高宝金融大厦估价报告
     
     
     
     
    上海 浦东 陆家嘴 高宝金融大厦
    房地产价值评估报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    上海克而瑞信息技术有限公司
    
    上海易居房地产研究院
     
    2008年05月
    
目  录
    1  致委托方函              4
    2  估价人员声明              5
    3  估价的假设和限制条件              6
    4  估价结果报告              7
    4.1  委托人              7
    4.2  估价机构              7
    4.3  估价对象              7
    4.4  估价目的              7
    4.5  估价时点              7
    4.6  价值定义              7
    4.7  估价依据              7
    4.8  估价原则              8
    4.9  估价方法              8
    4.10 估价结果              8
    4.11 估价人员              8
    4.12 估价作业日期              8
    4.13 估价报告应用的有效期              9
    5  估价技术报告              10
    5.1  市场背景分析              10
    5.1.1 上海甲级写字楼市场分析              10
    5.1.2 上海商业市场分析              13
    5.2  区域状况分析              14
    5.2.1 陆家嘴区域状况分析              14
    5.2.2 陆家嘴甲级写字楼市场分析              16
    5.2.3 陆家嘴商业市场分析              18
    5.2.4 典型项目分析              20
    5.3  实物状况分析              22
    5.3.1  项目地理位置分析              22
    5.3.2  项目现状条件分析              23
    5.3.3  项目技术指标分析              24
    5.3.3  项目技术指标分析              25
    5.4  最高最佳使用原则分析              26
    5.5  估价方法选用              26
    5.6 收益法（直接资本化法）估价              27
    5.6.1  年有效毛收入              27
    5.6.2  年运营费用              29
    5.6.3  年净收益的确定              30
    5.6.4  资本化率的确定              30
    5.6.5  经济收益年限的确定              31
    5.6.6  收益价格的确定              31
    5.7  项目估价结论              31
    
    
1  致委托方函
     
    上海房屋销售有限公司：
    我司于2008年4月28日接受委托，对位于上海市浦东新区陆家嘴地区高宝金融大厦项目进行价值评估。自2008年4月28日收到项目相关资料后，我司组织人员于2008年4月28日至2008年5月4日期间对本评估标的进行了评估作业。评估人员在实地查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规、易居中国CRIC系统和长期积累的房地产估价经验数据，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价办法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定本评估标的在2008年5月4日的总价值为：38.95亿元。人民币（大写）：叁拾捌亿玖仟伍佰万元。
     
    特此函告。
     
     
    上海克而瑞信息技术有限公司
    2008年5月4日 
    
2  估价人员声明
     
    我们郑重声明：
    1)      我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
    2)      本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
    3)      我们与本评估标的没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
    4)      我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
    5)      我们已对本评估标的进行了现场勘察，但我们对本评估标的的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
    6)      没有本公司以外的其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。
     
    
3  估价的假设和限制条件
     
    本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
    1)      本次估价基于委托人所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以次作为估价的重要依据之一。若因委托人提供的资料有误而产生的责任由委托人承担。
    2)      本估价报告以本评估标的能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。
    3)      本次估价是以本评估标的国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。
    4)      本报告有效期半年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过半年。如在半年中土地市场发生重大变化或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。
    5)      本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式对本评估标的价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化、以及遇有自然力和其他不可抗力对本评估标的价值的影响。
    6)      本报告估价结果的计算以本评估标的在估价时点的状况和估价报告对本评估标的的假设和限制条件为依据进行，如估价报告中对本评估标的房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
    7)      本评估标的在假设用途条件下于未来使用年限内能满足使用者正常使用或业务经营的需要。
    8)      本报告仅供委托方用作价值参考。此外，不作其他任何用途。
    9)      如未得到本公司书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
     
    
4  估价结果报告
    4.1  委托人
    上海房屋销售（集团）有限公司
     
    4.2  估价机构
    上海克而瑞信息技术有限公司
     
    4.3  估价对象
    本评估标的位于上海市浦东新区陆家嘴环路、花园石桥路口，土地性质为商办综合用地。该项目总高度198米，地上总建筑面积约74000平方米，地下部分可供使用的车位个数为358个。使用用途为商贸办公金融综合楼。
     
    4.4  估价目的
    本次评估为反映评估标的市场真实价值提供参考依据。
     
    4.5  估价时点
    以2008年5月4日作为本次估价的估价时点。
     
    4.6  价值定义
    本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的公开市场的客观合理价格。
     
    4.7  估价依据
    1)      国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、上海市颁布的有关政策法规文件；
    2)      房地产估价规范；
    3)      中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；
    4)      委托人提供的相关资料；
    5)      易居中国CRIC房地产决策咨询系统；
    6)      估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；
     
    4.8  估价原则
    本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对本评估标的进行评估。具体依据如下估价原则：
    1)      合法原则。遵循合法原则，应以本评估标的的合法使用、合法处分为前提估价。
    2)      最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以本评估标的的最高最佳使用为前提估价；
    3)      替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
    4)      预期收益原则。遵循预期收益原则，对房地产市场现状发展及政策规定对地价的影响进行分析和预测，以准确预测房地产现在以至未来能带给权利人的利润综合。
    5)      估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是本评估标的在估价时点的客观合理价格或价值。
     
    4.9  估价方法
    估价人员认真分析所掌握