1.1报告编制依据

    ?      置信与委托方签署的服务合同
    ?      项目委托方提供的项目原始资料
    ?      海南国际旅游岛建设发展规划纲要
    ?      海口市城市总体规划（2005-2020）
    ?      海口市历年国民经济和社会发展统计公报
    ?      海甸岛规划
    ?      海口相关网站公布的有关信息和统计数据

1.2项目报告主要内容

    ?      项目报告的编制内容及原则
    一、项目报告编制依据
    二、项目报告编制方法及原则
    三、项目报告主要内容
    ?      项目基本情况判断
    一、项目自身条件分析
    二、项目位置关系及城市地位
    三、项目SWOT分析
    四、项目自身价值及未来发展判别
    ?      市场研究
    一、海南整体房地产市场分析
    二、海南房地产各版块市场供求特点及未来判断
    三、海口房地产市场供求关系及价格分析
    四、项目所在海甸岛区域房地产市场状况分析
    五、项目所在海甸岛区域在海口的定位及关系
    六、海口未来规划及海甸岛未来发展判断
    七、海口产权酒店分析
    八、未来政策导向及分析
    九、项目市场判断及未来可实现价值判断
    ?      项目可改造上市可行性研究
    一、项目改造方向方案建议
    二、产权式酒店改造内容及标准
    三、产权酒店经营及操作手法
    四、产权酒店与酒店公寓区别及可实现性
    五、项目可改造上市方案可行性
    ?      项目改造方法及可实现收益
    一、项目改造上市几种方案投入产出分析
    二、项目改造上市市场前景分析
    三、项目改造上市可实现价格及收益分析













 第二部分：背景与规划

2.1区域及城市背景分析

2.1.1海南省背景分析

2.1.1.1区位

海南省地处热带，位于中国最南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南相对，东濒南海与台湾省相望，南与菲律宾、文莱和马来西亚为邻，是中国第二大岛，也是中国唯一的热带岛省份。海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50%—60%，与世界著名的海岛度假胜地，如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美。

2.1.1.2行政区划

海南省包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是我国面积最大的省。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。
海南省划分为2个地级市：海口市、三亚市；6个县级市：指山市、文昌市、琼海市、万宁市、儋州市、东方市；6个民族自治县及1个经济开发区。
2009年年末全省常住人口为864.07万。

2.1.1.3资源

海南集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、民俗风情于一体，自然资源丰富，是海南省发展旅游地产的雄厚基础。海南森林覆盖率超过55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”

    2.1.1.4交通
    ?      海南省的交通事业发展迅速，目前已形成庞大的海陆空立体营运网，这无疑会推动海南国际旅游岛建设，带动海南省的整体经济社会发展。

公路：海南岛以“三纵四横”为骨架，有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点，形成纵横交错、四通八达的环岛交通网络。东线和西线高速公路已建成通车，沿东线高速公路走，海口到三亚只需4个小时，中线公路建成后，来往两地间的时间将更短。
航空：北部有海口美兰机场，南部有三亚凤凰机场，与39个国内外大中城市通航。另外还有专门进行岛内客运的小型客机，并计划在五指山市和琼海市规划建设两处机场。
铁路：东环铁路，将于2010年底建成。东环铁路北起海口，南至三亚，途经文昌、琼海、万宁、陵水等5个市县，全长302公里，东环城际铁路设计时速为250公里，海口至三亚间直达列车的行车时间只需90分钟。在海口市区兼做市内轻轨，速度限制在80公里/小时，离开市区后火车才开始提速，时速250公里每小时。东环铁路客运专线建成通车后，海南将进入高铁时代。
海运：海运是海南的一大交通重点，全省有港口数十个，其中以海口、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。海口和三亚两港口已开辟对外贸易航线，和世界24个国家和地区有航运业务往来，为港澳台同胞和海外旅游者到海南来观光游览提供了方便。

2.1.1.5民族

海南省汉族、黎族、苗族、回族是世居民族，其余民族是解放后迁入的干部、职工和移民，分散于全省。黎族是海南岛上最早的居民。世居的黎、苗、回族，大多数聚居在中部、南部的琼中、保亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和三亚市、五指山市。多民族的聚集更加提升了海南旅游业的发展。

? 小结

海南省位于我国最南端，区位优势明显；
气候宜人、旅游资源丰富，现已发展成我国主要旅游地；
海南省交通发达，海陆空三位一体的通达方式，为各地游客到此提供便利条件；
根据现有发展状况，已为“国际旅游岛”的建设奠定了雄厚的基础；

2.1.2海南宏观经济分析

    ——贯彻“一省两地”发展方针，区域经济保持平稳较快增长
    2002年起，海南省经济年增长率连续保持在10%以上，稳定的经济增长有利于投资环境的改善和增强内需。2009年海南省经济经历了前低后高，加快上升的发展趋势，迅速从2008年金融危机的低迷中走出。
    ?      海南省历年生产总值（单位：亿元）
    从下图可以看出，海南GDP连续7年保持10%左右增长，显示出海南总体经济的蓬勃发展，“国际旅游岛”的提出更彰显未来海南蕴含的巨大经济潜力。
    但同时不容忽视的是，2008年全球经济危机时，其增长率虽然也达到了9.8%，但同比降低较为明显，这与全国经济增速同样下滑相关，说明海南经济较易受全

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