1.2 项目周边环境

    ?      项目基地处于市中心老的建成区，南临双元路，周边以老式多层公房为主。
    ?      基地以北为盐城市规划的景观河道串场河，目前河边老城区处于拆迁改造中。
    ?      基地西侧为解放路实验小学，目前小学内有两幢办公楼在建。
    ?      基地东面、南面靠近解放南路为三个新建商品房楼盘，其中金色家园和怡景花园处于开发后期，宏祥苑基本售完。
    ?      周边文教配套包括：实验小学、盐马路小学、教院附中、盐城师范等各级学校。
    ?      周边医院设施有：广济医院、红十字医院
    ?      周边商业配套有：解放路沿街商业、盐马路沿街商业，以及怡景花园项目在建的双元路特色商业街。
    
    双元路     解放南路
    金色家园   怡景花园








    图1-3：项目周边环境图
    

2. 项目开发经营环境分析

2.1 盐城市宏观环境研究

2.1.1 盐城市城市概述

    


    图2-2：盐城市行政区域图
    


    图2-1：江苏省行政区域图
    盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。全市有799.86万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口约150万。
     
    盐城历史悠久，西汉时即建立盐渎县，东晋时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。
    盐城的海洋和滩涂资源十分丰富，沿海滩涂总面积4550平方公里。石油天然气资源蕴藏较多，已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。农产品资源优势突出。盐城还是江苏最大的农副产品生产基地。
    盐城的生态旅游资源独具特色，市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。
    盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。
    盐城也是革命老区，“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建新四军军部。盐城拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施。
     

2.1.2 盐城市经济发展分析

    盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。
    ?      经济总量跃上新台阶
    


    图2-3：盐城市历年GDP总量
    数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》
    经初步核算，2005年全市实现GDP1011.36亿元，按可比价计算比上年增长14.3%，创10年来新高。经济总量成为继徐州之后苏北第二年、全省第七家超千亿的地级市。人均GDP达12658万，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。“十五”时期，盐城实现GDP年均增长12.5%，在经济增长周期的上升轨道上稳健前行。
    ?      



    图2-4：盐城市历年全社会固定资产投资总额
    数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》
    ?      投资总量实现新突破
    2005年全市坚定不移的实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设，预计全社会固定资产投资突破500亿元，增长35%。其中，城镇固定资产投资达264亿元，增长39.6%，增幅列全省第一。东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为我市新的经济增长点。
     
    ?      


    图2-5：盐城市历年全社会消费品零售额
    数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》
    ?      消费需求拓展新空间
    2005年预计全市的全社会消费品零售总额可达297亿元，增长16.1%，是“九五”以来增速最快的一年。住房、汽车、旅游、信息服务等成为新的消费热点。消费需求的快速增长为全市经济的持续、健康发展拓展了新的空间。
    ?      
富民进程取得新成就
    


    图2-6：盐城市历年人均可支配收入
    数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》
    2005年，盐城市区居民人均可支配收入突破万元大关，达到10580元，比上年增长13%，“十五”时期年均增长10.3%。预计农民人均纯收入可达4850元，比上年增长9%。富民步伐的加快，使全市人民的生活水平得到显著改善。
    


    图2-7：江苏省各辖市居民人均可支配收入
    数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》
    盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。
     
     

2.1.3 盐城市域总体规划

    盐城市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部。盐城市总体发展目标分为三个阶段：
    (1)      富民目标（现在至2007年）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。
    (2)      社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。
    (3)      环境目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。
    人口规划目标为：到2007年达到800万人口，2020年达到821万人。产业发展战略为：巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业。城市化水平规划调整为2007年40%、2020年55%。
    市域综合交通：铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路。内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。机场保留现状。将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。
    盐城市发展战略是贯彻集约经营和集聚发展思路，做强