徐州国基城邦项目市场调研报告
     
    上海百马房地产顾问有限公司
     
    
目      录
    序  言
    第一章、徐州市宏观情况简述
    一、徐州城市简介
    二、徐州经济发展概况
    三、徐州规划发展简述
    第二章、徐州房地产市场概况
    一、近年土地出让情况
    二、近年市场供需情况
    三、08徐州房地产发展趋势
    第三章、徐州市城区市场分析
    一、区域板块市场分析
    二、重点个案分析
    三、区域市场小结
    第四章、项目地块情况
    一、项目地块及周边环境简析
    二、项目经济指标
    第五章、目标客群定位
    结   语
    

           
    百马为能获得参与贵公司徐州国基城邦项目营销企划初步方案的机会表示衷心感谢。
    本报告在研究整体市场、区域市场、周边环境的基础上,结合项目实际情况及规划设计,对项目的产品提出了一些建议,以期能给贵司项目运作提供一定帮助。
    由于时间的关系,本报告不足之处难免,我司相信,若能与贵司进一步沟通,定能将项目打造成徐州地区的经典项目!
    
第一章、徐州市宏观情况简述
    一、徐州城市简介
    1徐州市区位情况
    

    徐州市位于江苏省的西北部,东经116°22′~118°40′、北纬33°43′~ 34°58′之间。东西长约210公里,南北宽约140公里,总面积11258平方公里,占江苏省总面积的11%。地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海,西接中原,南屏江淮,北扼齐鲁“,素有“五省通衢“之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇,京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北,公路四通八达,北通京津,南达沪宁,西接兰新,东抵海滨,为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
    2徐州市人口概况
    2007年末全市常住人口872.07万人,比上年末下降1.0%年末全市户籍人口916万人其中,云龙区面积118平方千米,人口 29万人。鼓楼区面积212平方千米,人口 38万人。九里区面积98平方千米,人口 25万人。贾汪区面积 690平方千米,人口 49万人。泉山区面积62平方千米,人口 43万人。邳州市面积2088平方千米,人口161万人。新沂市面积1571平方千米,人口 96万人。铜山县面积1856平方千米,人口118万人。睢宁县面积1767平方千米,人口132万人。县面积1349平方千米,人口115万人。丰县面积1446平方千米,人口110万人。
    二、徐州经济发展概况
    1、徐州市经济概况
    

    由中国社会科学院发布的《中国城市竞争力报告》显示:2007年,徐州在中国200个城市中排名第42位,处于江苏省北部各城市领先位置。这份报告还显示徐州在“文化竞争力”、“区位竞争力”、“环境竞争力”等方面排名比较靠前,其中文化竞争力排名全国第10位。有关专家指出,徐州竞争力稳定增强,预示了较大的发展潜力。
        徐州区位优势明显,资源丰富,工业基础雄厚,科教实力较强,招商引资环境优越,经济社会发展正焕发着勃勃生机。在中国区域经济格局中,徐州处于东部沿海开发和中部崛起、西部开发的连接带,是长江三角洲与环渤海湾两大经济板块的结合部,具有显著的东靠西移、南北对接、双向开放、梯度推进的区位战略特征。同时,徐州也是江苏省沿东陇海线产业带开发建设的重点地区,江苏省将沿东陇海线产业带的建设作为江苏区域经济发展的重大战略,正在采取一系列强有力的措施加速推进,努力把沿东陇海线产业带建设成为江苏区域经济新的增长极,让徐州成为沿东陇海线上具有承东启西、沟通南北战略优势的经济发展“活力之城”。2007年,徐州实现GDP1429亿元,增长15.1%,第一次赶上和超过了江苏省平均增长速度;人均GDP实现16258元,增幅比全国高出5.8个百分点,绝对值超出258元,第一次赶上和超过了全国GDP平均水平。在中国社科院公布的内地城市综合竞争力排名中,徐州名列第33位,比2003年前进了17位,与北京、沈阳等15个城市一起被评为综合竞争力稳步提升的城市。 
        徐州工业已经基本形成了机械、建材、化工、食品为四大支柱产业,新医药、电子信息、环保设备为新兴产业,煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系,3家企业名列中国最大500家企业,10家企业进入全国同行业

百强,50余种产品产量位居中国或江苏省第一,徐工集团、天宝集团、维维集团是中国同行业生产规模最大的企业。徐州传统服务业起步较早、基础扎实,现代服务业业态健全、层次较高,沃尔玛、家乐福、金鹰国际、中央百货、王府井百货等国内外知名商家纷纷入驻,形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“商贸中心圈”。
        近年来,徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机,按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路,着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略,使全市经济社会快速发展。徐州目前已基本形成了以工程机械、建材、化工、食品为支柱产业,新医药、电子信息、环保设备为新兴产业,煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系。
        2007年城市居民人均消费支出4747元,增长19.9%。城市人均住房建筑面积比上年增加0.76平方米。农民人均现金支出2194元,增长21.5%,同比提高5.4个百分点
        2007年全市城镇居民人均可支配收入7695.4元,同比增长19%,居全省第4位,农民人均现金总收入为2844元,增长16.5%,居全省第3位,城乡居民收入增长均为近年来较好水平。
    徐州境内矿产资源十分丰富,已探明的主要矿产储量有:煤炭39亿吨(预测储量69亿吨以上)、石灰石250亿吨、岩盐5.53亿吨(预测储量21亿吨)、石膏矿3.2亿吨(预测储量44.4亿吨)、钾长石21亿吨,此外还有大理石、石英石、磷矿石、重晶石等30余种矿藏资源。
    徐州是国家和省重要的农业生产基地,拥有国家级和省级农业生产和加工基地10多个。盛产优质稻麦、棉花、蚕茧、肉牛、肉兔、山羊、水产品以及苹果、梨、银杏、苹果、板栗、白蒜、芦笋、牛蒡、山药、何首乌等优质水果和特种蔬菜,2003年主要产品产量:粮食210.44万吨、棉花4.43万吨、油料10.29万吨、蔬菜835.37万吨、水果80.57万吨、肉类42.41万吨、奶类15.50万吨、禽蛋38.55万吨、水产品14.73万吨、蚕茧1.52万吨。淮海食品城已经成为淮海经济区最大的食品批发集散地。
    徐州对外贸易发展迅速,来徐投资的客商遍布法国、德国、美国、日本、东南亚及台湾、香港等40多个国家和地区,其中包括美国的卡特彼勒公司、德国的利渤海尔公司等世界著名的大公司。投资领域涉及能源、机械、电子、化工、冶金、轻工、纺织、食品、房地产及餐饮等行业。工程机械、汽车音响、球墨铸铁管、灯泡、纺织品、服装、丝绸、真皮箱包、工艺品及速冻猪肉、水产品、蔬菜和水果罐头等,畅销欧美、东南亚、中东等56个国家和地区,享誉国际市场。
    徐州已经成为"全国优秀旅游城市",随着旅游景点在逐年增多,"两汉文化,战争文化,山水文化"旅游文化的逐步形成,旅游业也在逐年发展。每年接待过夜者海外游客约4万人,国际旅游收入约2200万美元。
    2徐州交通
        徐州交通便捷发达,陇海、京沪两大铁路干线纵横交会,即将建设的京沪高速铁路在徐州贯通;5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网,高速公路通车里程达350公里,在中国地级市中位居前列;市区距离连云港国际港口只有200公里,并与高速公路相连,运河及海上运输均较为便利;徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳等国内10多条航线;鲁宁地下输油管道纵贯境内,已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。
    公路
       全国地级城市罕见的22条主干、四环线和90条县乡公路格局。
     
    

国道:
      1、311国道(徐州—西峡)全长:1748公里 
      2、104国道(北京—福州)全长:2024公里 
      3、205国道(山海关—广州)全长:3160公里 
      4、206国道(烟台—汕头)全长:2375公里 
    5、310国道(连云区—天水)全长:1613公里 
    高速公路:
      1:连霍  2:京沪  3:京福  4:徐宁  5.徐济(建设中)
    铁路
    京沪陇海铁路交点,及京沪徐兰高铁交点,作为“中国铁路之咽喉”,南来北往徐州,乘火车极为方便。
        1:徐州是全国第二大铁路枢纽
        2:他是中国第七大火车站(前六名是1.北京2.郑州3.上海4.广州5.深圳6.武汉)
    3:徐州北是中国最高等级编组站(双向三级六场)之一,全国八个。
    4:是中国京沪铁路的重要中心站点 
      5:是中国陇海铁路的重要中心站点 
      6:是中国最高等级高速铁路京沪线(建设中)中心站点及徐兰高铁的东起点(规划中)
    

航空
    徐州观音机场简介绍------是淮海经济区最大的民用机场。航站楼建筑面积为2.3万平方米,可满足年旅客吞吐量100万人次,高峰小时客流量800人次的需要。飞行区技术等级4D级,拥有全天候航管、导航、气象、通讯、灯光等配套设施。在全国142个营运机场中,可起降747大型客机以上的空港只有17个,观音机场就是其中之一排名约12。 观音机场现已开通北京、上海、深圳、广州、昆明、海口、成都、大连、厦门、温州等城市的航班。
    航运
        

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