鄱阳县房地产市场调查报告
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    发件时间:   2008年1月5日
    
    鄱阳县房地产市场调查简报
    受九江市XXXX房地产开发有限公司委托,围绕目标地块,对上饶市鄱阳县房地产市场进行调查，本司从12月31日-- 1月3日进驻鄱阳，通过个案调查、同业访谈、政府访谈、数据调研等方式最终汇聚成《鄱阳县房地产市场调查简报》如下，供XXXX房地产开发有限公司领导审核参考。由于受时间关系，本次调查深度与广度难免不足，不详尽之处，尽请谅解。
    本次调查设定的主要目标任务为：①了解市场真实供应潜力与市场真实需求潜力；②房地产现有价格水平与未来预期。因此围绕上述两大任务，拟定本报告内容框架如下：
    PART1:鄱阳城市解读
    PART2:房地产市场环境调查
    PART3:鄱阳城市商业调查
    PART4:调研结论
        
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    Part1:鄱阳城市解读
    一、鄱阳城市概况
    鄱阳县于公元前221年建县，迄今已有2200多年的历史。
    鄱阳县古称番（pO）邑，饶州，汉时更名鄱阳县,1957年改名波阳县,2003年12月17日经民政部批准，波阳县县名恢复为鄱阳县。素有“鱼米之乡”、“富饶之州”、“银鄱阳”的美誉。
    鄱阳是江西省第一人口大县，是全国第二大水产县，是全国水产百强县、重点县, 也是江西省国土面积最多的县。全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，15个乡、2个水库管理局、一个农科所，535个行政村（含居委会），总人口145万。在江西省排名第一，鄱阳县城则是江西人口最多的县城，有人口20余万，以5公里为半径有人口50万，半小时车程范围内有人口近100万.
    鄱阳每年外出务工人员近40万,03年共输出劳务人员32万人，挣回劳务收入15亿元，占当年全县GDP的一半以上,是全国劳务输出大县。
    鄱阳地处“昌九景”金三角腹地，是环鄱阳湖经济圈的重要组成部分，是鄱阳湖畔正在建设中的区域中心城市。县城距景德镇、九江机场、南昌昌北机场分别为半小时、１小时、２小时车程，一小时经济圈已基本形成。鄱阳港是江西省重要港口，千吨货轮可直达长江。“两高一铁”（景婺衢铁路）建成后，鄱阳将进入江浙沪４小时经济圈。
    县境内东北高为低山，向西南方向渐变为丘陵和湖区平原，东西宽71.8公里，南北长90.2公里，总面积为4215平方公里(其中低山丘陵占全县总面积的45%)。耕地总面积108.02万亩，其中水田81.74万亩，旱地26.28万亩，山地面积234万亩；林地面积14万余公顷，覆盖率达29%。
    结论与启示：
    □作为一个具有千年历史的文化古城，鄱阳将在新世纪的“环鄱阳湖城市经济圈”中发挥重要的地理优势、文化优势、资源优势、发展优势，取得新的城市发展成果。
    □对房地产市场而言,人口多,辐射能力强,外出务工人口多,这只能说明它的消费潜力巨大,但消费潜力何时释放变成真正的消费需求,则有赖政策导向、市场变化、消费者消费心理等多方面共同作用。
    二、鄱阳城市规划
    关键词：①深刻理解中国湖城发展战略的科学内涵
            ②中国湖城近期2008-2010年发展战略
            ③实施“一湖、二带、三环、四区”详细计划
    
     
    新城区
    
    工业园区
    
     
    老城区
    
    东湖区
    
    中国湖城发展战略是以生态良好的湖资源为重要依托，以打造中国湖城品牌为努力方向，以建设湖产业名城、湖文化名城、湖旅游名城、湖宜居名城为核心内容，以推进城乡经济社会全面协调可持续发展为总体目标的发展战略。实施中国湖城发展战略，是借湖扬名，提升鄱阳知名度、扩大鄱阳影响力、增强鄱阳竞争力，以实现在环鄱阳湖城市群快速崛起.
    近期目标（２００８－２０１０年）：制定中国湖城发展总体规划和实施纲要，实施一批中国湖城重点建设项目，建设一批生态宜居社区、生态宜居村镇，建成一批“中国优美乡村”，形成城区、园区、景区组团式发展的中等城市雏形，中国湖城战略深入人心，中国湖城品牌初步创立。
详细规划:按照全面开发东湖、快速建设“城北”、有序改造“老城”的总体思路。加大市场化运作力度，创新城市经营理论，通过招商引资，城市经营广开渠聚集资金，促进城乡良性互动，进一步突出扩大就业空间、扩大人居空间、扩大亲水空间、扩大旅游休闲空间这四条“主线”，进行城市建设和发展。充分依托县城山水环绕、依山襟湖、古迹留痕的优势，构建“一湖（东湖）二带（饶河景观带、中心大道景观带）、三环（一环路、二环路、三环路）、四区（城北区、城东区、老城区、风景区）”，城市功能日益完善，县城主干道美化亮化，逐步建成“水陆交通便捷，集居人口众多，水乡韵味浓郁，工贸旅游发达，片区功能齐全”的生态水城。  
     
    结论与启示：
    □湖城战略构想的提出,吻合到鄱阳地域特征及发展方向,但中国大多数城市非临江就临湖,这一概念并不具备唯一性,而对于一个农业大县,要实现这一梦想还需时日;
    □鄱阳城市框架的建立对于整个城市的发展与城市化进程具有积极的促进作用，它将拉动并同时刺激房地产行业的迅速发展; 特别是鄱阳大力发展城北新城建设，对本项目是一个利好消息。
    □但反观鄱阳现状,“改造老城区”并未取得实际的进展，工业区的规划因为没有企业进驻基本被荒废，而被炒的热火朝天“城市新区与东区”的大造城运动基本上是通过房地产运营而实现的，大量土地被圈占与空置很能说明这一点；
      我们夜晚两次驱车考察县城，“城北新区”的夜晚除主干道“鄱阳大道”与饶洲宾馆的灯光外，其余一片漆黑，大部分商品房没人入住，入住率应该不足20%，同时城北生活配套严重不足，而现在已经被证实的在城北新区规划“安居工程”房将在2008年上市，大部分在此区域工作的公务员将会以相对较低的价格购得该房，一场由政府主导的客户资源争夺将不可避免；
     
    三、鄱阳宏观经济环境
    【2006年经济运行情况】
    国民经济平稳较快发展。2006年全县生产总值44.7618亿万元，增长14.2%；其中第一产业增加值164120万元，增长3.8%；第二产业增加值129185万元，增长25.8%；第三产业增加值154313万元，增长17.7%。
    
    按抽样调查人口计算，人均生产总值3522元，比上年增加452元，增长13.4%。
     
    全年财政总收入25008万元，比上年增长24.9%。地方财政收入19039万元，增长27.8%。全年财政支出99176万元，增长17.6%。
    【2007年上半年经济运行情况】
    (一）、三次产业全面增长，工业生产形势较好。
    2007年上半年，经上级统计部门核定全县生产总值223310万元，按可比价计算，比上年同期增长13.4％。其中第一产业增加值66991万元，增长4.1％；第二产业增加值71063万元，增长21.5％；第三产业增加值85256万元，增长15.1％。三次产业结构由上年同期的31.8：32.1：36.1调整为30.0：31.8：38.2。
    1、农业生产稳步发展。2007上半年，全县实现农业总产值163911万元，增长4.2％。春耕生产形势良好，早稻播种面积86万亩，与上年基本持平，其中优质稻面积占全部早稻播种面积的100％。水产畜牧业发展较快。上半年，全县水产品产量2.23万吨，增长8.5％，肉类总产量2.1万吨，增长5.4％，生猪出栏182092头，增长6.8％。
    2、工业经济快速增长。2007上半年，全县工业增加值40051万元，增长24.6％，对全县经济增长的贡献率达到30.9％，拉动全县经济增长4.1个百分点。
    3、服务业发展活力增强。2007上半年，服务业（第三产业）对全县经济增长贡献率达到41.3％。随着境内公路网络的逐步完善，人口、货物、资金等的流通更加活跃。上半年，全县完成客运周转量8635万人公里，增长5％，完成货运周转量22922万吨公里，增长133％。批发零售业、住宿餐饮业、居民服务业、金融保险业等的发展也进一步加快。
    (二）、三大需求全面发展，开放性经济势头大好。
    鄱阳县在认真贯彻国家宏观调控政策的同时，着力调整投资结构、努力扩大消费市场、继续加大招商引资力度，拉动经济增长的投资、消费、出口三驾马车全面发展，开放型经济保持良好的势头。
    1、固定资产投资快速增长。2007上半年，城镇以上固定资产投资81902万元，增长42.3％。固定资产投资呈现以下几个特征：一是施工项目个数增多。目前鄱阳县固定资产投资施工项目有59个，比去年同期增加21个。二是工业项目投资继续加快。2007上半年，全县完成工业投资22197万元，同比增长91.02%，占城镇固定资产投资完成额27.10%。三是交通项目进展顺利。全县以莲湖大桥、古县渡大桥、昌洲大桥、景鹰高速鄱阳连接线、鄱阳旅游公路、江石线改造项目等为重点，强化管理，加快推进交通项目建设进度，确保工程如期完工。上半年，全县交通运输业共完成投资5870万元，同比增长82.24％。四是城建项目快速推进。在今年全县20个城建重点建设项目中，共完成投资42916万元，占全县城镇固定资产投资的比重为52.4％，拉动了全县投资的快速增长。五是房地产投资支撑作用依然较强。2007上半年，共有房地产开发项目18个，占全部施工项目的比重为30.5％，完成房地产开发投资34088万元，占全县城镇固定资产投资的比重为41.62％，拉动全县城镇固定资产投资增长21.13个百分点，对全县投资的支撑作用依然较强。
    2、消费市场稳中趋旺。2007上半年，全县社会消费品市场实现零售总额75014万元，增长16.9％。其中批发零售贸易业实现零售额66455万元，增长17.3％，餐饮业实现零售额7231万元，增长13.1％。城乡市场实现了同步增长，共同繁荣的局面。
    3、对外贸易持续增长。2007上半年，全县出口总额570万美元，同比增长280％，占市下达任务数的51.8％。
    4、开放型经济快速推进。2007上半年，全县共引进项目22个，合同进资176500万元，实际进资119862万元，进资率达68％，同比增长50.2％。主要特点有：一是引进项目规模大。合同进资亿元以上项目4个，占项目总数的18.1％，合同进资92000万元，实际进资32500万元，占进资额的27.1％；合同进资在1000万元－1亿元项目18个，占项目总数的81.8％，合同进资845