镇江市房地产市场调研报告
     
    第一篇  宏观篇
     
    一、镇江市经济发展概况
     
    （一）、地域情况简介
    镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3847平方公里。下辖3市4区，即丹阳市、杨中市、句容市、丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。全市户籍总人口268.79万人，市区总人口102.72万人，其中：男性人口133.92万人；女性人口134.87万人。
    水资源：全市河流60余条，总长700余公里，以人工运河为多。水系分北部沿江地区、东部太湖湖西地区和西部秦淮河地区。长江流经境内长103.7公里。京杭大运河境内全长42.6公里，在谏壁与长江交汇。全市人工水库、塘坝总库容量5亿多立方米。其中，库容10万立方米以上的水库107座，库容量3.74亿立方米。
    　　矿产资源：主要集中在宁镇山脉。矿种有铁、铜、锌、钼、铅、银、金等金属矿藏和石灰石、膨润土、白云石、大理石、磷、耐火粘土、石膏、石墨等非金属矿藏。其中：石灰石矿石质优良，储量30多亿吨；膨润土矿1.5亿吨，储量居全国第三。宝华山发现省内第一处大型红柱石矿，开发前景广阔。此外，尚有煤、泥炭和地热资源等。
    　　生物资源：植物方面，落叶阔叶树有麻栎、枹树、黄连木、山槐、枫杨等；常绿阔叶树有青风栎、苦楮、石楠等。药用植物有700多种。引进的树种有黑松、杉木、泡桐等。宝华山自然保护区有木兰科中最珍稀的宝华玉兰。动物方面，鱼类资源丰富，青、草、鲢、鲤等淡水养殖鱼类和鲍、鲶、鳝等非人工养殖鱼类均有大量出产。境内长江鱼类有90多种，其中刀、鲥、鳗、鱼回、河豚是名贵品种；白鳍豚、中华鲟等是我国珍稀动物。全市有鸟类100多种，其他野生动物20多种。
    （二）、镇江国民经济指标与社会发展统计
    2006年全市国民经济综合实力实现新跨越，经济总量迈上新平台，地区生产总值突破1000亿元大关，四年时间地区生产总值翻了一番。据初步核算，全市实现地区生产总值1025.31亿元，按可比价计算：比上年增长15.2%。其中：第一产业增加值41.69亿元，增长7.6%；第二产业增加值619.79亿元，增长15.7%；第三产业增加值363.83亿元，增长15.4%。实现人均地区生产总值38229元（按户籍人口计算），比上年增长15.1%，按现行汇率折算：为4901美元。经济结构调整卓有成效，三次产业构成由2005年的4.4:60.6:35.0调整为2006年的4.1∶60.4∶35.5。经济运行质量逐步提高，财政一般预算收入占GDP比重5.9%，比上年提高0.5个百分点。
    市场物价总体平稳运行，但部分商品价格涨跌明显，下半年食品价格反弹较快，居民对物价上涨感受明显。全年居民消费价格总指数101.7，比上年上涨1.7个百分点。在八大类消费品价格中呈现“五涨三降”，其中：食品类上涨2.7%，烟酒及用品类下降0.8%，衣着类上涨0.1%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.3%，医疗保健和个人用品类上涨2.8%，交通和通讯类下降2.5%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.4%，居住类上涨5.2%。
    　　就业形势持续转好。全市城乡从业人员151.69万人，比上年增加3.23万人。城镇新增就业岗位4.7万人，农村劳动力转移6.46万人。城镇登记失业率为3.18%。
    　　民营经济发展势头良好。全市私营企业19483户，本年新增企业3494户；注册资本273.3亿元，本年新增注册资本45.4亿元；从业人员33.24万人，本年新增从业人员3.3万人。个体工商户83092户，本年新增个体工商户15845户；注册资本27.8亿元，本年新增注册资本7.8亿元；从业人员15.1万人，本年新增从业人员2.6万人。全年民营经济实现税收36.12亿元，比上年增长29.4%；实现增加值547.5亿元，比上年增长15.3%，占GDP的比重53.4%，比上年提高1.3个百分点。
    　　国民经济和社会发展中存在的主要问题：经济增长方式比较粗放，科技创新能力进步不快，结构性矛盾依然存在，大项目推进速度缓慢，经济发展后劲不足，农村经济基础发展仍较薄弱，农民增收压力仍然较大，少数低收入家庭生活仍较困难等。
    1、      农林牧渔业
    农业生产喜获丰收。2006年，全市完成农、林、牧、渔业总产值73.43亿元，比上年增长7.4%。粮食种植面积稳定增加，粮食总产量较快增长。全市粮食种植面积159.28千公顷，比上年增长2.4%，粮食总产量99.57万吨，比上年增长9.8%，其中小麦总产量20.66万吨，增长13.1%；水稻总产量73.62万吨，增长9.5%。棉花种植面积1.8千公顷，比上年下降6.7%，棉花总产量0.17万吨，比上年下降5.5%。油料种植面积41.29千公顷，比上年下降6.1%，油料总产量7.63万吨，比上年下降10.9%。
    　　多种经营生产有增有减。全年造林面积2006.33公顷，比上年下降3.0%。受“高热病”疫情的影响,生猪出栏量62.29万头,比上年下降12.0%； 家禽出栏量991.42万只，比上年增长5.0%；肉类总产量7.67万吨，比上年增长1.0%；禽蛋总产量2.13万吨，比上年增长5.5%；牛奶总产量1.81万吨，比上年增长30.2%；水产品产量7.75万吨，比上年增长4.7%。
    农业生产环境不断改善。全市农田有效灌溉面积134.86千公顷，比上年增加0.09千公顷。防渗渠长度1725.3公里，当年新增119.1公里。拥有农业机械总动力131.37万千瓦，比上年增长1.4%，其中：大中型拖拉机4931台，小型拖拉机14460台，农用排灌动力机械51450台。农用化肥施用量（折纯）10.49万吨，比上年增长10.3%。农村用电量33.73亿千瓦时，比上年增长16.6%。
    2、工业和建筑业
    工业生产继续保持较快增长。2006年，全市规模以上工业企业完成增加值451.97亿元，比上年增长21.3%，其中国有工业增加值35.55亿元，增长9.2%；集体工业增加值32.25亿元，增长24.9%；民营工业增加值180.2亿元，增长19.4%；股份制工业增加值167.59亿元，增长19.2%；外商港澳台工业增加值163.5亿元，增长26.4%；大中型工业增加值223.27亿元，增长23.0%。全年完成轻、重工业增加值125.72亿元、326.25亿元，分别增长11.8%和25.4%。全年全社会用电量110.54亿千瓦时，比上年增长13.8%，其中工业用电量90.83亿千瓦时，增长13.6%。
    　　工业支柱行业发展优势明显。全市化学原料及化学制品制造业产值274.68亿元，增长32.0%；造纸及纸制品业产值140.74亿元，增长35.7%；电气机械及器材制造业产值175.51亿元，增长44.1%；交通运输设备制造业产值117.38亿元，增长32.3%。高新技术产业发展加快，实现高新技术产品产值477.3亿元，增长34.1%。产业集群规模不断扩大，我市形成了造纸及纸制品、基础化学和医药、合成材料、金属制品、电子及通信设备、工程电器、交通运输设备、建筑材料等规模较大的产业集群。主要工业产品产量多数保持增长。
    工业经济效益继续改善。全市规模以上工业企业实现销售收入1583.9亿元，比上年增长26.2%。企业盈利水平逐步提高，实现利税总额130.21亿元，比上年增长32.8%，其中：利润总额70.24亿元，增长45.0%。但部分企业亏损状况没有得到根本扭转，企业亏损面为15.8%，亏损企业亏损总额4.65亿元。
    　　建筑业呈现平稳发展。全市拥有资质以上建筑业企业459家，全年实现建筑业总产值137.8亿元，比上年增长0.4%。建筑业实现利税总额10亿元，比上年增长10.3%。建筑业企业房屋建筑施工面积1100万平方米，与上年持平；房屋建筑竣工面积580万平方米，比上年增长8.5%。
    3、      固定资产
    固定资产投资势头较快。全年固定资产投资突破500亿元，实际完成投资总额501.18亿元，比上年增长23.8%，其中，城镇固定资产投资300.03亿元，增长15.2%；农村固定资产投资201.15亿元，增长43.7%。在固定资产投资中，国有经济投资85.72亿元，下降12.3%；外商、港澳台经济投资85.3亿元，增长23.6%。全市工业性投资完成300.52亿元，比上年增长27.3%，占比重60.0%，其中亿元以上工业投资项目83个，完成投资额86.96亿元，其中当年新开工项目27个，完成投资额28.82亿元。
    　　投资结构继续有效调整。在固定资产投资中，第一产业投资8.35亿元，比上年增长28.4%；第二产业投资312.42亿元，比上年增长28.0%；第三产业投资180.41亿元，比上年增长17.5%。
    　　房地产业平稳发展，商品房销售有所下滑。全市拥有房地产企业213家。全年完成商品房竣工面积239.24万平方米，比上年增长12.2%，其中：住宅面积203.61万平方米，增长11.6%；商品房现房销售面积103.51万平方米，比上年下降10.9%，其中：住宅面积95.96万平方米，下降9.2%；商品房现房销售额23.90亿元，比上年下降2.4%，其中：住宅销售额21.23亿元，下降0.1%。
    4、      国内贸易
    消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额280.1亿元，比上年增长16.0%。分城乡看，城市消费品零售额224.3亿元，增长17.0%；农村消费品零售额55.8亿元，增长12.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额242.4亿元，增长20.4%；餐饮业零售额33.6亿元，增长10.0%。限额以上批发零售贸易企业经营状况良好,全年实现商品销售182.6亿元，比上年增长16.8%，其中批发业103.3亿元，零售业79.3亿元，分别增长14.1%和 20.3%。汽车、居住和信息通讯类消费持续升温，汽车类消费品零售额增长 45.6%，居住类消费品零售额增长 36.7%，信息通讯类消费品零售额增长48.5%。
    商品交易市场健康发展。全市拥有各类商品交易市场208家，成交额132亿元，其中：消费品市场189个，生产资料市场9个，其他各类市场10个。市场规模有所扩大，全年成交额超亿元的市场有19家，成交额68.2亿元。
    5、开放型经济
    对外贸易保持较快发展。全年完成进出口总额47.74亿美元，比上年增长20.4%。其中出口总额26.63亿美元，增长31.0%；进口总额21.11亿美元，增长9.2%。在出口方式中，一般贸易17.76亿美元，增长39.3%；加工贸易8.87亿美元，增长16.6%。在出口商品中，机电产品、高新技术产品完成出口10.4亿美元和1.4亿美元，占比重39.1%和5.3%。在出口企业中，外商投资企业、私营企业完成出口14.77亿美元和6.18亿美元，占比重55.5%和23.2%。在出口市场中，对美国、日本、香港和韩国的出口分别为6.08亿美元、2.67亿美元、1.69亿美元和1.6亿美元。
    　　引进外资难中求进。全市新签外资项目293个，比上年下降37.8%，其中总投资在1000万美元以上的项目106个，比上年下降40.8%。合同利用外资16.59亿美元，比上年增长58.6%；实际到帐注册外资7.3亿美元，比上年增长22.6%。
    　　对外经济发展平稳加快。全年新签对外承包工程和劳务合作合同金额2.22亿美元，比上年增长15.7%；完成营业额1.92亿美元，比上年增长16.8%；新派境外劳务人员4206人，比上年增长4.9%；年末在境外人数9738人。全年新批境外企业10家，中方投资203万美元。
    经济开发区发展步伐加快。全年省级开发区完成基础设施投入21.9亿元，比上年下降22.0%；新签合同利用外资8.58亿美元，占比重51.7%；实际到帐注册外资3.3亿美元，占比重45.2%；完成出口总额10.5亿美元，占比重39.4%。
    6、交通运输、邮电业和旅游