潭市固定资产投资稳步增长,2006开始强势突击

    
    数据来源:《湘潭市国民经济与社会发展统计公报》
    近七年来,湘潭市固定资产投资额保持稳步、快速增长 2006湘潭市的固定资产投资已经突破200亿元大关2007年更是表现强劲,市场开始出现强势突击
     
     

4市民消费意识强,消费市场总容量大

    
    数据来源:《湘潭市国民经济与社会发展统计公报》
    湘潭市社会消费品零售总额呈现稳健增长的态势从2004年突破100亿元以来,居民消费逐年升温,同比增长幅度依次加大,市民消费意识强


5市民高消费、低储蓄消费习惯,消费型城市特征明显

    
    数据来源:《湘潭市国民经济与社会发展统计公报》
    湘潭市人均可支配收入高,消费型城市特征明显
    从图表上看,湘潭城镇居民人均可支配收入历年来都呈现二位数的增长态势,2006年开始突破万元,居民可支配收入的提高将带动市场的消费支出进一步增加,城市消费性特征明显。


6GDP增长保持两位数,湘潭房地产仍处在高速发展期

    2007年GDP同比增长15.4%,2008年一季度GDP同比增长10.9%,湘潭房地产仍处于高速发展期
    
    萎缩              停滞               稳定发展           高速发展       2008一季度GDP增长
    房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
    
     
    
    10.9%
    
    小于4%
    
    大于8%
    
    5%-8%
    
    4%-5%
    
     
     
     
    参照国际经济社会发展经验,当一个国家/区域/城市的经济发展水平超过8%,该国家/区域/城市房地产将处在一个高速发展期,
    近年来,湘潭城市GDP及人均GDP均呈两位数的增长速度,经济高效、快速发展,城镇居民生活稳步提升,区域房地产价格偏低现象等种种数据表明,未来湘潭房地产市场发展存在巨大潜能。
     
     
     

二、湘潭市城市总体规划

1、湘潭市概况

    (1)、主要经济指标
    1.1、湘潭市为二级行政区划单位,即地级市,总面积5015平方千米,总人口283万。
    1.2、全年实现GDP总值523.1亿元(2007年),按可比价计算,同比增长15.4%,高于全省平均增速1个百分点,为党的十一届三中全会以来的最高增幅。
    1.3、湘潭市区(以下简称湘潭市)限于岳塘、雨湖2市区,面积280k,其中建成区面积78k2007年末全市总人口数292.7万人,其中城镇人口136.3万人,乡村人口156.5万人,为湖南省第4大城市。
    1.4、城市综合实力列国家统计局2005年公布的中国百强城市第70位。
    (2)、湘潭市人文、地理、交通状况
    气候宜居,环境优美——
    湘潭市属大陆型中亚热带季风性湿润气候,雨量丰沛,光、热、水基本同季,非常宜居。市区拥有和平公园、雨湖公园、菊花塘公园、岳塘公园等多个生态公园,白石广场、东方红广场环境优美,是市民休闲娱乐的城市客厅。
    拥有深厚的文化底蕴和丰富的人文资源——
    韶山是红色旅游的重要景区。乌石镇是彭德怀的故居所在地。隐山是尚未开发的文化景点,周敦颐、胡安国胡宏父子都曾定居于此,被称为湖湘文化的发源地。
    市区的雨湖公园、白石公园、东方红广场是市民休闲及户外娱乐运动的主要场所。其中雨湖紧邻湘潭老城正街,有垂柳碧孤塔,夕阳红半桥的咏句。白石公园为纪念齐白石而建,公园边建有齐白石纪念馆。东方红广场有反映毛泽东回乡的主题雕塑《亲情》。其他历史古迹还有关圣殿、鲁班殿、望衡亭以及湘乡云门寺等。
    良好的教育配套——
    湘潭教育具有较好的历史传统,如湘潭大学、湖南科技大学、湘潭一中、金庭小学等都具有悠久的办学历史。湖南科技大学是在宋朝县学的基础上建立的,而湘潭市一中、金庭小学、以及宋楚瑜曾就读的昭潭学校等学校都已有上百年历史。
    湘潭市是湖南省高等教育的次中心,共有综合性国家重点大学--湘潭大学,以及湖南科技大学、湖南工程学院、湘潭职业技术学院、湖南城建职业技术学院等5所全日制高等学校。现时湘潭市基础教育已具备了一定的基础,2004年政府教育事业费支出占GDP  0.9%。小学及中学设置充分,并有湘潭市一中、湘潭市二中、湘钢一中、湘潭电机子弟中学、湘潭县一中等九所湖南省重点中学。
    水陆空立体交通网络,非常便捷——
    ?      公路
    湘潭处于107与320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。长潭西线高速、潭邵高速已经开通。全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里,平均每万人占有8.3公里,大大高于全国平均水平,居湖南省第一位。
    ?      铁路
    湘黔铁路通过,京广铁路掠过市境东北,与枢纽株洲站(铁路30公里)以及湖南省会长沙站(铁路50公里)很近,所以火车客运一般需要到株洲站或长沙站转乘。市行政中心离规划中的湖南铁路客运枢纽新长沙站直线距离37公里,离新株洲站直线距离12公里
    ?      航空和水运
    湘潭通过上瑞、京珠、长沙机场三段高速公路连接长沙黄花国际机场,距离仅50
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