江苏省盐城市阜宁县市场报告
    2008年3月27日提交
    目录
    江苏省盐城市阜宁县概况
    阜宁县房地产市场分析
    阜宁镇区域房地产市场分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    江苏省盐城市阜宁县概况
    一、阜宁县概况
    

阜宁县位于江苏省盐阜平原北部,南北长52.5公里,东西宽48公里,总面积1438.29平方公里。其下设1个开发区和20个乡镇
    东与射阳县相连,南与建湖县交界,西与淮安、涟水县毗邻,北与滨海县接壤。
    全县地势平坦,地形西高东低,河渠纵横交错,射阳河贯穿中部,204国道、盐淮和省道215309310线贯通全境
    截至2007年底总人口约108万,总户数约36万,平均户量3人/户。  
     
     
     
     
     
     
    二、阜宁县国民经济简析
     分析:
    1、随着城市化建设,全面发展小康的深入,第一产业的比重自2005逐年下降,2004年的28.7%下降至2007年的21.6%。
    2、自2004年起随着省级阜宁开发区的建设,大批工业项目的陆续上马,第二产业比重则逐步上调,由2004年的41.1%上调至2007年的48.3%。
    3、当地尚处于城市基础建设阶段,故第三产业的调整幅度较小,发展缓慢,基本维持在30%左右
    4、在人均GDP方面呈现出逐年增长的态势,从2004年的6765元上升至2007年的11981,平均年增幅约为17.4%。
     
     
    三、阜宁县人民生活水平
    分析:
    1、阜宁县的人民的生活水平在全省中处于中下游,社会生活和繁荣程度较低,尚处于奔小康的状态中。 
    2、阜宁县目前的城镇在岗居民的收入呈现出逐年增长的态势尤其从2005年起进入高速增长期,平均年增幅为17.9%,但低于全省年均增长幅度6个百分点,发展速度相对全省较慢。
    3、2007年阜宁县在岗居民收入已达到15735/年/人如考量其3人/户的户量,若在岗为2人/户家庭年收入约为31464元/户,故如结合江苏省省份平均房价比(1:6),可预判其所能承受的房屋总价在18.8万左右区间
     
     
     
     
    阜宁县房地产市场分析
    一、房地产市场的供求关系
    
    分析:
    1、总体上来看,当地房地产市场的供应量始终高于需求量,市场竞争较为激烈。
    2、2004年至2006年,受宏观调控,严控土地供应等政策影响,供应量和销售量均逐年回落,而至2007年起随着当地政府对部分大块土地的解冻,外埠开发商的入,供应量和销售量则有大幅攀升。
    3、2007年较2006年供应量和销售量分别上涨54.4%和63%,由此可遇见在大幅增长的背后不排除泡沫成份的存在。
     
     
     
     
     
     
    二、房地产市场价格走势
    
    分析:
    1、近四年来,阜宁县的房价总体走势一路上扬。
    2、从2004年至2007年整体房价均价涨浮约为23.9%,涨幅较大,尤其在2006年,在开发量大幅减少的情况下较2005年上涨近200元、上涨幅度达到10.9%
    3、随着2006年起,城区大幅土地的释出,房价增长势头趋于平缓,2007年较2006年上涨4.5%,预计其未来一段时间内必将呈现稳步调整上扬的运行态势。
     
     
     
     
     
     
     
    阜宁镇区域房地产市场分析
    一、区域市场构成
    阜宁镇是阜宁县的政治、经济、文化中心,县政府所在地,区域内第三产业较为发达,教育及生活配套设施齐全,依据目前的房地产开发特征可将其市场划分为以下三块:
    1城南区域
    该区域即指射阳河以南区域,涵盖省阜宁经济开发区,作为近几年城市发展的重点,区域内道路宽敞,大量政府机关纷纷设立于此,此外还有新阜中南校区,体育公园,商贸中心等,社会规划功能完善,同时也为该区域提供了良好的客源基础,代表楼盘:碧水豪苑、清华明仕园
    主力价格范围
    多层:2200~2600元/
    小高层:2800~3200元/
    主力房型及面积
    二房半二厅一卫:105~115
    三房半二厅一卫:120~130
    主力总价
    多层:24~28万
    小高层:30~38万 
    客源:周边政府机关公务员,周边乡镇私营业主。
     
     
    2城中区域
    即指射阳河以北至城河路区域,该区域是当地的传统行政、经济、文化中心,县政府就落于该区域,区域内还拥有当地最繁华的阜城大街,商业、生活配套设施齐全成熟,但可供开发的地块资源较少,上市项目体量较小。代表楼盘:城中花苑东方广场等。
    主力价格范围
    多层:2600~3400元/
    小高层:3200~3800元/
    主力房型及面积
    二房半二厅一卫:95~100
    三房半二厅一卫:115~130
    主力总价
    多层:22~30万
    小高层:32~42万 
    客源:本地及周边乡镇私营业主、教师。
     
     
     
     
     
     
     
    3城北区域
    即指城河路以北区域,该区域由于建设发展力度小,环境复杂,比较脏乱等原由。因成为当地低价房的的集中地,以其相对低廉的价格吸引了不少中低收入家庭,且上市项目体量均较大。代表楼盘:天宇华庄、清华等。
    主力价格范围
    多层:1900~2100元/
    小高层:2450~2600元/
    主力房型及面积
    二房半二厅一卫:90~100
    三房半二厅一卫:108~120
    主力总价
    多层:16~18万
    小高层:26~28万 
    客源:当地工薪阶层,拆迁户。 
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、典型案例分析
    1、清华名仕园
    区域概况:位于城南板块核心区域,地块由大关南路、新兴路、城南五路、纬二路围合而成仅一街之隔。总建筑面积约150000,西侧新建的阜宁中学南校区。
    产品及价格:产品形态丰富。规划有多层、小高层、商铺、单身公寓。产品主要定位于周边工作的教师及公务员。现所推出的小高层均价在2800元左右,实行一房一价,楼层差价在30~50元/
    主要卖点:外在依托城南发展的前景,内在注重景观设计,规划有水韵清华中心水景及六大主题景观公园,突显出良好的居住环境,同时建筑外观中西合璧,聘请南京设计院设计,大方优雅,使其明显跳脱出区域市场。
    主力面积:110~120的三房半二厅一卫
    主力总价:30.8~33.6万
    去化:该案苏州安腾投资咨询有限公司营销代理,故能树立好的销售理念,无论从企划还是现场销售流程都比较规范,因此去化情况良好,现已即将推出第三期。
    客源:周边教职工及公务员。
    重点简讨:由于城南板块处于建设中期故周边生活便利性较差,新建道路比较宽阔,周边开发的本都是期房,居住人气稍显不足。
     
     
     
    2、东方广场
    区域概况:位于城中板块,东风路以西、阜城大街以北。
    产品价格:以城市中高层次人群为主的高档社区,小区规模较小,由2栋9~12层的小高层、4栋5.5层的多层外加1栋5层的单身公寓组成,现阶段为准现房发售。小高层3800元/,多层3400元/的均价,远远高出同区域其他项目。
    主要卖点:位于阜城大街,无疑使其处于阜宁城区的核心位置,阜宁目前唯一的大型卖场——世纪联华与其仅一路之隔,生活便利性极佳,此外3.2米的层高,大理石的门厅,中空玻璃,铸铁阳台栏杆等高档配置,完全强调了其高档住宅的定位,当地市场指标性个案
    主力面积:108~118的三房二厅一卫
    主力总价:36.7~44.8万
    去化:黄金地段的优势、当地知名开发商富建集团的实力,高档的产品定位,使其高档住宅的形象深入人心,体量小,整体销售平稳,目前已进入尾盘阶段。
    客源:政府官员以及私营业主为主力购买群体。还有少部分的周边城镇的企业主。
    重点简讨:由于占地小,容积率高,使得小区绿化规划欠缺,只能做到基本的宅间绿化,居住的生态环境差。 
     
    15 -

    附表:区域市场竞争个案楼盘总表
    区域
    案名
    工地位置
    开盘日期
    交付日期
    层数
    推出住宅/套
    占地面积/万
    容积率
    总销金额/亿
    开发商
    商铺规划/万
    住宅/                        规划/万
    房型面积规划/
    住宅总价/万
    住宅均价/万
    商铺均价/万
    车位数
    城南
    碧水豪苑 (三期小高层)
    大关南路(人民广场东侧)
    2008.5
    2009.12
    20F
    432
    1.2
    2.1
    1.9
    江苏明伟房地产开发有限公司
    0.8
    5.8
    二房:127~130
    41.9-56.4
    0.328
    1
    300













    三房:142~175





    顶盛公寓
    世纪大街/城区大道
    2007.8
    2008.9
    11.5-18F
    152
    0.8
    2.3
    0.5
    江苏顶盛房地产开发有限公司
    0.12
    1.8
    二房:106~117
    28.6~44.5
    0.27
    0.7
    90













    三房:125~137

















    四房:165





    清华名仕园(三期小高层)
    大关南路(阜中南校区东)
    2008.5
    2009.2
    11.5F
    488
    2
    2.1
    1.4
    阜宁清华房地产开发有限公司
    1.2
    34
    三房:110~138
    30.8~38.6
    0.28
    未定
    400

    盛世嘉园(一期)
    阜宁中学南校区西南角
    2007.12
    2008.12
    5.5F
    65
    0.3
    1.5
    0.13
    富建集团
    0.08
    6.5
    二房:90~108
    19.8-28.3
    0.22
    未定
    未划分













    三房:127~129




    城中
    城中花
    东风路/城河路
    2007.2
    2008.4
    5.5~12.5F
    337
    1.7
    2.2
     
    上海飞帆置业有限公司
    0.14
    3.8
    二房:76~117
    19~43.6
    多:2600
     
    小高:3160
    1.1
    150

    三房:127~138

    四房:138~156

    东方广场
    东风路/阜城大街
    2007.12
    2008.6
    6.5~13.5F
    323
    1.8
    1.9
    1.3
    富建集团
    0.2
    3.5
    一房:38~58
    12.9-49.7
    多:0.34
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