浔海·御景 营销推广策划方案 起点咨询
目 录
第一章 项目主题概念
一、主题概念提出
二、主题概念支撑系统
第二章 项目推广节点
一、推广节点
第三章 一期开盘前营销
一、包装方案
二、推广计划
三、销售策略
四、开盘前工作计划
第四章 一 期开盘强销期营销
一、推广计划
二、销售策略
第五章 一期项目持销期营销
一、推广计划
二、销售策略
浔海永修项目营销策划方案
第1章 项目主题概念
楼盘推广,应该有一个鲜明的主题概念形象,这样个性突出,易能引来市场的关注,促进销售的成功。浔海·御景,该怎样表现自己呢?卖楼,不仅卖给消费者一个居住空间,还应“附赠”一种新的生活方式,一种对美好生活全新的诠释,这是我们思考的着力点。
一、主题概念提出:
首席园林景观典范社区
高尚社区,演绎高尚生活
提出概念的理由:
1.“ 高尚社区 演绎高尚生活”,既帮助了目标消费群体实现他们想改变现有居住环境,追求高尚品位的生活,同时也展现楼盘本身的形象定位,自然受到他们的追捧。
2. “高尚社区 演绎高尚生活”包含性大,其优雅、独特的园林景观是生存、依托的根基,同时还包括成熟生活配套、优质物业管理、建筑品质、规划理念等;其中优美园林景观是本项目
的核心售卖点(USP)。
3. “高尚社区 演绎高尚生活”,可以拉开与竞争楼盘的距离,标新立异,突显楼盘自身“高尚社区,演绎高尚生活”的新家居生活主张。
二、主题概念支撑系统:
每一个主题概念提出,都必须由多个要点组合成一个体系去支撑它,否则主题概念提出就显得空洞;缺乏夯实基础的主题概念,是无法占领市场,更无法取悦消费者。那么,浔海·御景的“首席园林景观典范社区——高尚社区 演绎高尚生活”
主题概念支撑系统要点在哪?
小区规划理念的“高尚”——半人车分流规划理念
本项目采用是半人车分流规划理念,基本上形成人车分流,车不与人抢道。一个安宁、舒适、和谐的社区油然而生,亦是永修房地产市场迄今为止,没有的、前沿的小区规划理念。
建筑设计
? 现代化建筑风格,建筑整体以明快大胆的色块,辅以水平线条,同时配以凸窗、出挑阳台、线脚、加之变化的屋顶形式,形成有传统文化和现代风格住宅新景观。
? 永修县城首个电梯房小高层建筑,立面完美传承新大都市现代化风格;一梯两户的人性化设计,保证您的私密空间不受打扰;高度舒适的居住空间,无限开阔的眺望视眼,1600多平方米的优雅社区园林美景尽收在您眼底之中。
户型设计
? 平面布局合理,彻底实现动静分离、洁污分离、食寝分离;结合现代户型设计的潮流,客厅、卧室、厨房、卫生间、贮藏室等基本空间齐备,公共与私密空间分区,最小楼间距20.5米。
? 主力户型三房两厅,户户朝南、南北通透、方正适用,每个房间及卫生间、厨房都采光充足,有优质的室内声、光、热和空气环境,隔热和照明也很好。
优雅、独特的园林景观——两条主景观轴,前所未有的景观体验,尽拥超自然的贵族生活(主打牌)。
? 浔海·御景——纵横交错的两条中央主景观轴,山水式园林景观带,优雅动人;16015.3平方米大面积绿地覆盖,清新舒畅;石拱小桥、流淌溪水、曲径小道、假山、栖息亭廊、绿意红花、多层次软性地面营造,返璞归真,让人真正感到回归大自然的绿色怀抱之中。
成熟生活配套——享受全面顶级豪华配套,时刻彰显高尚生活;
? 1400多平方米的社区中心幼儿园专为浔海·御景业主而设,让孩子在良好的环境中接受教育;
? 项目临城市主干道近500米长商业街为小区业主提供完善商业配套;
? 交通便捷,坐享城市生活带来的轻快、便捷、舒适;
优质的物业管理服务——永修县城第一家规范物管,提供无微不至的服务。
? 聘请连续五年获得“九江市先进房地产企业物业管理单位”的安佳物业来服务小区 ,体验优质物管服务;建议物业收费在:0.3元/㎡.月。
? 24小时专业保安、立体不间断巡逻,全面保障业主生活安全;
? 高标准智能化配套、宽带接入、周边防越系统、对讲门禁系统、所有配套管线到户门口;
第二章 项目推广节点
一、推广节点
本项目营销推广主线要根据施工计划来安排,即:
(一)工程主体计划
1.项目开工(8月30日)
2.基础工程进行到±0层(10月15日)
3.一期工程要做到三层楼面(12月15日)
4.一期工程封顶(07年3月15日)
5.主体工程全部竣工(07年5月15日)
6.一期入伙,样板房装修完成(07年8月15日)
(二)营销推广节点
房地产的销售,本质上是一个消费者由认识物业开始,到认同项目的开发理念及追求,最后付诸行动购买的过程。同样,人们对事物的认识也有一个由浅入深、循序渐进的过程。具有鲜明个性的事物,经过广泛有效的传播是能被大众所接受认可。正因如此,消费者是可以并能够被引导的,市场是可以培育出来的。针对本项目的实际特性与市场状况,项目的销售应从下面几个阶段入手并进行重点突破,从而最终赢得市场。
根据九江“三部门”(房产管理局、工商行政管理局、物价局)9月7下发“关于进一步整顿规范九江市房地产交易秩序的通知”文件内容(即九字号[2006]68号),我司建议:避免触击到市政府宏观调控政策的锋芒,同时又能够顺利进行市场炒做,建议拿到预售许可证后进行VIP卡发售、解筹、开盘活动。在此,我们将整个营销推广过程分为以下五个阶段:
推广阶段
| 推广名称
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| 时间节点
| 推广工作内容与要求
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第一阶段
| 开 盘 前 营 销
| 项目筹备期
| 06.11.1—11.30
| ① 组建销售队伍;②临时售楼处装修完成;③前期市场预热;④意向客户积累;
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| 市场预热期
| 12.1—07.1.1
| ① 活动营销;②意向客户积累;③要求拿到预售许可证;④ 上户外广告;
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| 市场加强预热期
| 07.1.2—07.3.1
| ①发售VIP卡;②公开选房号活动并开始接受内部认购;③项目景观轴施工完成;④样板房装修完成;
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第二阶段
| 一期项目 开盘强销期
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| 07.3.2—07. 5.7
| ① 项目开盘营销活动; ② 紧跟项目销售情况,分析与总结销售原因,调整销售策略与进程; ③ “五.一”黄金周的活动营销;
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第三阶段
| 一期项目持销期 及二期项目VIP卡认筹期
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| 07.5.8—07.6.30
| 迅速完成一期推售单位,及时跟进二期项目的VIP卡认筹期,为二期开盘蓄积客户资源,争取达到开盘即销售一空的业绩。
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| 二期VIP卡解筹期
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| 07.7.15、7.16
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第四阶段
| 二期项目的开盘强销及一期项目的扫盘
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| 07.8.1—07.10.7
| 抓住销售时机,即时推售二期单位,并完成一期项目的清盘。
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第五阶段
| 二期项目的持销及扫盘
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| 07.10.8—
| 同过价格策略与促销活动顺利促进尾盘销售。
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第三章 一期开盘前的营销策略
一期开盘前营销阶段时间预定在:06.11.1——07.3.1
一、包装方案
(一)包装原则
为了体现本项目的优势,充分挖掘卖点品质特征,在包装方案上,我们主张打景观牌,通过一些深具文化底蕴的包装以塑造本项目独特的魅力。在风格上采取写意、抽象的作法,力求体现高雅不俗,与竞争楼盘的包装拉开距离,形成差异化;并本着“少花钱多出效果”的原则达到如下目的:
1 包装信息能迅速传达到目标消费群体;
2 包装形式能有效拦截竞争楼盘的客户群;
3 包装风格能充分体现物业形象,利于提升物业档次;
(二)区域包装方案
原则:抢占先机,在竞争楼盘家门口做广告,自家门口做满广告,占领目标消费者高频率聚集地,抢占目标消费者眼球市场。
? 户外广告牌
① 位置一:新城大道与南山大道交汇处,即永修县高速路出入口大转盘地段;
目的:
? 该区域车流量较大,是进出永修新城区主要黄金通道,同时离项目工地较近,有利项目形象的塑造与品牌的树立;
? 地处本项目的竞争对手(建昌城市花园、金鑫茗苑)附近,有利拦截竞争楼盘的消费群,进行第一次大比拼;
广告标语:
浔海·御景
首席园林景观典范社区----演绎高尚生活
形式:城市高炮
发布时间:06年12月10日
费用预算:待定
? 路灯挂旗
位置:大转盘到本项目工地段;
目的:
? 渲染本项目的气氛,引导和吸引消费者关注本项目;
内容:首席园林景观典范社区----演绎高尚生活
形式:喷绘
规格: 0.6×1.5米
数量:待定
估价:待定
发布时间:12月10日
? 灯箱广告及路牌广告
位置:新城大道(大转盘到永修气车站段)
目的:树立楼盘形象
内容:项目案名、LOGO及售楼电话
发布时间:11月20日
(四)工地现场包装
? 围墙
目的:通过形象的图形揭示本项目“居住品质改变生活”这一强势卖点。
内容: 两条主景观轴——超自然生活享受
高尚社区 ——演绎高尚生活;
标准物管服务——体验大都市生活;
成熟生活配套——生活新篇章
永修首个小高层电梯房——新生活新高度
色调:青绿色、白色
时间:8月 30日
规格:沿永昌大道一面围墙做,离地高0.5米 ,画面高2.5米;
费用预算: 约一万元
● 工地看板喷绘
规格:10×3米
(五)售楼处整体包装建议
售楼处装修的好与坏,不仅仅关系着公司的形象,而且还影响着楼盘自身形象与品牌的塑造,对楼盘销售起着关键性的作用。我们建议:
在市场导入期,由于我们工程没起来,建议在白莲湖商业街附近租一间店面作为临时接待中心,简单装修即可,同时便于利用那里旺盛的人气展示推介楼盘。待项目正式销售中心启用后,临时接待处就可以关闭。
正式销售装修建议:
1.售楼处总体功能布局分为:展示区、洽谈区、休闲区;
2.售楼处大门建议用电子感应门,有助楼盘形象提升;
3.售楼厅的装修要突出楼盘的自身形象,做到与