1、南京房地产行业发展现状

    （一）指数情况
    2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。
    表1 南京1-5月城市综合指数及各分物业指数变化表




    （二）商品住宅交易行情
    1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量表现稳中有升。1-6月住宅成交变化情况如表2所示。
    表2 南京1-6月住宅成交变化情况表

    南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月分板块成交情况如图2所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。

    图2 南京市1-6月住宅分板块交易情况


    （三）房地产开发经营分析
    南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。
    南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图3所示。

    图3 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势图
    1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。
    1-4月，南京住宅投资额为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。
    1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿元，同比下降30.09%。
    1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的74.93%，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。
    住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。







    （四）南京市土地市场状况

1、2008年南京上半年住宅类土地交易情况

    截至2008年6月30日，南京共有公示土地成交数据28条，其中住宅类（含混合住宅类）成交土地共22块，住宅类成交总面积为2155166平米，同比07年上半年土地总出让面积增加了8.57%。
    十三个行政区中，玄武、秦淮和雨花的住宅类土地成交数据为0，成交面积最多的是江宁，一共为653834平米，成交面积其次的是鼓楼，共为445938平米。

    2008年上半年南京住宅土地交易分布图

2、2009年南京市住宅建设计划

    2009年全市各类住房建设用地计划供应1050公顷，其中各类普通商品住宅建设用地850公顷，保障性住房建设用地200公顷。根据计划，2009年南京将建普通商品住房约9万套，建筑面积800万㎡。2009年度南京市住房建设计划，住房建设总量与这几年大致持平，主要建设指标表现在以下几个方面：
    一是普通商品住房建设目标。本年度（即2009年度，下同）普通商品住房约9万套，住宅建筑面积800万平方米。其中，中低价位、中小户型商品房约6.3万套，住宅建筑面积约560万平方米。
         二是经济适用住房建设年度目标。经济适用住房建筑面积约225万平方米，约2.8万套。
         三是廉租住房建设年度目标。2009年新建廉租住房投资共计投入3.4亿元。其中投入1.2亿元，筹建廉租住房1000套，5万平方米；回购廉租住房投入7000万元；对符合条件的低收入住房困难家庭发放租赁补贴1.3亿元等。
         四是中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）年度建设目标。2009年可上市供应中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）总量为60万平方米，约7000套。
         五是危旧房改造、小区整治出新年度建设目标。2009年拟实施危旧房片区改造100万平方米；拟出新小区80个左右，整治房屋900幢左右。



    （五）本章小结

    ◆上半年南京楼市仍不见起色
　　历经2007年楼市的疯狂，2008的楼市可谓是平淡无奇。一、二月楼市冰冻，金三银四销售平淡，红五月不红，六月楼市跌宕起伏……2008上半年的南京楼市没有了去年的火热与疯狂。如果用一个词语来形容过去半年的南京楼市，开发们诉说“迷茫”，专家们评论“正常”，购房者们追问“房价到底了没？”不同身份的人用不同的眼光看南京楼市走过的这半年。

    ◆上半年楼市宏观调控未见松动
　　与2007年国家频出的调控政策相比，2008年的调控力度似乎减轻了许多。2008新年刚过，南京市公积金管理中心就首发公积金新政，另外，今年4月，南京市物业维修资金新政也重新制定新标准。尽管这两项政策措施并没有实质上直接促进楼市的回暖，但却被业内一致看做是政府政策松绑的一个明显信号


    ◆上半年南京土地市场遭遇寒流 31块地24幅底价成交3幅流标

    从去年的“疯狂竞价”，到如今的“出手谨慎”，南京土地市场也随之“冷风嗖嗖”。据HOUSE365统计，今年1到6月份，南京共有31幅地块公开拍卖，其中底价成交24幅，流标3幅。和去年同期成交59幅，地王频出的火热行情相比，不少业内人士均称“变化很明显”：不仅开发商拿地的热