翠屏湾花园城三期市场研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    市     场    篇
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    垠坤代理机构
    200811
     
     
     
     
    目      
     
    第一部分 市场营销环境分析
    一、2008中国宏观经济走势分析及预测              5
    (一)一至三季度经济运行数据              5
    (二)当前经济运行的主要变化              8
    (三)四季度经济走势判断              9
    二、2008年中国房地产市场运行指标分析              10
    (一)行业综合景气度分析              10
    (二)市场供给情况分析              12
    (三)市场需求情况分析              18
    (四)全国房地产市场价格变动情况              20
    (五)上市公司业绩增长情况              21
    三、下阶段房地产业发展趋势预测              22
    (一)落实和完善现有政策仍是下阶段房地产行业调控主基调              22
    (二)市场供需矛盾或将缓解,房价涨幅继续回落的可能性正在加大              22
    四、南京区域房地产市场形势分析              24
    (一)南京市房地产开发投资情况              24
    (二)房产政策新闻分析              25
    (三)城市规划情况              26
    (四)土地市场分析              26
    (五)商品住宅市场分析              30
    (六)成交价格分析              32
    (七)成交面积区间分析              34
    (八)分板块分析              35
    五、江宁房地产市场综述及板块分析              40
    (一)江宁楼市板块格局及特征分析              40
    (二)土地市场分析              42
    (三)商品住宅市场分析              44
     
    第二部分 项目开发营销模式分析
    一、项目属性分析              50
    (一)项目区位分析              50
    (二)项目基地资源              51
    (三)项目地块属性              57
    二、竞争分析              60
    (一)竞争区域的界定              61
    (二)竞争市场分析              62
    (三)后市供应分析              66
    (四)竞争析小结              67
    三、项目SWOT分析              67
    、本项目可借鉴的案例分析              68
    (一)国内一线城市案例              69
    (二)长三角地区案例              71
    (三)南京地区案例              73
    (四)江宁地区案例              74
     
    总  结
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    ——在市场经济的现代社会,要想以最快的速度完成项目销售目标,了解房地产相关市场的整体动态,是不可或缺的环节,下面,就让我们一起来认清目前的市场运行情况
     
     
     
     
     
    第一部分 市场营销环境分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

一、2008中国宏观经济走势分析及预测

(一)一至三季度经济运行数据

1.经济增速下降,物价上涨减缓

    第三季度GDP的规模为71011.7亿元,同比增长9%,比上半年的平均增速10.4%下降了1.4个百分点,为2003年第二季度以来的最低增幅。总体看,前三季度GDP达到201631亿元,同比增长9.9%,增速比去年同期下降2.3个百分点,GDP连续第五个季度下降。其中,第一产业增加值21800亿元,增长4.5%,加快0.2个百分点;第二产业增加值101117亿元,增长10.5%,回落3.0个百分点;第三产业增加值78714亿元,增长10.3%,回落2.4个百分点。
    
    物价总水平仍然处于高位,但CPI的增速已经开始出现下降的趋势,居民消费价格涨幅继续放缓,工业品出厂价格涨幅出现回落。前三季度,居民消费价格上涨7.0%(9月份上涨4.6%,环比回落0.3个百分点),涨幅比上年同期高2.9个百分点,但比上半年回落0.9个百分点。其中,城市上涨6.7%,农村上涨7.7%。分类别看,食品价格上涨17.3%,居住价格上涨7.0%,其余各类商品价格有涨有落。 
    总体来看,我国经济增速仍处于正常区间,经济增长保持了相对稳定,但经济增速进入下降通道的态势明显。
     

2.工业企业增速减缓,企业利润下降

    今年前三季度,全国规模以上企业工业增加值同比增长15.2%(7、8、9月份分别同比增加14.7%、12.8%和11.4%),低于上半年16.3%的平均水平,比去年同期回落3.3个百分点。分所有制看,国有及国有控股企业增加值增长11.8%,集体企业增长9.6%,股份制企业增长17.5%,外商及港澳台投资企业增长12.7%;分轻重工业看,重工业增长16.0%,轻工业增长13.1%;分地区看,东、中、西部地区分别增长13.6%、19.2%和17.1%。工业产销衔接状况良好,前三季度,工业产品销售率为97.8%,与去年同期基本持平。企业工业增加值普遍下降,说明企业存在生产中的困难和风险,企业的生产运作环境出现了一定程度的恶化。
    
    1-8月份,全国规模以上工业企业实现利润18685亿元,同比增长19.4%。在39个工业大类中,34个行业利润同比增长。实现利润最多的5个行业分别是:石油和天然气开采业、黑色金属冶炼及压延加工业、煤炭开采和洗选业、化学原料及化学制品制造业、交通运输设备制造业。
     

3.投资与消费增长保持稳定,结构持续改善

     

    项目
    总额(亿元)

    同比增长速度(%)


    累计数
    当月数
    累计数
    当月数
    社会消费品零售总额
    77885.70
    9446.50
    22
    23.2
    (一)按销售地区分
    -
    -
    -
    -
    
    53165.20
    6426.70
    22.7
    23.9
    
    8634.40
    1080.00
    22.9
    24.3
    县以下
    16086.10
    1939.80
    19.4
    20.4
    (二)按行业分
    -
    -
    -
    -
    批发零售业
    65572.80
    7841.30
    22
    23.2
    餐饮业
    11055.20
    1435.70
    24.8
    26.2
    其他
    1257.7
    169.5
    4
    3.1

     
    国内市场销售增速继续加快,城乡消费均较快增长。前三季度,社会消费品零售总额77886亿元,同比增长22.0%(9月份增长23.2%),比上年同期加快6.1个百分点。分地区看,城市社会消费品零售额53165亿元,增长22.7%;县及县以下零售额24721亿元,增长20.6%。分行业看,批发和零售业消费品零售额65573亿元,增长22.0%;住宿和餐饮业消费品零售额11055亿元,增长24.8%。 
    前三季度,全社会固定资产投资完成额116246亿元,名义同比增长27.0%,比去年同期加快1.3个百分点。在剔除价格因素后,上述固定资产投资实际增长率为16.7%,与第二季度的实际均值持平,固定资产的整体投资状况保持稳定。在投资结构上,第三产业新增投资达到53397.8亿元,增长率为24.8%,高于去年同期0.8个百分点,是三大产业中接受投资最多的部分,符合我国经济结构优化的方向;第二产业新增投资为44947.5亿元,增幅为30.2%,比去年同期提高0.9个百分点;第一产业投资达到1527.4亿元,在去年同期42.9%增长率的高位上继续提高,增幅高达62.8%,体现了我国对农业生产和“三农”问题的重视,对于保证国家长期发展战略目标的实现有着重要的意义。分地区看,东、中、西部地区城镇投资分别增长22.7%、35.4%和29.5%,中西部投资增速明显快于东部。

4.进口增速加快,贸易顺差下降

    出口增速回落,贸易利益减少。今年前三季度,全国共实现出口10740.6亿美元,同比增长22.3%,较之去年同期27.1%的增速下降了4.8个百分点;其中,出口额10741亿美元,增长22.3%,回落4.8个百分点;进口额8931亿美元,增长29.0%,加快9.9个百分点。由于出口增速与进口增速的逆向变动,我国的贸易顺差在增速和总量上都出现了下降,今年1-9月我国实现贸易顺差1809.9亿美元,较去年同期的1855.4亿美元下降了2.7%。另外,前三季度,实际使用外资金额744亿美元,增长39.9%,比上年同期加快29.0个百分点,外商直接投资大幅增加。
    影响我国贸易变化的因素主要包括美国次贷危机造成的世界经济动荡、人民币汇率升值和重要商品价格的不断上涨,在成本、价格和需求下降压力的共同作用下,我国出口环境出现了明显的恶化。

5.农业生产稳定,粮食持续增收

    农业生产形势良好,粮食实现连续五年增产。初步统计,前三季度夏粮产量12041万吨,同比增长2.6%;早稻产量3158万吨,比上年略增6.2万吨;秋粮在播种面积扩大和单产提高的共同推动下,再获丰收已成定局。粮食总产预计将创造新的历史记录,连续5年增产。棉花和糖料产量基本持平,油料产量恢复性增加。肉类产量继续增加,生猪生产恢复较快。前三季度,生猪出栏增长5.8%,生猪存栏增长6.6%。

6.城镇新增就业增加,城乡居民收入继续增长

     前三季度我国城镇居民人均可支配收入为10346元,扣除价格因素,实际增长13.2%。农村居民人均现金收入3321元,扣除价格因素,实际增长14.8%。截至9月末,全国城镇累计新增就业人数920万

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