金地?荔湖城
    A区一期价格策略报告
    P1
    一期推售目标
    2      遵循大盘规律,实现精彩亮相
    3      完成人气积累,实现价格攀升
    4      区域市场品牌开发商第一阵营,成为市场形象标杆
     
    P2
    价格报告纲要
    1、定价背景
    2、定价策略
    3、价格制定
    4、推货策略计划
    5、后期价格走势预测
     
    P3
    定价背景
    1      1.1区域房地产市场状况分析
    2      1.2竞争对手分析
    3      1.3项目基本情况分析
    4      1.4内部登记客户情况分析
     
    1.1区域市场销售状况分析
    P5
    广州整体市场仍保持供不应求态势

     
    2003
    2004
    2005
    商品住宅施工面积(万㎡)
    3161.93
    3471.58
    3409.09
    增长率(%)
    -1.30%
    9.79%
    -1.80%
    商品住宅竣工面积(万㎡)
    902.97
    796.46
    664.25
    增长率(%)
    3.64%
    -11.80%
    -16.60%
    批准预售住宅面积(万㎡)
    762 
    754 
    681 
    增长率(%)
    -0.39%
    -1.05%
    -9.68%
    预售住宅销售面积(万㎡)
    909 
    963 
    919 
    增长率(%)
    15.06%
    5.94%
    -4.57%

    l              商品住宅的施工量2004年有较大幅度增长,而l              总体上基本稳定在3300-3400l              /年,l              竣工量则在2004年开始大幅下滑,l              原因是2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度,l              再加上2005年的海珠城广场坍塌事故更使整个广州市的建设审批延迟,l              从而l              导致施工量持平而l              竣工量大减,l              使原有的供需矛盾更为加剧;
    l              2003-2005三年间,l              一手住宅的供需缺口近600l              ㎡;一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑,l              显示市场供应量在逐步萎缩
     
     
    P6
    老城区供不应求、新城区供需平衡

     
    2003
    2004
    2005
    其中:原八区  
    500 
    491 
    414
    增长率(%)  
    6.38%
    -1.80%
    -15.68%
       
    199.88
    188.27
    172.51
    增长率(%)  
    -18.85%
    -5.81%
    -8.37%
       
    62.57
    74.32
    94.48
    增长率(%)  
    27.75%
    18.78%
    27.13%
    其中:原八区  
    554.31
    663.19
    626.76 
    增长率(%)  
    8.90%
    19.64%
    -5.49%
       
    290.21
    223.36
    201.00 
    增长率(%)  
    23.20%
    -23.04%
    -10.01%
       
    64.66
    76.25
    90.14 
    增长率(%)  
    41.21%
    17.92%
    18.22%

    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    在市属原八区、番禺区住宅供求量减的同时,花都却在高速增长,
    显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展(物流、制造)的影响下,前景看好
    (与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系)。
    原八区、番禺区市场供应量减少,影响每年销售量减少;但仍呈供不应求的状态。
    提示:郊区随着社区周边的配套交通完善、且有足够的价格优势,城区居住人口逐渐外迁。
     
     
     
     
     
     
     
    P7  增城(新塘)亦呈现供不应求
     

    单位:万㎡
    增城批准预售面积
    增城预售成交面积
    新塘批准预售面积
    新塘预售成交面积
    2002
    109.1
    76.7
    87.2
    61.33
    2003
    94.9
    102.8
    75.9
    82.2
    2004
    72.7
    110.2
    58.2
    46.6
    2005
    68.8
    133.9
    55.0
    107.1

    数据来源:增城市国土资源和房屋管理局
    分析:
    7      商品房供应量持续减少,需求量稳定增加,供求关系在2003年发生逆转,2002-2005年累计供需缺口达到78万㎡,市场呈现供不应求
    机会和隐忧: 
    11      区域物业价格相对较低,有利于形成价格梯度,吸纳因市区高楼价而被挤压出来的需求;
    12      区域价格处于上升通道,项目存在一定的利润拓展空间;
    13      区域价格虽处于上升通道,但仍处于低位,客户对区域物业价值需要重新建构,成功与否,将直接影响到本项目的价格拉升。
     
     
    P8
    受供求关系及土地成本影响,广州三年来房价持续上涨达31.5
     

    区域
    2003
    2004
    2005
    预售住宅均价
    预售住宅均价
    增长率
    预售住宅均价
    增长率
    全市
    3888
    4618
    18.78%
    5114
    10.74%
    原八区
    4864
    5339
    9.77%
    5821
    9.03%
    番禺区
    2490
    3412
    37.03%
    4122
    20.81%
    花都区
    1793
    1882
    4.96%
    2409
    28.00%
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    数据来源:广州市统计年鉴、广州市国土资源和房屋管理局
    分析:
    l              2004-2005二年间,l              受土地价格上涨;宏观调控政策相继出台;并在长期积累的市场供求不l              平衡、供应结构错位以及市民追涨心态等因素的作用下,l              住宅价格仍然处于上升通道。
    l              番禺区2003-2005年的住宅价格增幅高达65.54%l              番禺03年均价起步低,l              两年以来随着本区配套、交通完善,l              及在05年集中推售豪宅盘(别墅、豪装洋房)的推货策略,l              均价高位上扬。
    l              花都区的价格起点较低,l              虽在2005年达到了28%的年增长,l              但2409元/㎡的价格仍不l              及全市均价的一半
    l              增城房价亦一路走高,l              两年上涨约20%(根据凤凰城、新塘楼盘数据推算,l              数据为估计值)
    l              近期,l              广州一手住宅的价格虽在2005年6月出台增收购房契税、房屋转让营业税、个人所得税等一系列宏观调控政策后,l              在2005年三季度有短暂下滑,l              但并未持续多久,l              即又恢复l              大幅上升的态势,l              且价格升势大有愈演愈烈之势,l              2006年一季度同l              比上年升幅达17.88%(补累进增长率)
     
    P9 国六条新政:
    2      新近出台关于90㎡以下住宅单位须占总建面积70%以上的规定,将使未来大面积户型单位成为紧俏商品。
    l              个人购房不l              足5年全额征收营业税,l              有效打击投机购房者,l              保证房产价格健康发展;
    l              加强对闲置土地管理,l              限制别墅用地供应,l              保证中小户型供应量充足;
    l              提高首付至三成,l              有效减少投机购房者;
    l              增加经济适用房及廉租房供应,l              解决中低收入者需要
     
    P 10   新政对大市的影响:
    1      市区供需关系及价格走势:
    1、未来中小户型供应量充足,有效抑制上涨,受土地成本升高,预测中小户型价格走势基本持平,适度上涨;
    2、大户型供应量减少,供应量稀缺更促使大户型价格有大幅上涨趋势
    3、市区开发用地重点发展写字楼及商业的政策,使住宅需求更剧烈,总体房价保持上扬。
    2      郊区供需关系及价格走势:
    原供应结构由大户型居多转化为小户型居多的变化,现郊区盘的消费者主体为二次置业人士(大面积需求)及70、80年代新生白领(小面积需求);
    1、未来受市区大户型供应量不足而更增加了对郊区大户型的供需关系,二次置业人士有效分流,促使整区价格上涨;
    2、受经济适用房供应及新政三七分的影响,小面积户型因供应量充足,未来价格基本持平。
    P 11   新政对大市的影响:
    3      发展商对策(启示):
    1、              市区及郊区的大户型更显稀缺,2、              发展商为保证总体利润,3、              将集中大户型的提价;
    4、              郊区与市区的小户型的竞争加剧,5、              有供过于求的潜在可能,6、              但随着土地成本提高,7、               郊区发展商更会通过小区环境及产品档次提升与市区小户型竞争,8、              发展商不9、              得不10、              适度提高售价保证利润;
    11、              郊区盘以建设卫星城的理念,12、              依托市政配套完善及加强区域各项生活配套建设,13、              通过高性价比便利生活为主打策略,14、              先行会聚人气,15、              争取营造局部繁荣的社区生活氛围,16、              从而17、              为项目后期滚动开发奠定基础。(参照祈福新邨模式)
     
     
    1.2竞争对手分析
     P12  区域概念分析(P27
    19      市郊板块:番禺板块、花都板块、从化板块、南海板块 
    20      东部板块:天河东圃板块、黄埔板块、开发区板块、萝岗-科学城板块、
    21      新塘板块:广园东、新塘市区、新塘郊区——本项目属于新塘郊区板块
     
    大概念(间接竞争):东部板块-老市区外板块,如番禺、从化、花都、南海
    客户特征:认

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