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新津老君山项目橇念规划 SITE MASTER PLANNING CONCEPT 筑素南网2.Z90.ET

J.NE 前言自古以来依山傍水而居是居住、休闲的理想场所，人们对这种理想居住环境的诉求也深受中国传统文化-道家思想的影响。道家主张“道法自然”以自然为本，人与自然圆融共生，可以逍遥于山水之间，也可以寄情山水休闲养生，心境也随之飞升超越。中国的传统民居和园林正是这种思想的真实写照。其中山地筑和滨水筑因境而成，以其自由生长式的筑空间和质朴素雅的筑形态深入人心，成为中式筑的典范。本方案以新津县君山项目为载体结合巴蜀地区特殊的自然地理环境和中国传统文化因素，再塑一个兼具时代特色和山水休闲情调的居家乐园。·花样年新津老君山项目概念规划 LAOJUNSHAN SITE MASTER PLANNING CONCEPT 興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

背景分析

区位1.01 成都是四川省会，在成都平原中心，是四川省的政治、经济、文化、科技和金融中心，同时也是国务院规划确定的“西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽”，是我国重要的中心城市。2007年6月9 日被国务院正式批准为继上海浦东新区和天津滨海新区之后第三个国家综合配套改革试验区。它是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。成都是我国西部地区最大的魅力之城，辖7区8县及四县级市，市域面积 12389.6平方公里，市域人近1000万。城市空间发展战略：“一主六片”的大都市格局城市交通战略：强化“三圈”交通（半小时圈：大成都，1小时圈：成都市域，2小时圈：成都平原城市群)成都素材新津县处于成都半小时都市圈内，全县幅员面积331平方公里，辖11镇1 乡，约30万人。距成都市区28公里，距西南航空港18公里，古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成都南大门”之称。新津县自北周定名，相袭至今，已有1450年历史。具有很多人文景观和自然景观，其中以老子庙为代表的风景名胜古迹闻名遐迩。新津自古以来还是一方居家休闲的宝地。杜甫诗日：“西川供客眼、惟有此江郊”,指的就是新津的美景。现在新津县正以“成南门户，水城新津”的城市定位，加快打造以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市，成为“成都最适合人居的假日城和休闲副中心”。永商镇位于新津县西南部，东部与县城隔河相望，是县城南移的重点地段。本项目位于新津县永商镇内，东临老君山，规划用地面积494666.7平方米。·花样年新津老君山项目概念规划 LAOJUNSHAN SITE MASTER PLANNING CONCEPT 理筑素前阀Z.ZC.ET

围同大成都规划1.02 打造全域成都新成都规划构了“海星模式”的城乡空间结构体系，由一城两带四基地六走廊构成。一区中心城和华阳、新都、龙泉、双流、温江、郫县构成的特大都市区两带龙门山脉和龙泉山脉两个旅游发展带四基地高新技术产业、现代制造业、现代服务业和现代农业成新走廊中心城一双流一新津一蒲江，功能定位：航空、现代工业、生物制药 “南部新中心城一华阳一正兴，功能定位：高新技术产业、城”走廊现代制造业、软件业集中区，生态环境优良的家居新城：成龙走廊中心城一龙泉，功能定位：机械、汽车制造、文化休闲产业为主成青走廊中心城一新都-一青白江一金堂，功能定位：商贸、大成都总体规划工业、风景生态成灌走廊中心城一郫县一都江堰，功能定位：商贸、电子信 8 息产业、食品工业成温邛走廊中心城一温江一邛崃，功能定位：商贸、工业、休闲为主 a 其中成新走廊是由中心城区途径新津县直达蒲江的重要发展轴。上发洋本图六条开发走廊 /8 成都 9 海星发展模式 ·花样年新津老君山项目概念规划 LAOJUNSHAN SITE MASTER PLANNING CONCEPT 理筑素前阀Z.ZC.ET

区域交通1.03 双流机场途经基地的高速公路及轨道交通成都城际铁路规划大 9江油至成都市罗江青白江 18公里双流机场。新G双流彭山眉山思聚夹大件新津基地、轨道交通岷江新城 ZJ 成都市拟轨道交通新津交通便捷，距双流国际机场仅18公里，有国、省市级公路7条且成昆铁路、川藏公路、成雅高速公路、大件公路以及正在设的 “绵阳一成都一峨眉”城际路穿境而过，属于成都市一刻钟经济圈范围，是川西地区重要的物资集散地和交通枢纽。城区内也形成四通八达的交通网络。大件路、五津东路、五津西路、五津南路、五津北路、武阳东路、武阳中路、武阳西路等构成基地周边路网分布川藏公路（国道108线）和蓉津大件路路况较差，造成新津到成都的行车时间延长，交通成本较高是制约新津房地产发展的最大瓶颈：但随着城际列车的开通（新津规划2个出站，分别位于花源镇、岷江新城)、大件路改完成，区域交通状况将得到大大提升，未来区域发展潜力无限。a的 P安酒 G6a,黑E無 ·滋县城路网系统花样年新津老君山项目概念规划 LAOJUNSHAN SITE MASTER PLANNING CONCEPT 理筑素前阀Z.ZC.ET

工新津县城市发展结构1.04 .d:10000 城市向西向南发展花源铺氓江肃新津县用地布局规划图三足鼎立发展趋势新津县发展趋势各板块发展定位作为“成新走廊”上重要节点的新津县为了呼应大成都规划，在城市未来的花源镇花源版块依托其优越的环境优势和地理发展方向上将向北、西、南发展，扩大城市规模，形成北接双流南临浦江之位置，势必将发展成为续牧马山高档物势。构成以老城区、南河新城、眠江新城、川浙工业园为一体的多组团发展业居住区域的延伸地带，吸引大成都片格局。区内高端置业客户的又一新兴区域其中在城市向西、向南的发展规划中，政府将大力打造南河新城、岷江新南河新城南河新城伴随老城区的西迁，未来仍将城，体现新津山水休闲宜居特色，立山水生态、健康之城。本项目基地正以生态、休闲、娱乐居住为主要发展方是介于南河新城和岷江新城之间，充分利用当地优越的自然环境和丰富的人向，吸引本地首次置业、换房客户及外文景观可以更好地体现休闲宜居特色，契合大成都的宏观规划策略和政府的地养老、投资客户指导发展方向。岷江新城岷江新城以其便利的交通环境及升值潜力，未来将以经济型居家、养老居住为其主要发展方向。·花样年新津老君山项目概念规划 LAOJUNSHAN SITE MASTER PLANNING CONCEPT 理筑素前阀Z.ZC.ET

同成都郊区房地产市场1.05 成都市各郊区国内生产总值比较(2006 成都郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50%左右：全市筑面积供应总量已达800多万方，其中郊区筑总面积供应体年：单位：万元)量占有率达40%左右：郊区开发投资占全市29.2%，在规模占全市37.4%，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的70%以上。郊区开发中尤以休闲度 2000000 20.00%假需求最盛。1500000 15.00%1000000 10.00%500000 5.00%休闲度假房地产定义 0 0.00%龙泉温江双流大嘟江堰休闲度假房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求 ?本地生产总值◆一增长速度为主要功能。成都市各郊区筑业生产总值比较休闲度假型物业市场现状 (2006年，单位：万元)目前成都郊区休闲度假型物业比重在60%左右，处于郊区项目的绝对优势，大部分郊区项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装 150000 80.00%成特色主题休闲度假物业。60.00%目前成都市大部分休闲度假型的销售状况均较好，部分项目达到 100000 100%的销售：大部分项目在开盘期间短短时间内均能达到较高的 40.00%销售水平，成为成都市楼盘销售的奇迹。50000 休闲度假型物业亚以低层筑（别墅、花园洋房）为主：主要分布 2000%在青域山区域以及龙泉区域：目前郊区出现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓，其主要分布在龙泉区域的阳光体育城内。0 0.00%龙泉温江双流大邑县都江堰 ?筑业生产总值◆一增长比例郊区物业功能要求差异居住类型特征满足功能长期居住白天在市区工作：晚上郊区居住，“白+满足长期居家功能需求 (第一居所)黑"的生活方式短期居住大部分时间市区工作、居住，周末或节满足休闲、度假功能需求，同时满足部 (第二居所)假日郊区居住，“5+2”生活方式分客户的商务需求居住功能交通条件配套要求环境要求房价水平备注十分便利，距市要求十分高，对单价及总长居功能中心半小时以内教育、医疗等小区内环境要求价的敏感性关注区域 (第一居所)车程，近交通干基本的设施齐高：相对市区环境较大，低廉微观因素道及公交站点全，小区内配优势明显的房价、性套较完善价比要求高对交通时间要求对小区自身的对外部环境要求极短居功能宽松，道路的通高，自然资源或人对总价相对对宏观因达程度要求较配套设施，如 (第二居所)会所等有一定工景观需求强烈，敏感，价格素较为关高，对公交站点的要求有部分人文景观吸要求不明显注的依赖性不高引能力更强花样年新津老君山项目概念规划 LAOJUNSHAN SITE MASTER PLANNING CONCEPT 理筑素前阀Z.ZC.ET

成都郊区房地产市场1.06 各个区城项目平均销售率比较休闲度假房地产的需求特征 120.00%选择郊区休闲度假物业的原因：环境好、空气好以及价格因素与投资潜力等是影响消费者选择的主要因素，其次夏 100.00%◆95.00%天避暑休闲等因素。80.00%1.中意的物业类型：主要是别墅，其次是电梯公寓 60.00%2.购置物业的目的：40%长期居住，老年人：40.00%33%用于度假，中青年人：13%投资者 20.00%3.居住的频率：长期：0.00%一周住2-3天：大邑龙泉青城山温江夏天7、8、9三月避暑从不入住 4.对物业的满意度：对周围环境和空气质量较为满意 5.喜欢的休闲度假房地产所在区域环境：能避暑休闲有山、有水、有林，空气好各种不同使用功能物业平均销售率比较 100.00%未来房地产业的发展趋势 95.00%中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休 90.00%闲度过 85.00%消费观念极大转变，健康、休闲、度假成了时尚潮流。度 80.00%假社区应运而生，成为新的房地产开发热点 75.00%著名未来预测学家格雷厄姆认为，“一个以休闲为基础的产权式酒店假期入住型养老型体闲居住型商业物业型新社会有可能出现”J.NE 成都郊区最具潜力的发展区域成都休闲度假房地产发展前景最好的区域为青城山一都江堰区域：其次为龙泉、大邑县以及蒲江和新津区域。新津县的发展方向结论：看好新津、看好老君山地段愿景：“天府亲水休闲第一城，成都成南旅游集散地”通过区域的远景规划以及基础设的改造，新津将重点发展休闲度假物业，为成都市居民假期休闲提供更多的选定位：“成南门户水城新津”择。新津拥有山水、风景名胜等优越自然环境，在成都的近郊中具有高尚生活区域的潜质。交通也非常便捷，距成目标：把新津打造成为成都南面最休闲宜居的城市都市区仅28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，是成都最适合人居的山水城市。同时新津与其他郊县相山水与人文相得益彰，历史与现代交相辉映，王勃诗比，有着房价低、人居环境佳和居家性价比高这三大“招日：“城阙辅三秦，风烟望五津·海内存知己，天涯若牌菜”，因此新津地产发展潜力巨大。比邻。”杜甫焚叹：“西川供客眼、惟有此江郊”近年来，依托山水特色，突出“山水、生态、休闲、人目前房地产市场的竞争趋势是走规模化、品牌、细分市场居”品牌的房地产业快速发展，城市形象和品位不断提的路子，君山项目所处地段属于新津”南富”地段，君山升，正逐渐成为成都南部最休闲宜居的城市。项目有条件以道家文化和养生康健做出精品楼盘、作出品牌，占领这个细分市场。·花样年新津老君山项目概念规划 LAOJUNSHAN SITE MASTER PLANNING CONCEPT 興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

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