北京市花乡
    白盆窑项目价格定位报告
     
    第一部分  公寓
    1、      LOFT公寓价格定位

1. 市场比较法定价

1. 未来价格趋势评估

1. 国内外宏观整体经济走势

    自美国次贷危机爆发以来，世界一些主要国家和地区的金融市场动荡不已，危机和恐慌在世界各地到处蔓延，股市大起大落、波涛汹涌。据估计，自美国次贷危机以来，全球金融市场已经蒸发掉了27万亿美元的资产，相当于2007年美国、日本、德国、中国和英国五个大国GDP的总量，也几近乎于2007年全世界各国60万亿GDP总量的一半。
    经济危机导致各国消费者捂紧口袋，房地产消费也随之下滑，由于金融风暴的影响将持续较长一段时间，宏观经济走势下降成为必然趋势。

2. 房价变化幅度预判

    图1    07年1月——08年9月北京房地产商品住宅成交价格及成交量
    
    上图数据来源于北京市房地产信息网（包括商品房、经济适用房和两限房）。数据显示，市场成交量呈现萎缩之势，住宅成交价格下行趋势不明显，但结合市场实际情况不难看出，新开盘项目都以低价入市，真正价格坚挺的是老项目，但最近不少老项目也通过暗折或干脆明折降价。
    另据调查显示，消费者认为房价在2009年回继续下降，持币待购将会继续。
    中国青年报社调中心通过新浪网新闻中心，对14493名公众的调查显示，81.0％的公众认为2009年房价还会降，其中，41.7％的人认为房价将“有所下降”，39.3％的人认为会“大幅下降”。此外，8.3％的人认为房价会“维持现状”，7.7％的人认为“略有上涨”。值得注意的是，35.2％的受访者月收入超过4000元，是拥有买房消费实力的主要人群。 同期，通过腾讯网对7898名公众的在线调查显示，即使是对各城市中心区的房价，也有74.9％的公众预测明年将下降，其中32.2％的人认为大幅下降。
    银行、信贷及顾问公司对2009年房地产市场价格判断：
    瑞士信贷：瑞信预料2008年内地楼价会跌15%,2009年再跌5%,料2010年以后楼价将持稳。
    易居中国：2008年全年房价同比2007年，依然呈正增长，不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落，5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。
    恒生银行日前发布的报告指出,房地产投资的增长于今年初开始放缓。一手市场价格增长由一月份的12%回落至七月的7.9%。目前楼市跌势或会持续数季，之后才会出现较稳定的长期复苏迹象。

3. 综合评判及结论

    通过上述分析，无论是宏观经济层面、北京市商品住宅实际成交量和价格变化还是消费者调查的结果、银行、信贷及顾问公司的判断都显示，随着房地产市场成交的低迷，价格有持续下降的趋势，根据以上判断，我们预计明年房地产价格将稳中有降。
     

2. 项目价格评估

1. 花乡白盆窑项目基本情况

    花乡白盆窑项目总建筑面积约13966㎡，其中规划商业面积约9303㎡，规划商住公寓约4372㎡，公寓共98套。
    表1    花乡白盆窑项目建筑面积

2. 可比物业选择

    根据我们对同类产品主力客群的研究发现，主要客群有三类：投资、办公和自住。我们对原亿城天筑策划经理进行了访谈，以亿城天筑一期商住公寓为例，投资类客群约占总数量的50%，其中有30%都是购买住宅的老业主投资，另有30%—40%的是在总部基地附近的创业型公司作为办公和总部基地企业在附近招待、休息之用，还有少量木樨园的商户投资，只有不到10%是自住。此外，此类产品基本上都是商水商电，作为住宅的使用成本过高。
    由于与主要为自住目的普通住宅客群有明显差异，我们认为本项目的可比物业是商业或办公立项的酒店式公寓和商住公寓，至于项目是不是LOFT产品，只是产品方面的差异，销售价格比平层略高一些而已。
    所以我们重点关应当注商业立项或办公立项的商住公寓和酒店式公寓项目。
    与本项目最具可比性的区域为东至京开高速，北至两广路及京石高速的扇形区域内，该区域共有商业或办公立项的酒店式公寓和商住公寓5个（其中存在LOFT产品的项目有1个）。
    表2    样本产权及物业类型情况

3. 可比物业均价的确定与各项因素对比

    1)      城南大道
    城南大道位于丰台区南四环中路公益西桥北，项目建筑规划由5层商业基底和14层三面围合小高层部分组成，占地40400平方米、总建筑面积90500平方米，2007年12月30日开盘。
    ?      成交均价
    开盘当月成交均价为17000元/平方米，自2008年6月起，销售受阻，成交价格持续下探，截至08年10月已不足12000元/平方米。
    ?      位置及交通因素
    城南大道位于南四环以里，且临近地铁四号线，距离起点马家楼站仅200米，位置及交通条件优于本案，调整系数为94%。
    ?      周边环境
    项目所处马家堡西路沿线是开发的热点区域之一，规划齐整，旁边有四环隔离带，但道路迟迟未修通，市政环境较差，调整系数为93%。
    ?      区域成熟度
    马家堡西路开发时间较早，周边各种配套较本项目成熟，调整系数为94%。
    ?      内部环境对比
    绿化率30%，本项目几乎无绿化，调整系数为94%。
    ?      设施配套及装修情况对比
    该项目为平层为精装修，调整系数为95%。
    ?      销售情况对比
    该项目仅在开盘初期出现过月销量超过100套的情况，但随着价格调高及宏观经济形势的滑坡，成交量直线下降，截至08年10月，月平均销量10套左右，整体销售率仅为40%。调整系数为105%。
    ?      开发商实力调整
    开发商为北京龙腾房地产开发有限公司，注册资本金为人民币3000万元，是房地产开发二级资质企业。已陆续成功开发了近四十万平方米的城南嘉园一期、二期住宅项目及长辛店卢西嘉园住宅项目。从开发经验来看，实力略强于本案开发商，调整系数为94%。
    ?      容积率调整
    容积率2.5，白盆窑新村二期整体容积率为1.69，调整系数为102%。
    ?      开盘时间调整
    从目前市场情况来看，市场价格呈现下滑趋势，因此后开盘的项目均价应适当低于已开盘项目以获取更多的市场销售机会。城南大道于2007年12月30日开盘，本项目预计08年五一开盘，时间滞后1年零四个月。调整系数为90%。
    ?      权重调整
    从区域位置方面来看，城南大道与本案之间有四环相连，在区域内的同类产品中具有较高可比性，其权重定为35%。
     
    2)      东亚三环中心
    东亚三环中心位于丰台区马家堡西路14号院公益西桥北200米，建筑面积12万平米，由6栋9-21层塔板楼和独立商业构成，4号楼为9层塔楼，2梯13户。开盘时间为2008年4月。
    ?      成交均价
    开盘当月成交均价为12356元/平方米，截至08年10月已不足10699元/平方米，价格趋势较稳定。
    ?      位置及交通因素
    临近南四环里，地下直接与马家堡西路站相连，位置及交通条件优于本案，调整系数为93%。
    ?      周边环境
    该项目南侧紧邻1.3万平米的园林公园，但周边仍在修路，道路交通系统尚不完善，调整系数为93%。
    ?      区域成熟度
    马家堡西路较早开发，周边商业、医疗、教育配套相对完善，调整系数为94%。
    ?      内部环境对比
    该项目绿化率为30%，调整系数为94%。
    ?      设施配套及装修情况对比
    毛坯交房但设施略好于本项目，调整系数为98%。
    ?      销售情况对比
    本项目自今年4月开盘以来，月均销量近百套，整体销售率已达42%。调整系数为95%。
    ?      开发商实力调整
    北京东亚新华投资有限公司已开发项目总建筑面积将近 300 万平方米，调整系数为93%。
    ?      容积率调整
    容积率为3.57，调整系数为103%。
    ?      开盘时间调整
    东亚三环中心于2008年4月开盘，本项目预计08年五一开盘，时间滞后1年。调整系数为92%。
    ?      权重调整
    东亚三环中心与本案在区域内中具有较高可比性，其权重定为35%。
     
    3)      亚胜铂第公寓
    位于丰台区方庄桥南700米，主力户型为50-60平方米的零居，全部为高档精装并赠送家电。开盘时间为2008年8月。
    ?      成交均价
    精装成交均价为15000元/平方米，毛坯房成交均价在12000元/平方米。 
    ?      位置及交通因素
    项目位于北京市丰台区方庄桥东南角，南三环黄金位置，距离5号线、10号线较近，位置及交通条件较好，调整系数为91%。
    ?      周边环境
    该项目位于三环边，北侧为三环绿化隔离带，调整系数为94%。
    ?      区域成熟度
    位于方庄大社区的丰富配套范围内，区域成熟度较高。调整系数为92%。
    ?      内部环境对比
    绿化率为30%，调整系数为94%。
    ?      设施配套及装修情况对比
    精装修，标准为每平米4000元，调整系数为92%。
    ?      销售情况对比
    本项目自今年8月开盘以来，销量仅有10套，整体销售率不足2%，销售情况不理想。调整系