新余房地产市场调查报告  


一、新余市概况  

(一)、地理位置  

新余市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段。东距省会南昌市150公里，西接宜春市袁州区，南连吉安市，北毗上高县、高安市。全市总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%）。  

（二）、生活结构与人口分布  

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新余市城区现状居住用地总面积1270.63公顷，占城市总用地的40.05%，人均居住用地面积36.03m2。城区居住用地相对集中，主要分布于城南和城北，以及城东小部分。城区外围大型企业配套建有职工生活区。城南老城区各类用地混杂，大街小巷交织穿插，陈旧老房较多，其中夹杂不少城中村,居住建筑基本为低层高密度布置,居住环境质量较差。城北新区基本上为文教行政生活区，居住区生活居住环境质量较好,各区基本情况如下：  
 A ，城南居住区  
　   城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地449.43公顷，居民约13.6万人（户籍人口，下同）。人口密度303人/公顷，多为不同时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境居住质量欠佳。房产开发潜力较小。  

B，城北居住区  
　  城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围，有居住用地426.31公顷，居民约 12.2万人，人口密度286人/公顷。城北整体居住环境较好,是未来行政中心和城市居住发展的主要方向，开发力度较大，市场潜力最大。  

C，城东居住区  
　城东居住区包括浙赣铁路以北，袁河以东所有城区范围，该区有较多的城中村，共有居住用地208.46公顷，居民1.2万人。人口密度58人/公顷。随着城市的改造，近年本区发展较块，住宅市场有待开发。  
D，仙来居住区  

仙来居住区共有居住用地186.43公顷，大部分为农村居民点，居民1.9万人。人口密度102人/公顷。  

 （三）、城市规划和发展方向  

新余市2004年-----2020年前城市规划  

二、新余市房地产概况  

(一) 新余房地产市场现状分析  

    新余房地产从2003年开始起步发展，当时郊区800元/平方米，城市中心1100元/平方米。随着新余城市规划和新城区的扩展建设，房地产发展势头很好，房价在国家宏观和新余微观两个大好形势的支持下，一路飙升，到2007年，新余房市稳中求升。目前新余有30多个楼盘，成规模的高品质楼盘较多。楼盘开发力度较大，集中表现在暨阳项目工程，北湖星城项目，月亮湾项目等。目前新余房价多层城南郊区1600元/平方米，城市中心和城北新区1800—2200元/平方米。小高层和电梯房均价城南郊区1800元/平方米，城市中心和城北新区2000—2400元/平方米。由于新余城市功能分区明显，新余房市存在着地区差异化的发展形式，具体情况如下：  

1，   新余南北城区划分：  

新余以铁路线为界，形成城南和城北两个区域中心。  

A，城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高。新余市钢铁等重工业主要分布在此，环境质量较差，生活空间自然环境污染严重，不适合现代人居要求，开发力度较小，主要以商业地产为主，多是大型超市，酒店，商业街等商业开发，辅助有一些规模较小的楼盘。  

B，城北为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。随着新余城市的北阔，城北孔目江新城区建设越来越完善，城北地产开发力度加大，产品素质较高，集合了目前新余市几个最大规模的地产项目。  

2，  新余目前代表楼盘概况：  

 A，城南区楼盘概况：城南楼盘多以商业地产为主，代表性楼盘有凯悦华城，洪客隆商业街等。另有一些规模较小或品质较底的楼盘，代表楼盘为百花湖星城，嘉禾苑等。  

   

a ，洪客隆商业街  

概况：位于新余市商业价值最高的商业区，处于新余市传统的两大商业街——胜利北路和劳动南路之间区域，是新余市的核心商圈的中心，享有市区的便利地理位置，区位优势无可比拟。集购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体，是目前新余市业态最丰富、经营内容最全面的大型商业项目。  

物业地址：东湖区新余市胜利北路火车站前进100米  

规模：商业规模超六万平方米，是目前胜利商圈沿街一带最大的一幅商业开发地，其“商业旗舰”的规模效应，将给项目带来巨大的品牌、经济效益。  

开发商：洪客隆集团  

楼盘销售动态：住宅销售完毕，商铺一层基本入驻，二层基本空置，项目正在招商中。  

 b ，凯悦华城  

项目概况：占地面积：5152.17平方米；建筑面积：33456平方米  

商用面积：9572平方米；住宅面积：9572平方米；酒店公寓：8447平方米  

项目地处新余中心城区，紧邻火车站，洪客隆商业街等，周边商机成熟，市场潜力最大，是目前新余商铺售价最贵的项目。  

物业地址：东湖区新余市胜利北路火车站旁  

开发商：新余市鑫泉房地产开发有限公司  

营销策划：铭胜地产营销机构  

楼盘销售动态：一层店面销售价格3—4万元/平方米；商场二楼商铺6900元/平方米；三楼商铺6600元/平方米；住房均价2080元/平方米。  

 c ，百花湖星城  

项目概况：总用地面积：28876.19 平方米；建筑占地面积：9384.76平方米  

绿地面积：9586.8平方米；总建筑面积：59211平方米；建筑密度：32.5%  

容积率:2.05；绿地率：33.2%  

物业地址：人民北路西  

开发商: 江西省新余市超力房地产开发有限公司  

楼盘销售动态:基本已经售完.只剩顶楼8套。6楼价格1800元/平方米。  

 d ，嘉禾苑  

项目概况：占地面积：75亩。城南首座江南园林高尚精品住宅小区。  

本楼盘所处位置偏僻，在城市边缘，和新余钢铁厂相隔不远，空气污染严重，由于没有顺应城市规划，未来升值空间较小。  

建筑结构：全框架结构  

项目位置：五一南路，城北五金工业区  

楼盘销售动态：楼盘尚属筹备阶段，一期即将推出，项目最底销售价格为1400元/平方米。  

以上是城南城区的代表楼盘概况。  

B，城北区楼盘概况：城北区有城北老区和城北新区之分，城北老区开发力度相对城北新区来说较小，主要在城市繁华地带开发了商业广场，商务写字楼和一些中小型性质的住宅。代表性楼盘为复兴商务大厦，人民广场购物公园等；代表性住宅项目为翰林苑，中大，水岸丽景和中大，奥林园。城北新区开发力度较大，是新余目前楼市最热的集中地带，主要以规模性开发为主，楼盘素质较高代表楼盘为暨阳项为目工程，北湖星城项目，月亮湾项目，春龙，湖畔豪园项目，加州，国际公馆项目等。  

a ，复兴商务大厦  

项目概况：建设面积3700平方米，总建筑面积24000多平方米，楼层24层，层高90米，总投资约4000万元，将建成目前城北第一高楼，也是目前全市惟一一幢开放式甲级写字楼。项目销售价格：均价3000/平方米。  

b ，人民广场购物公园  

项目概况：建于人民广场的人民广场商业城作为政府重点工程之一，由实力雄厚的力高伟业投资1.3亿巨资倾力打造的扛鼎之作。项目总建筑面积近6万平米，集购物、旅游、餐饮、文化、娱乐、休闲、展示于一体，是新余首创的24小时指向性消费的购物公园。项目分二层，地上、地下各一层商业，顶上为供市民娱乐休闲的人民广场升级版，打造新余人自己的购物公园。是新余规模最大，形象、档次较高，最具品牌号召的商业项目。  

 c ，翰林苑  

项目概况：项目位于城北新旧城区的交界处，和暨阳·世纪城一墙之隔，毗邻新余市一中，区位优势明显总开发17栋，560套。物业类型有多层，高层，小高层。目前还未定价，估计多层价格为1800元/平方米，高层价格为2300—2800元/平方米。  

开发商：江西港信房地产开发有限公司  

项目地址：仙来东大道99号市邮政局对面  

整合推广：南昌蔚蓝数码  

广告主打语：翰林世家，书香门第  

d ，中大，水岸丽景  

项目概况：用地面积：1.15万平方米；总建筑面积：3.52米；建筑占地面积0.33万平方米；容积率3.06；建筑密度28.7％；绿化率33.6。项目由小高层和多层组成，小高层的销售价格最高为1750元/平方米，售价格最高为1710/平方米，商铺的销售价格3000元/平方米。  

以上是城北老城区的代表楼盘概况。  

 e ，暨阳项目工程  

项目概况：本项目是新余最大的规模性开发楼盘，位于城北孔目江新区，预计总  

开发面积1700亩，项目分四期开发，一期为暨阳·世纪城，已经销售完毕；二期暨阳·玫瑰城，目前所剩物业较少；三期暨阳·欧雅城，下个月即将开盘，随后开盘的是暨阳·世纪城二期；四期暨阳·翡翠城正在筹备中。  

暨阳·玫瑰城位于孔目江暨阳中心区中段靠东，与孔目江隔街相望。占地约92亩，建筑面积约9.6万平方米，绿地率42%，容积率1.56，地下车位190个，户型95-183平方米，部分跃层。暨阳·玫瑰城秉承世纪城的开发理念，走节能环保路线，走审美与功能相结合的路线，努力在综合品质上优于世纪城。  

暨阳·欧雅城位于孔目江暨阳中心区中段靠西，与玫瑰城相望。占地约191亩，建筑面积约23万平方米，绿地率40%，容积率1.7。暨阳·欧雅城是暨阳中心区的中端产品，其建筑风格和规划品质更适合广大消费者的消费水平  

开发商：新余市暨阳房地产开发有限公司  

营销策划：杭州星空广告传媒有限公司  

楼盘销售动态：玫瑰城的销售价格为3—4楼为2400元/平方米，6楼送顶层价格为2900—2400元/平方米。  

广告主打语：上善之居，弥纶天地之道  

售楼电话：0790—6425661，6425662  

暨阳商业街的租金水平：15元—25元/平方米  

f ，北湖星城项目  

项目概况：由实力开发商康居（新余）企业发展有限公司、发展商香港康盛国际投资有限公司全新打造的新余首席最大规模水景生态住宅小区。项目占地面积约200亩，总建筑面积20余万平方米，小区绿化覆盖率达40%，尽显园林风范，毗邻28万平方米北湖水景。小区规划建设多层53栋，小高层2栋，高层4栋，住宅总套数1388套，居住人口4581人。  

基础设施： 200米商业休闲步行街、30000平方米超大园林景观、15000平方米超大中央园林、28万平方米北湖风光展现精彩园林水岸生活；双层独立豪华会所、健身器械运动场所、儿童游乐园、阅览室、茶吧，体验全新“泛会所”概念。大型泳池、幼儿园、停车场、休闲广场、健康步道、品牌物管，完美配套。   
物业地址： 城北新城区，东临30米宽繁华的长青北路   
交通状况： 长青北路、北湖中路、仰天大道环绕四周，交通便利，区位优越。  

楼楼盘销售