04-2018.01 万科三代产品线回顾总结PDF文本建筑方案文本PDF文本

04-2018.01 万科三代产品线回顾总结PDF文本

搜：，arch222777.taobao.com,及1115955733,仅供学习交流，请24小时内删除万科三代产品线回顾总结设计部 2018年1月理Z.ZC.E1

搜：，http/arch222777.taobao.com,及1115955733,仅供学习交流，请24小时内删除住宅产品线—概念住宅的三种属性土地住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的 (相对市场与竞争对手)、相对固化的、以标准化为基础的、多铲品产品模块)组合的项目类型。客户产品传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。興尚闐素前网ZC.ET

搜：，http:/arch222777.taobao.com,及1115955733,仅供学习交流，请24小时内删除住宅产品线—意义快速提高开发速度和周转率可成倍提高投资杠杆率可快速提高投资决策、产品定位特别是前期开发周期缩短后，从策划、规划设计、招采等环节的项目确权到开盘和实现资金平衡效率，使项目开发周期缩短10%的“两点”时间可提前几个月以上（周转率可提高10%以上）(杠杆率可从2-3提高到5以上)可大幅度降低开发成本和费用从根本上提高走姿收益率标准化设计后，设计费用、部品因为利润率f1、周转率f2和杠杆采购价格、资金成本等都会大幅推行产品线率3的提高，因为可从根本上提度降低，进而可形成叠加效应一开发的意义高收益率f(f=f1*f2*3)(可提 (开发成本和费用顾客降低5%高10个百分点以上)以上实现规模和质量的快速增长可快速跃入一线品牌企业之列通过推行标准化连锁、复制开发，随着规模和质量的快速增长，加可以快速扩张，又降低了企业快之独具特色的产品品牌对企业品速扩张风险和资源紧张，可轻易牌的巨大拉动作用，可助推企业实现规模和质量的双增长快速跃入一线品牌企业之列澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1：4，开发周期可缩短 15%,开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%,净利率甚至可提高20%一是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。興尚闐素前网ZC.ET

搜：，http:/arch222777.taobao.com,及1115955733,仅供学习交流，请24小时内删除住宅产品线—产品线标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。产品标准化规划阶段产品战略标准化策略产品线标准产品战略总体指导思想产品体系与产品结构推行阶段产品理念产品研发与创新产品战略目标产品系列、品牌与产品线规划产品选择与产品定位产品标准化项目实践规划设计标准设计标准产品标准筑设计标准级配标准（成本+部品）景观设计标准营标准装修设计标准项目后评估示范区设计标准项目获取、投资及风控成本控制、招采与工程设目标与开发计划基准项目营销与招商项目启动物业运营与服务开发运营标准规划设计项目后评估与标准完善产品线标准库准完興尚闐素前网ZC.ET

搜：，arch222777.taobao.com,及1115955733,仅供学习交流，请24小时内删除产品线标准化是立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。興尚闐素前网ZC.ET

搜：，http:/arch222777.taobao.com,及1115955733,仅供学习交流，请24小时内删除基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。真正的进入以基于客户细分下的客户价值与需求导向阶段。灵活运用客户定位细分的工作思路，以满足彼此可以识别、彼此，之间有差异、贯通所有环节的要求。特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需特征2：客户对住房需求有若干层次—住房需求层次模型求！马浙洛—“基本需求层次理论”露求层次分析模型由校低层次到做高展（分五奥）生理富水酒秀行为安全套来消蔬动机社交膏术尊重常水价值观自我实现需求社会生作秋海特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、房屋价值观购买动因生命周期社公标志社数乐中老年板线老人老人+青军工在场所中年三0之家 W立空i 小达相自由情年低中高支付能力興尚闐素前网ZC.ET

搜：，http:/arch222777.taobao.com,及1115955733,仅供学习交流，请24小时内删除客户划分首先按客户支付能力，将客户细分为富贵之家、主流市场及务实再根据市场调研，将主流市场进一步划分，形成富贵之家、望子之家成龙、社会新锐、健康养老与务实之家五大类型，确定各类型所占比例。收入增长快于绝大富贵之家多数人的富责群体 9%(高端)富贵之家收入增长遵循社会主流市场常规的中产阶层 (中端)饮器爵陶社会新锐 6%29%望子成龙我典尚产收入增大楼于绝大多致人的低瑞群茶网ZSG 务实之家25%从生命周期角度来看，主流市场客户可进一步被细分为青年之家、青年持家、小太阳等9类富贵之家社会新锐里子成龙健康养老庭年收入年之家青年特家小大阳小大阳手三代中年之家老年一代，空年二代老年三代中老年年三主流市场经济务实：（包含中年之家）中年興尚闐素前网ZC.ET 家庭结构家庭生命周期

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