阳光水岸价格建议
项目概况:
“阳光水岸”位于位于张家港市区东环路,紧邻东环路和暨阳路交汇处的1+1城中城,这里各式政府设施，银行、酒店林立，交通方便，人流量大。总用地面积14538.4平方米，规划建设面积33670.29平方米。项目由两栋小高层组成，总共172套住宅，其中回迁安置16套住宅。户型面积为76.1㎡-246.3㎡。项目规划定位为小规模高品质住宅小区。
港城市场状况
目前张家港整体经济处于高速发展状态，人口增长速度10万/年，为港城房产发展，作为良好的经济基础。
截止2008年，房产销售纵向的可售与已售的情况来看，270万平方米的待售按120万平方米的年成交量来看，需要两年才能消化。
纵看2007年与2008年第一季度的土地成交情况：
过2006年后，房产体现出回暖现象，从07年到08年第一季度土地出让，累计：1035258平方米。由2008年第一季度的土地成交状况来看：在一定程度上可以看出：目前地产市场观望态度，港城七一厂土地的二次流拍，足以说我市房地产开发投资在政策、市场等多重因素的作用下，投资增长速度缓慢。
同时我们关注下：2008年上半年，张家港市二手房市场也与新房市场一样经历了一段时间的购房者持币观望，作为市场真实购买力刚性需求的反映，市区二手房的交易量去年同期相当，月交易量基本接近；从价格上看，经过大半时间的时间，张家港市区二手房已经随着新房一样水涨船高地涨了500元/
平方。
以上二手房交易数据只是单纯显示过户协议中的一些数据，前5个月市区二手房均价为3916元／平方米，如果算上交易税费，市区二手房的均价约４2００元／平方米。另外，市区一些地段好、配套好二手房的报价已经超过4500元／平方米，甚至一些装修和室内配套较好的房源已经报到了近5000元／平方米。
价格定位
以市场为导向的定价，我们采取以权重系数指数来衡量价格定位！
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住宅名称
住宅价格影响因素 |
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|
可比物业A |
可比物业B |
可比物业C |
可比物业D |
可比物业E |
评估物业 |
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权数 |
景江花园 |
帝景豪园 |
蓝湖湾 |
蓝波金典 |
公园八号 |
阳光水岸 |
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项目外部因素 |
地理位置 |
15% |
0.1 |
-0.2 |
-0.2 |
-0.3 |
-0.1 |
0 |
|
公共配套 |
12% |
0.1 |
-0.1 |
-0.2 |
-0.3 |
-0.2 |
0 |
|
交通因素 |
9% |
0.1 |
-0.1 |
-0.1 |
-0.2 |
-0.2 |
0 |
|
景观环境 |
10% |
-0.2 |
0.3 |
0.4 |
0.2 |
0.1 |
0（一般） |
|
项目内部因素 |
项目规模 |
5% |
0.1 |
0.7 |
0.2 |
0.2 |
0.25 |
0（体量小） |
|
房产商品牌 |
3% |
-0.3 |
0.1 |
0.2 |
-0.1 |
0．1 |
0（良） |
|
容积率 |
6% |
-0.15 |
-0.1 |
-0.1 |
0.1 |
-0.3 |
0 |
|
园林设计 |
11% |
-0.2 |
0.2 |
0.3 |
0.1 |
-0.1 |
0（良） |
|
内部配套 |
12% |
-.0.3 |
0.3 |
0.1 |
0.2 |
0.2 |
0（良） |
|
物业管理 |
3% |
-0.1 |
0.1 |
0.1 |
0.1 |
0.1 |
0 |
|
户型设计 |
14% |
-0.3 |
0.1 |
-0.1 |
0 |
0.0 |
0（良） |
|
修正指数 |
|
|
90% |
108.6% |
102.1% |
97.2% |
96.65% |
100% |
|
销售均价 |
|
|
6200 |
7000 |
8500 |
5600 |
7800 |
|
|
修正价格 |
|
|
5580 |
7602 |
8678．5 |
5443．2 |
7538．7 |
|
|
可比权重〔见附件〕 |
|
|
0.3 |
0.2 |
0.2 |
0.1 |
0.2 |
|
| ? |
? |
? |
? |
? |
? |
? |
? |
? |
*5580×0.3+7602×0.2+8678.5×0.2+5443.2×0.1+7538.7×0.2=6982.16元/平方米
*针对本案我司除了对各个楼盘的调研之外另采用了以下几种方式：
1：我司对市区人群做了电话随机的访问调查，对本案的价格最高接受度在7000元/平方米以内。
2：通过对友邦、方程置业、金城、我爱我家以及毗邻项目所在地梁丰路上数家二手中介公司以买家身份咨询了解1+1城中城买入价格区间在6000多元/平方米。东环路以东10年以上房价5000元/平方米左右，5年房价6000元/平方米左右。多数中介公司对阳光水岸的将来售价预估为接近7000元/平方米。
3：以买家的名义通过网络搜寻到业主直接放盘价格15层/9层149.6平方米，中档装出让报价为119万（其中含装修成本近20万，声称保留有装修期间所有原始发票），以此推算该套房毛胚转让价格为6617.65元/平方
附件：景江花园与本案比较接近，属同一版块，周遍的地段一定程度上比较接近，而且楼盘体量上差距不是很大，故此权重系数设置为30％。
蓝湖湾区域：城市步行街为中心的立体商业调查圈中，与帝景豪园同属第二层范围，同时分别取于城南和城北具有代表性楼盘。权重系数为20％。
蓝波经典，位于步行街为中心的立体商业调查圈的，第三层；而且在城南有一定的代表性，在价格都在7000以上的其他楼盘中，独立一面，故此考虑权重系数为10％。
公园八号，为城西很具有代表性的楼盘，标榜新城新的商业圈中心，有城西各楼盘的一定号召力。与此我们将他纳入我案的立体商业调查范围中，并且处于本次调查的第三商业圈。设置权重系数为20％。
第1、 要做到短频快，就必须价格定位准确，以蓝湖湾与公园八号为列，销售均小于等于50%，销售周期长，无法做到短频快
第2、 阳光水岸在体量上和城市版块的关注度无法与他们持横，无疑销售周期的加长，广告等投入必定是增加，销售的成本加大。结合我们以上定价参考的楼盘来看，我们是否单兵作战？还是集体价格拉伸？我公司认为：由集体作战到单兵作战，从市场大的环境中，我们远超过景江花园，追寻我市一等楼盘，价格的拉升；但我们有版块的特殊性和体量小等原因，也就决定了我案要做到短快；
第3、 市场投资行为的增长缓慢，土地成交量的增加幅度较小，一度持平；加上政策和市场本身自有的产品累计，现有土地开发率的提高，短期的市场产品饱和；再次城区二手市场的暂缓交易，持币观望，也一定程度上说明了投资回报率，与价格的上扬不成比例。
鉴于以上三点，我公司建议：以短期热卖，用理性销售撞击非理性购买。力求短频快的销售模式！
建议价格：7150元/平方米
以下是我公司简单对该项目的投资回报预算：
|
序号 |
项目名称 |
取费标准 |
数量（元/平方米） |
总计 |
|
（一）开发成本估算 |
|
|
12551.69(住宅总占地面积)20082.7（建筑面积） |
|
|
1 |
地价 |
|
5250.525 |
65902962.14 |
|
1.1 |
土地使用权出让金 |
|
|
|
|
1.2 |
契税 |
1.14% |
59.86 |
751344.16 |
|
2 |
前期工程费 |
|
42.00 |
527170.98 |
|
2.1 |
勘察，设计费 |
|
16.00 |
200827.04 |
|
2.2 |
可行性研究费 |
|
1.00 |
20082.7 |
|
2.3 |
三通一平费 |
|
25.00 |
502067.5 |
|
3 |
建安工程费 |
|
820.00 |
16467814 |
|
3.1 |
土建部分 |
|
700.00 |
14057890 |
|
3.2 |
设备 |
|
120.00 |
2409924 |
|
4 |
基础设施费 |
|
90 |
1807443 |
|
5 |
室外配套费 |
|
100.00 |
2008270 |
|
6 |
公共设施建设费 |
|
80.00 |
1606616 |
|
7 |
开发期间市政费 |
|
40 |
803308 |
|
8 |
不可预见费 |
|
33.96 |
682008.4 |
|
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合计 |
|
|
107747727.9 |
|
（二）开发费用估算 |
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|
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序号 |
项目名称 |
取费标准 |
数量（元/平方米） |
总计 |
|
1 |
管理费用 |
(1-6)% |
33.96 |
682008.492 |
|
2 |
销售费用 |
4% |
176.15 |
5743652.2 |
|
3 |
财务费用 |
|
42.06 |
843473.4 |
|
|
合计 |
|
|
7269134 |
|
|
总计 |
|
|
108429736.3 |
| ? |
? |
? |
? |
? |
初步估计税前成本为108429736.3人民币，合计销售面积单位成本为5399.16元/平方米，按售价7150元/平方米计算，单位面积的利润为1750.83元/平方米！