一、08年上半年全国房产发展情况

（一）房地产市场运行的主要特征

1．住房投资加快，90平米以下住房比重持续上升

    2008年上半年，全国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长33.5%，增幅比上年同期高5.0个百分点。其中，商品住宅完成投资9497亿元，同比增长36.6%，增幅比上年同期高5.8个百分点，比房地产开发投资增幅高3.1个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为72%，比上年同期高1.6个百分点。

    上半年，90平方米以下住房完成投资 2509亿元，同比增长85.1％，增速比同期房地产开发投资增速和商品住宅投资增速高51.6个百分点和48.5个百分点。从90平米以下住宅投资占商品住宅投资的比重上来看，上半年为26.4％，比一季度高3.5个百分点，比2007年同期高6.9个百分点，比2007年全年高3.1个百分点，90平米以下住宅投资占商品住宅投资比重不断上升。

2．土地开发增长较快，企业购置土地较为谨慎

    2008年上半年，全国完成土地开发面积达1.3亿平方米，同比增长9.9%，增速比1-5月提高5.6个百分点，比去年同期提高2.3个百分点。
    上半年，全国完成购置土地面积1.9亿平方米，同比增长7.6%，增幅比上年同期回落2.4个百分点。受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地较为谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，部分城市土地供应出现冷场，甚至有个别地块出现流拍。

3．商品房建设增长平稳，竣工面积增速高于往年

    2008年上半年，全国商品房建设速度较为平稳，施工面积、新开工面积、竣工面积分别较上年同期增长24.1、19.1、13.8个百分点，但均较一季度增幅有所回落。


    从施工面积上看，上半年全国房屋施工面积为21.3亿平方米，同比增长24.1%，增幅比上年同期提高2.2个百分点，比一季度回落3.4个百分点；其中，住宅施工16.83亿平方米，增长25.6%，比上年同期提高2.7个百分点。其中，商品房新开工面积5.3亿平方米，增长19.1%，增速比上年同期提高0.7个百分点；其中，住宅新开工面积4.43亿平方米，增长18.0%，增速比上年同期下降2.9个百分点。
    从竣工面积上看，上半年全国商品房竣工面积1.69亿平方米，增长13.8%，增幅比上年同期高2.7个百分点，比2008年一季度回落13.1个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.4亿平方米，增长13.9%，增幅比上年同期提高了2.1个百分点。

4．商品房销售延续负增长，销售压力加大

    2008年上半年，全国商品房销售面积实现2.59亿平方米，同比下降7.2%；其中，商品住宅销售面积实现2.36万平方米，同比下降6.9%。商品房销售面积的下降幅度较一季度有所加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制度改革以来，房地产市场观望期最长的一次，更是商品房销售面积首次持续出现下降。

    从销售额上看，上半年，全国商品房实现销售额10325亿元，同比下降3%，降幅比1-5月增加0.2个百分点。其中，商品住宅实现销售额8941亿元，下降1.1%，降幅较5月增加0.7个百分点。

5．价格涨幅出现回落，部分城市房价出现下降

    2008年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格继续保持回落，6月份全国房屋销售价格上涨8.2%，涨幅比上个月回落1个百分点。上半年各月，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅分别为：0.3、0.2、0.3、0.2、0.1、0，涨幅明显回落。2008年上半年，全国房屋销售价格平均环比涨幅为0.18，远低于2007年上半年的平均涨幅0.75，更是低于2007年下半年1.15的平均涨幅。

    分城市看，6月份，在70个大中城市中有12个城市房屋销售价格涨幅高于10%，有22个城市涨幅低于5%；从环比情况看，房价出现下降的有16个城市，房价环比涨幅超过1%的有4个城市。
    从重点城市和区域的情况来看，上半年珠三角部分城市如广州、深圳等出现价格下跌，部分楼盘下跌幅度接近30%。考虑到“翘尾因素”影响，上半年实际上已经有部分城市房价已经出现下降，其余城市房价上涨幅度也明显回落。

6．东部地区楼市趋冷，中部地区继续保持较正增长

    2008年，中部地区增长明显放缓，投资销售增长较慢，中西部地区仍保持较快增长。

    从投资上看，上半年东部地区房地产开发投资实现增长28.36%，分别低于中部地区和西部地区16.9、9.7个百分点。这是东部地区自2005年2月起连续38个月投资增幅低于中西部地区。

（二）2008年前三季度房地产市场趋势预测

根据2008年上半年宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计2008年下半年房地产市场将整体继续处于调整之中，整体保持回落态势。2008年前三季度主要指标预测如下：

1．投资增长平稳回落，住宅投资比重继续上升

预计2008年前三季度，固定资产投资完成额达到94527亿元，增长24.6%，增速较2007年同期回落1.8个百分点。其中房地产开发投资完成22058元，增长31.2%，增幅同比加快0.9个百分点；商品住宅投资完成16211亿元，增长34.5%，增幅同比加快1.7个百分点。从投资结构上看，房地产开发投资和商品住宅投资占固定资产投资比重继续上升。

2．房地产开发资金来源增速平稳

受从紧货币政策以及销售市场低迷的共同影响，房地产开发资金来源增幅有所回落，预计2008年前三季度房地产开发资金来源达到31670亿元，同比增长24.8%，与08年上半年相比，加快2个百分点；与2007年同期相比，增速回落13.1个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低6.4个百分点。

3．商品房建设平稳回落

2008年下半年，商品房建设增长继续保持平稳。预计前三季度商品房施工面积为24.10亿平方米，同比增长20.6%，其中商品住宅施工面积为19.11亿平方米，增长21.5%。与2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落1.8个百分点和2.1个百分点。与2008年上半年相比，分别回落3.5和4.1个百分点。
从竣工面积上看，2008年前三季度商品房竣工面积将达到27668万平方米，同比增长13.2%，其中商品住宅竣工面积23176万平方米，同比增长15.4%。与2007年同期相比，竣工面积增长有所加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别提高2.2和4.4个百分点。