西安城中村项目考察报告
1、 西安城中村改造的正规流程：
计划申报阶段：（赵村已经完成）
提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。
赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。
改造方案的编制及审定阶段：
1) 赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安置专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。
2) 改造方案审定的前提：
a) 改造主体将拆迁安置资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安置）。原则上，该笔资金不少于拆迁安置资金的50％。
b) 赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议，政府储备土地市场化操作。
土地手续：
a) 获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。
b) 根据区城改办与村民签订的安置协议确定安置房的面积，市城改办审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安置房用地约170亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。
c) 安置房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包开发安置房，由改造公司自行协商。但安置房建设的专项资金需进入市城改办监管的账户。
d) 城中村改造首先建设安置房，安置房的建设只能正对村民还建，原则上不能对外销售。若安置房因对外销售导致村民意见较大，社会影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。
e) 将村民安置完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地产开发流程。
2、 拆迁安置资金的计算标准（举例）：
货币或现房安置的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安置，有部分货币安置）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安置和现房安置的各占50％左右）。
赵村安置面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。
按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安置部分，现房安置约20万平方米；货币安置约10万平米。
拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。
赵村的拆迁补偿资金＝货币安置资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。
分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安置，我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安置资金不足的问题，需滚动开发回笼资金）
安置资金：2000元/平米×安置房屋面积约20万平米＝4亿元（安置保证金可与市城改办协商）。安置资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。
根据碑林区成功的操作模式，拆迁安置专项资金支付和使用方式如下：
f) 若委托区城改办拆迁安置，则在签订委托协议时，支付拆迁安置保证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批）
g) 区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%；
h) 拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。
3、 安置房销售风险：
控规阶段，已经确定了安置房的用地范围和指标，若投资商将安置房对外销售，导致村民安置无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安置村民，导致安置房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安置专项资金到监管账户。
若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。
4、 城中村房地产开发的优惠政策：
城中村改造的优惠政策：安置房免除所有规费；
商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政策；
a) 若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安置费，则配套、人防等规费不予减免；
b) 若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规费、税费等方面给予减免。
c) 原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合理利润。（前提是拆迁安置资金到位）
5、 浐灞城改办状况：
目前，浐灞管委会刚刚成立，城中村改造办公室与国土分局合并办公；
浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。
根据市城改办介绍，目前浐灞城改办只有2个编制人员，该片区的城中村改造处于初级阶段。
6、 城中村安置房销售的市场前景
市场角度：以安置房名义开发，面向西安市民销售的开发模式能否成功，取决于赵村安置房的价格优势。
赵村具有较强的市场发展前景：
a) 根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目（2011年世界博园区、欧亚贸易区和生态居住区）、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系，赵村具有良好的发展前景。
b) 根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识，浐灞片区未来1－2年内，整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。
西安本地开发商看城中村项目：
a) 西安城中村改造项目非常多，目前的拆迁重点是二环线内。
b) 二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大，且前期拆迁周期较长，对政府关系要求较高。
c) 考虑到房地产开发的短平快，本地资金实力一般的开发商不会投资到城中村改造上去。
d) 就土地价格而言，城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太大的优势。外地开发商进入西安房地产市场，通过招拍挂拿地较难，因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目，所以大连万达广场（城中村改造项目）、中新浐灞半岛（地价便宜到七八十万/亩）。
由于西安环线发展，除了传统的碑林区和高新区外，南郊土地开发也成为热土。2008年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设，带动北二环沿线的房地产走势较好。
区域前景：目前，浐灞生态区的土地资源较多，城中村改造并没有作为重点进行开发。
地震对西安房地产市场的影响：地震后西安房地产市场销售放缓，但没有出现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房，其次是多层和小高层，高层楼房因地震影响，销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小，因此1－2年后，西安的高层房地产市场不会出现较大波动。
7、 赵村改造项目的考察总结：
项目前景良好：
a) 西安南部片区房地产开发已经非常成熟，地价、房价均达到很高的水平。西安作为汉中城市，南北方向是城市发展的重点，作为北部片区，将是政府重点发展的区域。
b) 浐灞生态区，作为西安未来高档住宅、商务区，房地产发展前景良好。
赵村操作难度大：
a) 拆迁量西安最大，45万平米（估计）的拆迁规模，约9亿元的拆迁安置投资，是赵村项目城中村改造的宏观背景。
b) 政府高层资源难以把控：市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则，拆迁安置专项资金难以达到市城改办的要求，赵村的改造方案难以获得政府批准，后续安置房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。
c) 村民与村委关系至关重要：安置房首先满足村民的前提下，若村民拆迁补偿困难较大，拆迁工作难以进行，安置房的销售将受政府干预，即使政府资源可控，风险仍然极大。
政府资源可控的前提下，实现安置与房地产开发滚动实施的模式。安置房的低价策略，必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式，增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安置房与商品房开发并举的策略。（前提是政府资源）
考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱，该资源可控性更强。
况总的尴尬：
a) 改造公司1000万的注册资本金，前期1200万中450万与村委会领导的借款（很可能被村长等挪用，并没有投入到高压线搬迁）。
b) 850万元的前期业务费（但没有把握市城改办的高层资源，钱白花了）。
c) 后续拆迁安置专项资金不足（按照市城改办的要求约1。5个亿，即使保证金也需要4500万，假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金，取得改造方案的审批，后续拆迁工作也很难启动。）
d) 在前期投入高达5200万元的情况下，况总才能取得政府批文。在市城改办高层关系没有搞定的情况下，若况总后续拆迁资金不到位，则拆迁保证金可能被政府没收，而赵村项目的启动更是没有踪影。
e) 安置房屋的大量资金投入更是没有着落。
f) 在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下，况总最好的途径就是寻找合作单位，引进资金和专业团队，同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。
我司介入赵村项目的前提：
a)