南 昌 红 角 洲 地 块 评 估
厦门联志行南昌分公司
2006年11月9日
绿地●新里梵顿公馆
项目地块
联发●江岸汇景
土地单价（单位：万元/亩）
| 土地成本总价（单位：万元）,该地块占地面积250亩,容积率为2.2
| 建筑总面积（单位：平方米）
| 楼面单价
（单位：元/平方米）
| 销售均价（单位：元/平方米）
| 项目销售收入（单位：万元）
| 建安成本
（南昌现行小高层与多层混合的建安费预计为1300元/平米）(单位：万元)
| 其他成本（南昌现行其他费用）预计为1100元/平米(单位：万元)
| 开发商收益(销售收入-土地成本-建安成本-其他成本)(单位：万元)
| 开发商净利润率=开发商收益/(土地成本+建安成本+其他成本)
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90
| 22500
| 366300
| 614
| 3500
| 128205
| 47619
| 40293
| 17793
| 16.12%
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| 366300
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| 3600
| 131868
| 47619
| 40293
| 21456
| 19.43%
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| 366300
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| 3700
| 135531
| 47619
| 40293
| 25119
| 22.75%
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| 366300
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| 3800
| 139194
| 47619
| 40293
| 28782
| 26.07%
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| 366300
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| 3900
| 142857
| 47619
| 40293
| 32445
| 29.39%
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100
| 25000
| 366300
| 682
| 3500
| 128205
| 47619
| 40293
| 15293
| 13.54%
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| 366300
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| 3600
| 131868
| 47619
| 40293
| 18956
| 16.79%
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| 366300
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| 3700
| 135531
| 47619
| 40293
| 22619
| 20.03%
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| 366300
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| 3800
| 139194
| 47619
| 40293
| 26282
| 23.28%
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| 366300
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| 3900
| 142857
| 47619
| 40293
| 29945
| 26.52%
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110
| 27500
| 366300
| 750
| 3500
| 128205
| 47619
| 40293
| 12793
| 11.08%
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| 366300
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| 3600
| 131868
| 47619
| 40293
| 16456
| 14.26%
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| 366300
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| 3700
| 135531
| 47619
| 40293
| 20119
| 17.43%
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| 366300
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| 3800
| 139194
| 47619
| 40293
| 23782
| 20.61%
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| 366300
|
| 3900
| 142857
| 47619
| 40293
| 27445
| 23.78%
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120
| 30000
| 366300
| 819
| 3500
| 128205
| 47619
| 40293
| 10293
| 8.73%
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| 366300
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| 3600
| 131868
| 47619
| 40293
| 13956
| 11.84%
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| 366300
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| 3700
| 135531
| 47619
| 40293
| 17619
| 14.94%
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| 366300
|
| 3800
| 139194
| 47619
| 40293
| 21282
| 18.05%
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| 366300
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| 3900
| 142857
| 47619
| 40293
| 24945
| 21.16%
|
130
| 32500
| 366300
| 887
| 3500
| 128205
| 47619
| 40293
| 7793
| 6.47%
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| 366300
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| 3600
| 131868
| 47619
| 40293
| 11456
| 9.51%
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| 366300
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| 3700
| 135531
| 47619
| 40293
| 15119
| 12.56%
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| 366300
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| 3800
| 139194
| 47619
| 40293
| 18782
| 15.60%
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| 366300
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| 3900
| 142857
| 47619
| 40293
| 22445
| 18.64%
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140
| 35000
| 366300
| 955
| 3500
| 128205
| 47619
| 40293
| 5293
| 4.31%
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| 366300
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| 3600
| 131868
| 47619
| 40293
| 8956
| 7.29%
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| 366300
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| 3700
| 135531
| 47619
| 40293
| 12619
| 10.27%
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| 366300
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| 3800
| 139194
| 47619
| 40293
| 16282
| 13.25%
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| 366300
|
| 3900
| 142857
| 47619
| 40293
| 19945
| 16.23%
|
150
| 37500
| 366300
| 1023
| 3500
| 128205
| 47619
| 40293
| 2793
| 2.23%
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| 366300
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| 3600
| 131868
| 47619
| 40293
| 6456
| 5.15%
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| 366300
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| 3700
| 135531
| 47619
| 40293
| 10119
| 8.07%
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| 366300
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| 3800
| 139194
| 47619
| 40293
| 13782
| 10.99%
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| 366300
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| 3900
| 142857
| 47619
| 40293
| 17445
| 13.91%
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项目环境分析
地理位置
项目位于红角洲岭口路，紧临联发·江岸汇景与南昌之星——摩天轮。
周边环境
综合商场：项目沿街商业裙楼、商业街、大型仓储超市、家乐福、法国欧尚超市、英国百安居等；
娱乐餐饮：秋水广场、市民公园、十里滨江长廊、摩天轮、赣江新天地；
学校配套：南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学；
医疗配备：中寰医院；
其他：国际展览中心
交通条件
223路、225路、233路、235路、209路、306路至丰和南大道站下，沿岭口路直走即可到达。
临近项目地块周边已出让的土地：其中正在兴建的两项目分别为“联发●江岸汇景”和“绿地●新里梵顿公馆”。
宗地编号
| DGC0627
| 宗地位置
| 红角洲控规A-07-1/3/4，A-11-2地块
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交易方式
| 挂牌
| 交易时间
| 2006年6月23日-7月6日
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土地用途
| 住宅用地、配套商业用地、配套公建用地
| 宗地面积
| 243.0974亩
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规划指标
| R≤1.8、M≤%、L≥%
| 起始价
| 90.2万元/亩
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成交单价
| 90.2万元/亩
| 总地价
| 21927.38548万元
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竞得人
| 上海绿地(集团)有限公司
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备注
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宗地编号
| DGC0505-1
| 宗地位置
| 红角洲A-05地块
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交易方式
| 挂牌
| 交易时间
| 2005年6月25日—2005年7月4日
|
土地用途
| 居住用地
| 宗地面积
| 211.7344（亩）
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规划指标
| R≤2.3、M≤25%、L≥40%
| 起始价
| 108万元/亩
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成交单价
| 108万元/亩
| 总地价
| 22867.315万元
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竞得人
| 联发集团有限公司
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备注
| 本宗地由红角洲A-05地块和红谷滩中心区C-6地块共同组成
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以下分别为红角洲片区近两年出让土地情况：
宗地编号
| DGC0566
| 宗地位置
| 红角洲C4-04地块
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交易方式
| 挂牌
| 交易时间
| 2005年12月15日-12月28日
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土地用途
| 高校生活区用地
| 宗地面积
| 76.9005亩
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规划指标
| R≤1.2、M≤25%、L≥40%
| 起始价
| 80万元/亩
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成交单价
| 80万元/亩
| 总地价
| 6152.04万元
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竞得人
| 南昌卓越房地产开发有限公司
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备注
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宗地编号
| DGC0565
| 宗地位置
| 红角洲B-16-1地块
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交易方式
| 挂牌
| 交易时间
| 2005年12月15日—12月28日
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土地用途
| 二类居住用地
| 宗地面积
| 172.7465亩
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规划指标
| R≤1.6、M≤30%、L≥35%
| 起始价
| 92万元/亩
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成交单价
| 92万元/亩
| 总地价
| 15892.7万元
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竞得人
| 南昌世贸公寓开发有限公司
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备注
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宗地编号
| DGC0564
| 宗地位置
| 红角洲A-17地块
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交易方式
| 挂牌
| 交易时间
| 2005年12月15日—12月28日
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土地用途
| 文化娱乐用地
| 宗地面积
| 115.6284亩
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规划指标
| R≤1.2、M≤40%、L≥20%
| 起始价
| 90万元/亩
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成交单价
| 90万元/亩
| 总地价
| 10406.6万元
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竞得人
| 南昌中天置业投资有限公司
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备注
|
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宗地编号
| DGC0563
| 宗地位置
| 红角洲A-15地块
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交易方式
| 挂牌
| 交易时间
| 2005年 |
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