前言：
    在与天洋置地及维拓设计院初步会商，并概略明确项目定位与产品组合之后。再以市场相关数据与研究结论所印证，我司进行多轮研讨与会商之后，撰写本报告。以期为项目产品定位、定型与定性提供充足依据与明确方向。从而打造出针对市场需求，应对市场竞争的，具有较强生命力的产品。有效达成开发商与投资商对资本扩容与增值的企业目的。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    【策略篇】
     
     
     
     
     
     
     
    一、项目概况
     
    ?      项目座落：项目坐落于长虹大道、陆家垅路交汇处。
    ?      项目总用地面积：58562.22平方米。
    ?      项目容积率：3.2。
    ?      项目总建筑面积：约187399平方米。
    ?      项目建筑密度：45%
    ?      项目绿地率：28%
    ?      项目建筑间距系数：1：1H
    ?      项目情况概述：
    项目所处长虹大道，东西向贯穿九江市南沿，九江火车站坐落其上。为九江的门户道路与城市景观道路。路幅宽扩，交通流量巨大，多路公交车均行使其上，私车与公共交通抵达度较高。项目西侧陆家垅路，为新辟市政道路，尚未完全竣工。过长虹大道后，即中断。不具备良好的通行条件与人流导入能力。
    项目所处区位紧邻九江传统景观区域——南湖，但由于相邻建筑等客观原因，几乎无法满足实质意义上的观景要求。且不属于固有高尚区域——“体院”范围。因此，在地段性与景观性方面，支撑“豪宅”定位乏力。
     
     
    二、项目SWOT分析
     
    2.1项目客观优势分析
     
    2.1.1项目整体优势分析
     
    ?      所在区位优良，交通抵达便捷
    项目紧邻长虹大道，此路为6车道的城市景观快速道，且横贯九江南部，并与多条交通干道相衔。通过陆家垅路，可顺畅连通庐山南路。并与九江市核心街区，间接缔结形成，快速有效的放射型车行交通网。同时，项目周边道路即设有8路公交车站，亦可便捷达成与九江各处的公共交通缔结。故，项目整体外部交通设施与道路网资源丰富，使项目具备良好的外部交通条件。
     
    ?      相邻关系较好，便于多类营建
    项目东邻九江市现市政府，即使其未来搬迁，其土地也应以住宅或商办类用途为主。不会对未来项目住宅使用造成影响。而项目北侧为市政府宿舍，同为居住类物业，且居住人群固定，素质较高。对项目未来居住亦不会造成影响。地块西侧，部分为商务酒店其他为拟建住宅小区。与本项目产品属性相同。故，项目所处环境及其相邻关系，有利于项目进行住宅类产品与小体量商业建设。
     
    2.1.2项目住宅优势分析
     
    ?      地块纵深充裕，便于私密化产品构筑
    项目南北向进深达300米以上，东西向进深达200米以上。且非沿街面均相邻私密、低噪音物业。故项目拥有充足腹地，进行对私密性要求较高的高档住宅类产品营建。结合部分具有屏蔽作用的，外沿建筑物构筑。将使项目内部物业具备更高的私密性与独享性。
     
    ?      毗邻主力商业，生活采买便捷
    项目相邻陆家垅路与庐山路交汇处，距项目约5分钟步行路程。计划新建并招引大型生活类卖场——沃尔玛。该卖场素以货品齐全、价格低廉、消费环境有序著称。待其开业后，将以其良好的品类组合与消费环境，满足项目业主与住户几乎所有生活类商品与食品的采买所需。
     
    ?      定量商业配置，提升居住品质
    项目控制性详规中，设定项目将划出部分面积进行商业设施构筑。对于总建筑体量达到18万平方米的大型住宅小区而言，配置独立自主的商业服务体系势在必行。且，鉴于项目将进行高档居住性物业建设的想定，项目理应配置部分非盈利或低盈利性服务设施，进行基本会所体系组织。而商业服务体系的搭建与配备，将使项目可以弱化独立会所设施，并将大量的会所服务功能融入商业服务体系中，借助商业部分的经营特性，降低会所运营成本。达成短期建设成本降低，与长期的运营成本控制的目的。
    ?      紧邻城市景观带，便于高档住宅构筑
    项目地块南为九江城市景观道，北面九江景观水系——南湖。虽为“名湖国际”与“供电局宿舍”所阻，导致多数单元无法欣赏北向湖景。但项目地块仍属九江高档住宅板块。故，于产品规划阶段，强化内部景观体系设计，达成内部圣景远胜外的效果。单体排布时注意充分利用主要景观面间隙，尽量增多景观单元量。由此达成内外皆有景的效果。
     
    ?      紧邻九江重点中小学学区，子女就读方便
    项目近邻九江重点小学——湖滨小学，与重点中学二中。项目未来居住者子女均可入读，由此可吸纳部分九江下属县市学龄青少年的父母选购本项目。
     
    2.1.3项目商业优势分析
     
    ?      毗邻主力商业，吸纳消费力具有可能
    前文所述，项目近邻未来九江市最大生活类产品卖场——沃尔玛。可以预见该卖场开业后，必将吸纳大量九江市南部甚至其他区域消费客群来此采买。虽然，项目西侧陆家垅路与长虹大道落差巨大，且未完全开通。但势必有部分居住于长虹大道以南的消费者将途经本项目。故，项目仍可针对该部分客群消费目的、习性设置商业设施。实现相关商业部分的商业价值。
     
     
    ?      高尚住宅区内，消费力旺盛
    项目总建筑体量达18余万平方米预计约有2000户左右的常住居民量。且，本项目未来常住居民皆属于高素质、高收入人群，具备较为充沛的消费潜力。由此，将对项目未来商业部分运营，提供较好的消费潜量支撑。
     
    2.2项目客观劣势分析
     
    2.2.1项目整体劣势分析
     
    ?      地块落差剧烈，提高设计难度
    项目地块呈现南高北低的地势，南侧陡峭，北侧平缓，南北高差十余米。且地块东南角有不规则平土台，与长虹大道标高基本齐平。由此导致项目内部地势极为复杂。以有效控制成本为前提，势必应该控制土方开挖量、回填量与架空层建设面积等，拉平地块内部标高措施的采用。因此，项目标高控制等竖向设计尤为重要，且难度颇高。
     
    ?      市政路作为规划条件，影响项目设计
    项目控制性详规中，规定项目地块内必须设置一条12米宽度的市政道路，以衔接长虹大道与陆家垅路。不论该道路如何排布与摆放，均将影响项目地块完整性与地块内部的私密性与独享性。
     
    ?      存在飞地，影响土地利用率
    项目地块东北角，邻市政府与市府宿舍处，约有1000平方米左右的不规整区块。此处，因间距、退界等原因无法进行正常住宅物业建设。因此，在项目规划时，应着重考虑，如何对其经济利用，创造效益，避免浪费土地价值。
     
    2.2.2项目住宅劣势分析
     
    ?      几无景观条件，使顶级豪宅缺乏先天条件
    豪宅所极度依赖的固有客观条件可以总结为：地段、景观、产品力。虽然，项目距离北向景观——南湖较近，但中间尚有市府宿舍、名湖广场及供电局宿舍。且项目南北进深较大，除北侧建筑外，项目其他单体均为项目自身所遮蔽。因此，项目大部分单元均与湖景无缘。由此，项目高档住宅定位将因景观型缺乏，稍显乏力。
     
    ?      50% 小户型构筑，使项目定位2级分化
    受国家基本政策所限，项目总建筑面积的一半，将进行90平方米以下住宅类产品的营建。而项目其他部分将进行高标产品营建。而二类产品，因目标客群层面的不同，必将导致推广方式、诉求点，乃至项目整体形象树立上的迥异。由此，势必导致项目推广费用、周期的迭增，与推广效果下降。
     
     
    ?      南高北低地形与相邻道路关系，影响项目产品排布
    对于住宅类产品而言，南向为其主要的采光面、通风面。而项目在高容积率限定下，又面临地块南高北低的地形，项目北侧住宅低区部分的采光通风，势必受到一定影响。而地块南面又紧邻城市干道，固有噪音粉尘污染决定项目高回报部分无法排布于此。所以，项目整体规划需要解决的核心问题，即为项目地块落差解决、产品组合与各产品单体摆放。
     
    ?      毗邻大型卖场，人流噪音影响
    未来，项目所邻沃尔玛卖场，其日均消费量、人流量巨大。除此以外，其每日物流吞吐量亦十分惊人。由此产生的噪音污染与人流干扰，对项目进行高标产品营建，也会造成一定影响。
     
    ?      高容积率，低生态化
    项目容积率高达3.2，建筑密度也达到了45%，而绿地率仅为28%。由此数据而言，项目无法做到九江目前通行的低密度生态型小区，而向都心级住宅靠拢。而且，九江市民对多层产品青睐度极高，而项目的高容积率，使项目建设高层，乃至超高层成为必然。由此，势必牺牲部分对项目地段青睐依旧的客群。
     
     
     
     
    2.2.3项目商业劣势分析
     
    ?      大落差，影响消费人流顺畅导入
    项目邻长虹大道部分，落差达到10余米，且坡度陡峭，理应采用架空层拉平与长虹大道落差。而高于陆家垅路的架空层部分，如不规划上行动线，则，无法实现消费人流导入。势将影响该部分商业价值。
     
    ?      大商业，截流大量消费量
    前文有述，项目毗邻大型生活类卖场——沃尔玛。该卖场虽可为项目住宅部分提供强大的生活服务机能，但由于其经营门类多样，品类覆盖面极广，且兼容若干业态。故，该类卖场对周边商业具备强大的杀伤力。而项目本身所处区位，不支持高档消费品零售业。而餐饮服务业于左近的庐山路、青年路也有大量配备。因此，项目无法进行此类高毛利商业体系组织。故，项目虽毗邻大型商业设施，也无法运用其强大吸纳力，达成大体量高毛利商业设施构建。
     
    ?      现有商业氛围贫乏
    项目所邻长虹大道与陆家垅路，现有商业氛围匮乏。因此，几无任何消费客群具有来此消费的习惯。则，项目商业部分运营将“新起炉灶”，进行该区域从未有过的商业形态的构筑。市场风险与难度颇大。
     
     
    2.3小结
     
    “成亦萧何，败亦萧何”。项目地块地形赋予项目进行高档物业营建的可能。同时，项目地块地势，导致项目营建成本的飙升。如何通过合理规划，有效控制项目地坪等高的建设成本，将十分重要。同时，必须认识到，项目地势的大落差，虽然导致项目额外成本支出，但同样应为落差，在合理规划与优秀景观设计的基础上，使项目不须额外投资，即使项目整体景观具有透视性与立体性。
    “成亦萧何，败亦萧何”。