兴业·紫苑江岸定价提案
    一、可类比项目综合分析
    1、可类比项目基本情况一览表:
    表一:

    序号
    楼盘名称
    开发商
    地理位置
    物业类型
    市场形
    象定位
    小区内
    配套设施
    1
    尚格名城
    (中外合资)尚格
    置业
    天元区庐山路与长江北路交汇处西北角
    联体别墅、多层、小高层、高层
    复合型
    城市社区
    酒店、教育、商贸、会所等
    2
    湘银·阳光水岸
    株洲湘银
    房地产开发公司
    天元区嵩山路与长江北路交汇处西北角
    小高层、多层、
    商铺
    株洲
    新外滩
    社区内生活配套较成熟
    3
    海创·明珠花园
    株洲海创房地产开发
    有限公司
    天元区明珠路,长江北路与湘江风光带之间
    多层
    纯海派围合式园林大社区
    配套完善
    4
    东方明园
    恒基房地产
    荷塘区新华东路53号流芳园旁
    多层、高层为主,少量商铺、写字楼
    10M2原版维也纳风情名宅
    配备尊贵会所,实行人车分流
    5
    外海·玫瑰名城
    株洲外海房地产开发有限公司
    荷塘区
    桂花路
    56层多层为主,外加小高层和Townhouse
    开启株洲新都市主义浪漫生活
    多功能会所、游泳池、托儿所、欧洲风情商业街等
    6
    西子花园2
    株洲市九洲房地产开发有限公司
    荷塘区政府西侧,原市老干所用地
    多层、小高层
    行政级
    现代生态
    社区
    商业街、尚品会所、品牌学校双语幼儿园
    7
    湘江四季花园·山水苑
    株洲湘银房地产开发公司、江山置业有限公司
    芦淞区建设南路商贸
    中心地段
    小高层
    纯山林、纯水岸
    景观住宅
    风情会所,风情商业街
    8
    惠天然·山水国际
    湖南惠天然房地产开发有限公司
    卢淞区南部
    小高层、多层
     
    会所、商业街、泳池、高尔夫练习场等

     
     
    表二:

    
    
    楼盘名称
    占地面积
    建筑面积
    建筑
    密度
    容积率
    绿化率
    物管
    费用
    定价
    起价
    均价
    1
    尚格名城
    800
    120M2
     
    2.25
    37.5
     
    1680
    1900
    2
    湘银·
    光水岸
    3.2M2
    8M2 
     
    2.5
    40
    0.88
    0.58
    1780
    2000
    2000
    3
    海创·
    珠花园
    163
    16M2
     
    1.45
    40
     
    1680
    2368
    4
    东方明园
    27278 M2 
    99300M2 
    35
    3.64
    41
     
    1480
    1900
    5
    外海·
    瑰名城
    235
    23M2
     
    1.47
    35.2
    0.65
    1800
    2000
    6
    西子花园
    2
    58M2
    12M2
     
     
    45
    0.88
    0.58
    1660
    1870
    7
    湘江四季花
    ·山水苑
    30M2
    13
    M2
    28.6
     
    40.9
    0.88
    1680
    2100
    8
    惠天然·
    水国际
    200
    20M2
    15
    1.5
    64
     
    1900
    2300
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    2、可类比项目具体分析
    (1)总体情况综述
    就调查项目的区域分布来看,主要分布在天元、荷塘、卢淞三个区;建筑类型以多层和小高层为主;大多数楼盘规模大,区内配套设施齐全,市场形象定位也各有特色,具备各自独特的卖点。
    从各项目的具体数字指标来看,占地面积分布从几十亩到近千亩,且具有建筑密度低、容积率低、绿化率高的特点。其中,平均容积率约为2,平均绿化率为43%。物业管理费小高层为0.88元/平方米,多层为0.58元/平方米。
    多数项目的起价集中在1700元/平方米左右,均价在2000元/平方米左右。通过计算可知,被调查项目平均起价为1740元/平方米,均价为2055元/平方米。
    (2)各项目具体情况分析

    序号
    项目
    名称
    优势
    不足
     
     
    1
    
    
    
    
    ?      地理位置优越,外部景观环境优美,
    人文气息浓厚
    ?      规模庞大,定位高档,物业形态多样
    ?      区域内各项配套设施完善
    ?      法国地中海风情景观设计有特色
    ?      开发商实力雄厚,市场推广形象好
    ?      建成后将成为株洲标志性居住区,未
    来升值潜力大
    ?      周边生活及市政等各项
    配套设施的完善尚需要一定的时间
    ?      沿江风光带、湘江五桥、
    庐山路、体育中心等还
    未建成
    ?      项目开发周期较长,小
    区内各项配套设施的完善需要时间
    2
    
    
    
    
    
    
    ?      毗邻沿江风光带,拥有水景优势
    ?      交通较为便利
    ?      离市委、市政府和炎帝广场近,人文
    气息浓厚
    ?      绿化率高,社区内生活配套成熟
    ?      户型设计类型多样,且注重人性化
    ?      开发商有一定知名度
    ?      沿江风光带的建设需要一定时间
    ?      河西整体配套有待完善
    ?      容积率相对较高
    ?      园内景观规划设计较少
    3
    
    
    
    
    
    
    ?      毗邻沿江风光带
    ?      地理位置相对较好,交通便利
    ?      规模较大,景观设计好
    ?      容积率低,绿化率高
    ?      开发商有知名度,楼盘综合品质较高
    ?      沿江风光带的建设还未
    完成
    ?      河西配套尚需进一步完善
    ?      楼盘均价较高
    4
     
    
    
    
    
    ?      地理位置优越,交通便利
    ?      周边生活等各项配套设施完善
    ?      毗邻流芳公园,具备一定的景观优势,
    自身绿化率也较高
    ?      周边教育资源丰富,文化氛围好
    ?      物业形态多样
    ?      楼盘综合素质好,物管为品牌企业
    ?      维也纳风情有卖点
    ?      容积率较高
    ?      规模较小,难以建立品牌
    优势
    ?      小区内生活及其他配套
    设施缺乏
    5
    
    
    
    
    
    
    ?      地理位置优越,交通便利
    ?      项目规模大,品牌形象好
    ?      区内各项配套完善,容积率低
    ?      欧洲风情建筑外观漂亮,档次高
    ?      提倡节能生活
    ?      物业管理费用较低
    ?      目前一期已基本售完,市场评价高
    ?      入口处环境复杂,外部
    环境不够好
    ?      绿化率相对较低
    6
    西
    
    
    
    2
    
    ?      地理位置优越,交通便利
    ?      周边配套齐全,行政氛围浓厚
    ?      总体规模大,物业形态较多样
    ?      绿化率高,得房率高 
    ?      项目外观形象好
    ?      项目综合素质高
    ?      外部景观环境一般
    ?      入口处环境较复杂
    7
    湘江
    四季
    花园
    
    
    
    ?      地理位置优越,交通便利
    ?      周边有多个服装、电脑等多个大型市场,
    生活配套好
    ?      毗邻湘江,自然景观资源好
    ?      建筑规划为知名品牌
    ?      建筑密度低,绿化率高
    ?      二期为期房销售,存在
    一定风险
    ?      户型面积普遍较大
    8
    
    
    
    
    
    
    
    ?      地理位置优越,交通便利
    ?      规模较大
    ?      项目一、二期部分与1000亩原生林相连,
    拥有自然资源景观优势
    ?      密度低,容积率低,绿化率高
    ?      楼盘综合素质好
    ?      区内配套完善,功能多样
    ?      均价较高
    ?      期房销售存在一定风险
    9
    
    
    
    
    
    
    ?      毗邻沿江风光带,自然环境好,景色
    宜人
    ?      红港大桥、庐山路、长江北路均为城
    市主干道,交通便利
    ?      地处市行政中心,离新体育中心约1000
    米左右,人文氛围好,配套较完善
    ?      周边高档楼盘提升居住品质
    ?      随着市政建设的进一步完善和区域开发
    的日益成熟,地块升值潜力大
    ?      通过节能材料和技术的应用提升项目产
    品的附加值
    ?      新区开发和各项配套设施的完善需要2-3年时间
    ?      庐山路、红港大桥、沿江
    风光带的建设需要时间
    ?      项目与电厂隔江相望,存
    在烟尘污染,电厂整改
    尚未启动
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