常州市场月报
    2009年12月
     
     
     
     
     
     
     
    目                            录
    本月导读              3
    合力视点              3
    第一篇  宏观篇              4
    一、政策信息               5
    二、市政规划              9
    第二篇   市场篇              10
    一、土地市场              12
    二、常州楼市12月整体描述              17
    1、09年1月至12月全市商品房供求情况比对              17
    1.1、1-12月全市商品住宅供应量分析              18
    1.2、1-12月全市商品住宅成交量分析              18
    2、09年1-12月全市商品房成交价格分析              20
    3、新盘分析              21
    3.1、12月主城区住宅推案表              21
    3.2、09年1-12月主城区住宅供应分析              24
    3.3、新盘数据供应量分析              25
    4、12月新推住宅项目销售分析              26
    5、12月楼盘动态分析              27
    5.1、营销策略              27
    5.2、2009年12月常州楼盘平面广告投放量监测及其区域排名              32
    三、经典案例解析              35
    南博湾              35
    第三篇              区域数据篇              38
    一、              新北区域              38
    二、              湖塘区域              38
    三、              城西区域              39
    四、              市区区域              39
    五、              城东区域              40
    
     
     
     
     
     
     
    本月导读
    12月政策密集出台，执行力是关键；江苏省优惠延续，但金融政策未出，后市情况不容乐观
                                                                                           ——————详情请见P5-6
     
    广州亚运城地块拍出255亿天价 成为中国新地王
    ———————详情请见P8
    常州土地市场
        2009年土地市场火热收官 本月大量土地成交 土地市场的火热也将最终反映到明年的房地产市场 
    ———————详情请见P14
    合力视点
    12月回顾
    12月份常州房地产市场表现火爆，成交量、推案量、成交均价均为09年最高值，市场存量得到进一步消化，整体市场依旧保持良好的去化速率，整体市场仍然呈现供不应求的状况。
    12月份共有33个项目新开盘或加推，与上月相比增加了14个，新推案面积由11月的36.1万㎡增加至45.21万㎡；实际新推案量的增加，主要是由于前期市场供不应求的局面，大部分开发商趁两节的到来，集中在月底进行了大规模的房源新推。
    12月，全市商品房销售备案面积为164.43万㎡，同比上升168.5%，环比上升44.99%；其中，商品住房销售备案面积为127.03万㎡，同比上升202.67%，环比上升46.18%。本月，成交较上月有大幅增长，市场去化的动力仍然是前期刚性需求的延续，本月通胀预期继续加强，市场需求旺盛。12月本是优惠政策实行的最后期限，尽管在12月中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，但是政策的公布已经无法阻止消费者的购房热情。
    12月，全市商品房成交均价为5237元/㎡，环比上升3.6%；其中，商品住房成交均价为4884元/㎡，环比上升5.19%。本月新开盘和加推项目众多，各个档次楼盘都占有相当的比重，产品的提升使得价格自然而然地上涨，而开发商顺应市场热潮，也频频涨价。从价格走势来看，成交均价呈现稳中有升的趋势。09年以来，常州商品住宅成交均价基本在4400-4500元/㎡左右的价格线上下波动，并且已经连续七个月稳定保持在4400元的价格水平之上，成交量的攀升继续支持价格面的稳定。
     
    后期展望
    回眸2009年楼市政策变化，上半年可谓风和日丽，下半年可谓秋意渐浓，政策变动之快如看天穿衣。中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，从中央经济工作会议，到二手房营业税“二变五”；从楼市政策“国四条”，到五部委土地新政。一轮又一轮的新政似乎让我们回到了从前，回到了“国八条”、“国六条”的时代。地方政府落实房产政策各显神通，专家呼吁房地产调控政策应坚持以稳为主。
    国家出台一连串政策目的是为了保持2010年房地产市场的稳定发展，但是由于监管由地方政府实施，而且开发商和地方政府之间存在着微妙的关系，如果“上有政策，下有对策”，未来市场的前景仍将扑朔迷离。预测楼市不是一件简单的事情，因为只有你想不到的，没有它变不到的。国家遏制高房价似乎永远都治不了根，仅仅是出政策，喊政策，但是不从严实施，最终导致泡沫越来越大。必须让地王制造者、投机者以及越线的银行吃到苦头，才能使得房地产业健康发展。我们希望这次楼市政策的密集出台不会是走过场。
     
     
     
     
    第一篇  宏观篇
    一、政策信息 ：
    1、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年  
    国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
      合力易扬观点：个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税，这一政策早在2006年就已实施过，此次调整带有“政策回归”意图。对于有出售需求的客户而言，一旦税率达5%的营业税政策正式调整，转让成本势必上升。在短期内肯定会导致市场过度、集中交易，可能会引发新的报复性涨价。此政策对投机行为是一种抑制，但对刚需购房影响应该不大，但这背后是政府发出的信号，意味着调控会随需而来，政府想抑制投机需求来稳定房价。
     
    

2、国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头
    国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。
    会议提出，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
    合力易扬观点：近期，中央连续多次开会讨论房地产政策调控，国务院一周二次开会进行专题讨论，措辞从“抑制投机购房”到“遏制部分城市房价过快上涨的势头”、“抑制投资投机性购房”，从 “抑制”到“遏制”，虽然只有一字之差，但后者措辞严厉，紧迫。中国已经出台了不少促进房地产市场健康发展的措施，目前最急需做的事情是如何让政策得到有效落实。很重要的一点就是要理顺中央与地方政府财政之间的关系，敦促地方政府投入更多资金，增加保障性住房供给。
     
    3、发改委:明年将加快廉租住房等保障性住房建设  
    全国发展和改革工作会议指出，将着力加强以改善民生为重点的社会建设。加大政府投入力度，加快廉租住房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程。
    合力易扬观点：政府大力发展文化、体育事业和旅游业。建立健全公共投资带动就业增长的机制，充分发挥政府投资、重大项目建设和产业规划对就业的带动作用，将进一步抗击外在金融危机影响，加快推动城市建设进步发展。
     
    4、五部委出新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%
    12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
     
    5、江苏买普通住房税率继续优惠1%
    江苏省住房和城乡建设厅等8部门联合制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，明确指出08年年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房，实行1%的契税适用税率；购买高档住宅或非住宅类商品房，契税标准为3%。
    我省楼市调控“新五条”概要：
    1、增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定
    2、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房
    3、规范房地产市场管理，维护市场秩序
    4、加强保障性安居工程建设，进一步加强住房保障
    5、强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责
    对于优惠的时间截止问题，江苏省住房和城乡建设厅房地产处处长陆建生解释说，除了营业税原定暂行一年，其他优惠政策并没有明确截止时间，因此这次对契税的优惠也没有明确截止时间。
    合力易扬观点：“新五条”与市民关系最为密切的措施，无疑是继续实施去年底省出台的契税优惠政策，同时还鼓励各地自行出台促进合理消费的政策措施。出台意见的主要目的是在国家宏观调控政策的总体框架下，通过调整完善相关政策措施，保持商品房供需平衡，继续鼓励和支持居民自住和改善型购房需求，进一步加强房地产市场监管，加快保障性安居工程建设，稳定市场预期，努力遏制房价过快上涨的势头。
     
    6、万科明年撤出毛坯房市场 2014年实现住宅产业化   
    万科董事长王石15日在北京首个住宅产业化项目竣工交付仪式上表示，明年万科将撤出毛坯房市场，加大低碳地产与绿色建筑的投资力度与建设规模，将全面开展住宅精装修。万科未来实现绿色建筑产业化的三个步骤分别是住宅精装修、住宅产业化和绿色住宅。
    合力易扬观点：如何减少碳排放，不仅仅是建设过程当中的住宅产业化，而且关键是如何提高减碳的住宅，在这方面万科这个标准，什么时候完全达到建设部的三星级，只要万科说出来时间表就会定，应该说在2010年，万科的绿皮书对外公布，而且非常愿意和建设方面的合作伙伴和政府有关部门合作，做这方面的推动，这样才能不愧对于自己誉为的住宅研发者。
     
     
    7、遏制房价:严控囤地 调整二手房营业税优惠政策  
    防止产生新的闲置土地，下一步国土资源部将进一步规范土地供应行为；进一步加大土地开发利用监管力度，进一步完善土地市场动态监测与监管系统，落实已供应土地开发利用监管责任，实时掌握已供土地，特别是房地产用地的开发利用情况，通过土地市场动态监测与监管系统及时上传国土资源部；进一步加强监督检查。督促各地严格落实闲置土地处置政策，及时处置闲置土地。
    合力易扬观点：政府通过严控措施，进一步加强对房地产企业已取得土地开发利用的监管，引导房地产开发企业理性拿地、合理拿地、依法依规拿地，严格按合同约定及时开发利用土地。