［精品］美国养老地产可行性研究报告PDF文本建筑方案文本PDF文本

一，养老地产 1,养老地产的概念养老地产是老年径璃品经济铜代特有的概念它诠释了养老这子社会主题和地产这一商业主题。正是全社会性质的老年人过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。理筑素前网ZC.ET

老年住宅的定义《老年人筑设计规范》中对老年人居住筑有这样的定义：老年人居在抗是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照科和精神慰籍三个蓝本内容的居任场所，包括老年住宅、老年公商、千休所、老人院（养老院）和托老所，也包括管通任宅中供老年人居住或是使用的部分，老年人居住视是一个较广义的相含，老年住宅是其中一种细分类别。老年任宅是集一股社区生活和系老功能于一身的符合老年人体能心密特征的老年居住祝，特征如下：1)墙理位置必须适台养老需靠有山有水绿地面积大、负氧离子高、空气污染指数低的地方。2)产品的专一性一一针对老年人提供的住宅产品步入式的浴这，使老人在洗浴时连免“杨就动骨“：在小区以及房屋里，扶手：门要求是推拉型，即便坐在轮荷上也能自由使用；走那要宽：深梯酷步要比一股睛步低许多等，3)配套设施的特殊性一一符合老年人的生理特点常见病的中西医门论：小区要有跟踪档案，对其定期进行体检；第急呼叫器 4)社区文化的特殊性老年活动中心、老年俱乐部、老年图书馆等设脑老年住宅的基本要素太按照老年人生理特点，设计方便日常生活的特珠空间：2、配备用以满足老年人精神需求的娱乐活动场所：3、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改支空间形式的特性 2,老年住宅产业化老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩孙广章。人类先品经两次世界大战，倒是人波动加剧，进而使得每一阶段的人比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老年人的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各国（含我国）的城市都根据自己的经济实力和实际需要，设和发展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形：2.1、老年公寓强制性行业标准《老年人筑设计规范》JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上“由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进行设计和设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等理筑素前网ZC.E7

需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积一般会比原来自已的住房要小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、独立性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾和服务，必会受到不少老年人的欢。北京的澳洲康都小区，就设了一幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐、交往等各方面，专门做出全面安排，是一个重要的尝试。老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有：1),在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。它不同于托老所的流动性。暂时性。虽然老年人入住老年公寓的时间长短，由他们根据需要自愿决定，但多数入住老人相对稳定，居住时间比较长。2),在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。敬老院、福利院是以国家、集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。二老年公寓己经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。3),在社会特征上，老年公寓实行同吃同住、同活动的群居生活方式。4),在服务特征上，老年公寓有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务。5),在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式。6),在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境 2.2老年社区（老年住区)以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是 ,老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，。因为社区主要是为老年人服务的，因而老年社区专门为老年人设置的医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠。理筑素衬网Z.ZC

老年社区特征：1),专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，其方式为居家养老。这是它区别于一般地产的主要因素。2),空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。如美国的“金岁山庄”“安养住区”退休新村“老人们生活在专门老年住区要方便安全，在规划设计上强调综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。3),具备一般社区的基本功能。除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，海域一般房地产项目一样具有从事细胞的功能，具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局。4),其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境。5),专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。在我国各地，已逐步成一批老年社区。例如，北京太阳城就是迄今北京规模最大的老年社区，它的总筑面积为18万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合的形式。为满足老年人的生活需要，筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复、老年活动、家政服务等设施。美国大力发展老年社区有四、五十年时间，已成为一个老年社区比较发达的国家。为此，专门介绍一下美国较大的老年社区一佛罗里达州的太阳城中心。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心从1961年开始开发设，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区。2.3普通型养老院有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。据不完全统计，截止2004年末，城市有养老院或敬老院4500多个，农村乡镇有敬老院37000多个。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平己经显著提高，老年人一般都有一套自己的住房，他们都有自己的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住一间房，很多老人就不愿意去住。理筑素前网Z.ZC.NE1

据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次。因此，今后我国的养老院设，不仅要稳步地、适度地增加数量，而且更要注意提高水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。2.4医护型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进行24小时的医护，包括诊断、治疗、吃药、打针、穿衣、吃饭、大小便、洗脸、洗澡直至睡觉翻身（有的病人自己无力翻身），都由医护人员进行护理。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院（敬老院）中，拿出几间房照顾生活不能自理的老人，进行24小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老院的职能興世界各国城市众多，情况各异。以上4种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了一些西方国家的老年住宅形式。由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。二，美国养老地产 1,美国养老地产的历史美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体系。回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。興素前网Z.ZC

1)市场发展初期（六十年代）黄国在六十年代初明就已进入了老年社会，19？0年，60岁以上老年人占全国人的比例已达到14,1，而受西方传统文化的影响，老年人偏好独居，因而适合老年人居住的老年住宅霜求逐潘产生，美国的经济在六，七十年代处于一个授高增长期，人均G0F从1980年的2787美元增至1970年的钙067美元，另一方面，经济总量的增长使人均福利水平能邮推持在一个护高水平，1960年，美国的社会保障开克已古到国民生产总值的10第，2)市场快速发展期（七十年代）进入七十年代后，人均G0从1970年的5087美元升至1980年的12282美元，到137年，社会保随的投入已达到图民生产总值的20.9，老年人退体后的收入基本已能达退体前的70%.60岁以上老年人占全国总人的比例已接近17，这一时期，是美国老年住笔的快速发展期，老年住宅（包括护理型）开发量以大的每年2%左右的速度增长，而入住老年住宅的老年人已经占到总老年人的3以上，3)市场成地期(1980年至今)从80年代后期开始，美国经济发展的速度开始派缓，目196年起，社会保腹的投入稳定在国民生产总值的20《以上，同时60岁以上老年人的比例也达到20%左右，目前老年住宅开发量年增长在10左右，而入住老年住宅的老年人侧则法到了5以上 1980年到1990年间，美国老年住客（包括护理型）增加了24美，而在近几年增速1达到了10%，自住型老年在写 (包括公高及活跃老年社区)是美国老年住房市场里近期发展最快的那分，1990年该部分的收入为125亿美元，2000年则达到约300亿美元 2,老年地产的成熟阶段及特征由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征：A,发展前股国家进入老年社会，即80岁以上人占全国总人的10以上 J 社会瘟利水平达到一定永准，社会保鞭执资应古国民生产总值的10第以上：败府对发展老年住密有现完善的败策炎持，对老年住宅开发高的贷款支持（应超过曾道住宅开发的水平）、土地供给支特以及对老年滑费著的货款支持等：老年人独居观念的形成。B成熟阶 60岁以上人比例静定在20左右，保证者年正完的市形需求 com 人均G如F应达到5000美元以上：社会保障投资度古国民生产总值的20米左右：考年人入住老年住名的比例至少在5以上 3,美国老年地产的开发现状 3.1,美国养老地产的分类状况美国具有设施完善的老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人所需服务（但一般不包括医疗和护理服务），住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公興尚理筑素衬网Z.ZC

寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中心NC)估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。太阳城中心是美国较大的老年社区之一，于1961年开始设，已经成为全美最好的老年社区之一。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务 ,以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户16000名，且一直处于持续增长的态势。美国太阳城中心的居民必须是55岁以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的时间不能超过30天。社区内设计造了各种户型以适应不同类型老人的要求。美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。整个社区包括太阳城中充”（独立家庭别墅头“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓)以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个 1万平方英尺的剧场。住在太阳城中心的居民，大约三分之一是活跃的高尔夫球爱好者，因为高尔夫球是一种最适于老年人的健身运动。无论您是初学者还是高手，都可以参加。因为太阳城中心的高尔夫球场共有126个洞，比标准的18洞球场大得多，球洞也多得多，以利众多老人同时活动。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。在社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，例如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，您可以到木工坊去做您喜欢的木匠活，也可以到缝纫坊去做缝纫活等等。根据美国一项调查興尚理筑素前网Z.ZC

表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。当然，这个延长十岁，不一定很科学，也可能是商业宣传的用语。3.2美国养老地产的市场状况 3.2.1激烈的市场竞争根据美国老年公寓及护理业项目投资中心最近的一项调查表明，住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁，平均居住时间是30个月。对一个拥有张100床位的老年公寓来说，折算下来每月至少需要3一4名居住者。市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。据不久前的统计，生活在陪助型公寓中的老人，2/3 的年收人只有$25000左右，但这些公寓每年就需要支付左右。费用太高会导致大多数老年人负担不起，市场需求不旺己造成负面影响。开发商可以为老年人提供更多的舒适性，但租金的回报使业主不能负担成本。对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓。事实上，美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代，对食品短缺和大量失业记忆犹新，对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受。但二战时期出生的一代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年，因为他们己经适应了高消费。为了吸引这两代天消费老年公寓，开发商重点对美国家庭中的成年孩子(20年之后的潜在客户)进行不遗余力的营销，聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情，并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力。风在提高居住舒适性方面，开发商更是不遗余力。2000年1月份，芝加哥地区一个老年公寓项目Maravilla in Vernon hills落成，它营造了另一种居住氛围。六层楼的筑，屋顶覆盖18000平方英尺的玻璃弯顶，有一个非常大的中庭，完全模拟热带气候，里面植有热带雨林植物，人工瀑布、休闲小径、温泉点缀其间。3.2.2不同的经营策略美国一家大型房地产信托投资公司一太平洋海湾物业公司3年前小规模地进人老年公寓市场，经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓。每个公寓单元带厨房，配有家具及所有日用品。现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施，集中在市场进人障碍非常之高、人密集的地区，比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区，那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方。与此经营思路完全逆反的是一家专门从事小规模陪助型公寓的开发商bee hive homes。他们远离土地价格昂贵的大都市，选择居住人仅有5000人左右的小镇，所興尚理筑素前网Z.ZC.NE]

造的陪助型公寓一般只容纳12户左右，由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制，采取许特经营方式，也非常成功。总之，谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力，谁就会笑到最后。3.2.3老年公寓发展的限制因素在宾州西南地区，老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人调查结论进行决策，但是也缺少必要的政府监控。老年公寓的投资兴被大多数地方政府视为正面的、积极的因素，一般都会对此大开绿灯。对过度开发的一个限制是，与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。各州医疗护理制度要求不同，对医疗护理费用支付的许可要求也不同。同时，医疗保健优先支付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响，像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而颜临倒闭。最大的限制是资金匾乏。据NIC(Network Information Center)估计，老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在超过28000个老年公寓设施遍及全国。另对老年公寓投资贷款人的一项调查反映出1999年共贷出108亿美元，比1998年增长15%。但是到了2000年，资金开始紧缩。市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与谨慎，一般只贷给他的固定容卖华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情。但是到了1998 年，热情开始降温，最后导致房地产信托股票的逐波下降，甚至跌破其净资产的价值。总体上看，现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资己呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。3.3美国养老地产筑商 3.3.1美国老年住宅开发商Pulte Homes Pulte Homes公司是目前全美55岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。Pulte Homes公司在2001年以17亿美元通过并购Del Webb公司，获得了Sun City品牌。Pulte Homes公司把客户分为首次置房、首次换房、二次换房和活跃长者置房四类，强调深化对不同TCG(目标客户群)住区立不同的设理念，根据不同的TCG调整思路，进行针对性的设计，实实在在地按客户实际情况房，取得了很好的市场成绩。興尚理筑素前网Z.ZC.NE]

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