左岸晶品营销企划建议书                                                  - 1 -
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

     
     
    第一章  项目概况
    1、      地理位置及区域概况
    2、      周边配套设施
    3、      项目规模及性质
     
    第二章  项目设计策略分析决策
    1、      项目设计的市场因素分析
    2、      项目设计策略
     
    第三章  关于项目的市场定位与产品定位
       一、   市场基本面分析
       二、   项目市场区域分析
       三、   项目竞争环境分析与评价
       四、   项目竞争楼盘分析
     
    第四章  投资估算与资金筹措
    一、   项目总投资估算
    二、   项目资金计划
    三、   项目资金筹措及资金平衡分析
     
    第五章  项目开发建设进度安排
    一、   项目进度计划说明
    二、   项目工程计划
     
    第六章  关于项目市场导入策略建议
    1、      项目推广步骤
    2、      项目销售回款计划
    3、      总体营销广告预算安排
    4、      市场推广台阶
    5、      SWOT分析
     
    第七章  关于市场推广作业
    1、      左岸晶品形象定位
    2、      项目的市场推广定位
    3、      项目包装
    4、      项目本身素质提升策略
    5、      物业管理建议
    6、      SP活动策划
     
     
     

     
    　　兴化市位于长江三角洲沿江经济带，全市总面积：2393平方公里，人口155万，1987年撒县建市，是江苏泰州、扬州、南通、盐城经济区的交汇中心，是里下河地区的一颗明珠。
    　　一、项目地理位置
    　　项目地块位于兴化市城北偏东，南面是水乡大桥及通往城东乡镇等区域的主要公路；西临上官河沿河，河对岸是兴化市新建生态公园和部分拆迁安置区；北靠拖拉机厂及市区过境公路；东与瑞景蓝湾小区相邻，间隔规划新建一条20米宽的新城北路延伸市级公路，并与过境公路贯通，距城市中轴线长安路200米。
    详见附图：
     
    　　二、区域概况
    该市是以农业为基础的产粮、棉大县（市），淡水产品也有很好的发展前景，工业和加工业发展较之滞后。2007年全市实现地区生产总值211.6亿元，比上年增长15.2%。2006年城镇居民和农民人均可支配收入分别是11209元和5456元，2007年城镇居民和农民人均均可支配收入分别是12274元和6002元，年增长率分别是9.5%和10%，预计2010年人均可支配收入分别达到16000元和8000元，人均居住面积，到2010年达到城市30m2，农村40m2。总体经济实力，跻身全国“百强”县（市）行列。农业和农村经济稳定发展，粮食生产连续四年获得国家表彰，淡水产品总量位居全省第一。
     
    三、周边配套设施
    道路交通方面：
    城市道路配套齐全，地块南面的楚水东路，是通往盐城的主要公路，路南是众多商铺和九顷北路商住区，北面是市区过境公路，东面是规划20米宽的新城北路北延，并与过境公路贯通。市内有2路、4路公交车通往市区、市政府和南部经济开发区。
    教育、医疗方面：
    地块距兴化中学约500米，板桥高级中学约900米，板桥初级中学约700米，实验小学及幼儿园约300米，市中医院约1300米。
    生活机能：
    九顷路及九顷北路均为人口较多，居住密度大，建有较大的农贸城，各种商铺、超市均有，生活便利。有邮电、移动、联通营业场所及农村合作银行和建设银行。
     
    四、项目规模及性质
    本项目占地面积11.67万平方米，建筑面积20.5万平方米，其中：多层住宅8万平方米（含安置房3万平方米）、小高层住宅11.9万平方米，商业用房0.6万平方米及其它辅助配套设施。

     
    一、项目设计的市场因素分析
    1、目前兴化市开发的楼盘户型设计汇总如下：
     

     
    2、市场主力户型分析
    根据兴化市场调查分析，三室二厅一卫及三室二厅二卫为主要消费产品，多层户型建筑面积为106平方米及116平方米，高层户型建筑面积为115平方米及125平方米，二室二厅一卫户型占有一定比例，其余户型很少。
     
    二、项目设计策略
    产品内容及定位
    充分利用沿河绿化带的景观资源，将项目建设成为一个现代、简约、科技、智能、人文的风景居住区，并成为城市东北部的地标性建筑。
    安置房按六层设计，无架空层，层高2.8米，设集中自行车库的安置房设架空层。多层及小高层住宅底层架空，层高2.9米层，多层按5+1层、小高层按11+1层设计，最北侧做18层住宅。商铺按二层、局部三层设计。户型设计分配比例原则如下：
     

     
    （1）      建筑材料及设备
    外墙材料采用面砖为主，局部采用涂料和仿毛石石材。窗采用塑钢窗。多层住宅配置太阳能热水器。
    （2）      建筑色彩
    采用中性偏冷色彩，以保证与环境和内容的统一。
    （3）      交通组织
    小区东侧以安置房南端为界，设小区主入口，南、北各设一个次入口。
    汽车库分为地下、地上两部分，原池塘部分做地下汽车库，多层及小高层住宅底层南侧做汽车库，北侧做自行车库。
    安置房不做汽车库。集中设置自行车库。
     
     
     
     

     
    一、市场基本面分析
    随着兴化经济不断发展，城市规划的不断完善，新建道路、旧城区改造、商业发展等等都给房地产业带来新的契机和发展空间。
     
    1、土地使用权出让概况：
    2007年土地使用权出让情况表：
     

     
    2、市场供需概况：
    截止2007年底兴化市开发总规模为355.6万平方米
    2006年销售许可证发放总量28.9万平方米
    2007年销售许可证发放总量69.5万平方米
    其中新区64.5万平方米、新世纪嘉园三期5万平方米，合计69.5万平方米。
     
    二、项目市场区域分析
    城区现代化小区目前基本没有，小高层住宅还处于初级阶段向接受阶段的过渡期，多层住宅仍占较大比重。
    住宅：（以中央广场为中心）
    东面是2004年开发的瑞景蓝湾一期住宅小区，二期正在规划中。
    南面是时代嘉园、楚水湾雅居、城投国际、开发新区诸多已开发和正在建设中的小高层、多层住宅小区。
    西面是已规划建设的君铂府邸、龙腾湾、英武丽都等楼盘。
    北面是九顷北路老城商住区和近两年开发的富康花园、新世纪嘉园住宅小区。
    市中心主要有金港公园国际、都市华庭及金富商业街。
    商铺：
    已建设的主要是长安中路富康花园、楚水路的新世纪嘉园、金富商业街商铺和规划建设中的城投国际街区及其它配套设施。
    由此可以看出住宅小区的开发，主要集中在城区南部新区和中心区域，北面开发量较少，已开发的商铺空置率较多，销售并不乐观。
     
    三、项目竞争环境分析与评价
    1、竞争环境分析：
    价格：房价是每个置业者首先要考虑的问题，新世纪嘉园三期多层开盘价：2800元/m2，均价在3300元/m2以上，城投国际小高层预售价均价在3300元/m2，龙腾湾小高层预售均价在3500元/m2。
    地理环境：瑞景蓝湾二期在城乡结合部最近点，并间隔新城北路、富康花园、新世纪嘉园略近于主城区，交通较为方便。本项目西靠上官河，在城区依水而建的较大住宅区目前还没有，而且小高层群楼立于“北面”门户，更是独树一帜。
    教育、医疗环境：城南新区开发的住宅区，目前是置业者的热点，但学校、医院、交通和其它生活配套设施不到位。 
    户型：本项目经市场调研和分析后，规划建筑面积在90～95m2/套，106～116m2/套、，125m2/套的户型为主力户型。
    竞争客源：市政府规划发展新区，逐步改造老城区，因此，人们普遍看好“南部”的住宅区，由于南部乡镇经济较发达，有就近置业的传统观念，而且小高层为主体的住宅小区刚起步，还处在过渡阶段。
    2、竞争环境评价：
    通过分析，周边楼盘竞争情况是：本案价格定位准确，符合城北及周边地区、置业投资者的心理价位。地理位置与其它开发的住宅小区相比各有长短，而且教育、医疗、环境优于其它开发小区。本项目发展前景较好，只要在规划设计中充分利用地理上的有利条件，建成现代化的景观小区，树立兴化第一高档楼盘的形象，只要产品定位准确，广告宣传力度到位，一定能在竞争中胜出，尤其在北区开发中树立自己的霸主地位。
     
    四、项目竞