XX房地产开发项目建设项目
可行性研究报告
建设方：国营XX农场、XX房地产开发集团有限公司
报告日期：二OO八年五月
目录
第1章 总论-------------------------------------------------------1
第2章 市场分析---------------------------------------------------8
第3章 项目区位与环境分析----------------------------------------27
第4章 项目选址与主要建设条件------------------------------------34
第5章 建设规模与产品方案----------------------------------------40
第6章 环境影响分析及保护----------------------------------------49
第7章 劳动安全卫生与消防----------------------------------------56
第8章 组织机构与人力资源配置------------------------------------63
第9章 项目实施计划----------------------------------------------65
第10章 投资估算及资金筹措----------------------------------------65
第11章 财务评价--------------------------------------------------70
第12章 结论与建议------------------------------------------------74
XX房地产开发项目建设项目 可行性研究报告 第1章 总论
第1节 项目背景 在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，丽江的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，丽江房地产慢慢开始，并朝着良性的方向发展，丽江的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及丽江旅游综合环境的不断改善，使得丽江作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，丽江也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到丽江过冬、度假充满热情，客观上造成了丽江近期推出的休闲度假产品特别是避寒山庄多数被内地人所青睐。业内人士认为，未来几年的丽江房地产，特别是热带避寒山庄具有较大的市场需求。 在美丽的丽江坝区域内可以供给的热带避寒休闲度假项目目前尚无一家，在未来几年内将远远难以满足市场对丽江坝热带风光度假房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的丽江菩提岛度假休闲度假傣式民居项目三期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的休闲度假旅游产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 1、举世公认的丽江品牌 丽江是北回归线上唯一仅存的绿洲，与泰国等东南亚国家有着一脉相承的传统历史文化。 2、独具特色的民族文化和雨林文化 丽江民族文化丰富多彩，真正能代表丽江民族文化的，一是以纳西园为代表的“泼水节·印象”系列活动的大傣乡风情展示；二是热带雨林风貌展示。 3、昆曼高速公路开通，旅游环线国际化 随着昆曼高速公路的开通，丽江的旅游业将从大后方转向国际旅游的前沿阵地，丽江旅游环线国际化的格局基本形成，丽江旅游业与各省、各地区的竞争，将转变为国际之间的竞争。 4、澜沧江·湄公河次区域开发，引发旅游路线的变化 澜沧江·湄公河次区域的开发，丽江将直接跨入国际旅游的舞台，丽江的旅游地位也将从竞争者转变为国际旅游的组织者、规划者、参与者、谋局者和实施者。因此，势必引发新一轮旅游线路的改变。 5、旅游市场及竞争格局面临重新“洗牌” 旅游市场的竞争，就是人才的竞争，时间的竞争和品牌的竞争。随着昆曼高速公路的开通和澜沧江·湄公河次区域开发，竞争格局势必重新“洗牌”，旅游品牌大战势必打响。谁拥有强大生命力的国际品牌，谁就拥有强大的市场份额。 第2节 项目合作方介绍 1． 国营XX农场 国营XX农场，隶属于云南农垦集团公司丽江分公司，位于丽江州丽江市勐罕镇和景哈乡境内，地处东经100°49′至101°12′、北纬20°41′至20°59′之间，属无量山脉南端，辖区跨澜沧江两岸，与缅甸接壤，东连基诺乡，南接缅甸，西邻南联山，北靠小勐养。澜沧江由西向南穿坝而过，将辖区分为江南、江北两部分，江南有三、四作业区，江北有一、二作业区、直属分场、农场职工医院和丽江纳西园，全场共36个橡胶生产队，17个居民点，5个制胶厂。农场机关座落在澜沧江北岸，与勐罕镇人民政府相接，距州府丽江27公里，距省会昆明700公里。全场占地面积为13.56万亩，其中橡胶种植面积为10.1万亩（包括在缅甸第四特区新开发的1.4万亩），年产干胶8000余吨，现有总人口12604人，其中在职职工4002人。丽江坝农场主产业为天然橡胶种植加工业，附属产业为水果种植业、养殖业和旅游业，是一个拥有总资产1.9亿元的中型农业企业。 国营XX农场是丽江橡胶发源地，被誉为“版纳胶源”。早在1948年，泰国华侨钱仿周、李宗周等6人，就在丽江坝创建了丽江最早的胶园——“暹华胶园”。1957年1月，国营XX农场正式建立。经过近50年的发展和三代农垦人的艰苦努力，现已将蛮荒、瘴疠之地变成了经济繁荣、职工安居乐业之所；将封闭、落后的边塞变成了交通发达、物丰人旺的旅游胜地。 1999年，丽江坝农场投资近5000万元，开发的丽江纳西园风景区在云南、乃至全国都享有较高知名度。现已被国家旅游局评为国家AAAA级旅游景区中国旅游知名品牌，被《云南日报》誉为农垦人二次创业的典范。2004年，丽江坝农场又按照云南农垦集团公司的统一部署，在农场内部实行政企分开，将农场分离为国营XX农场和云南天然橡胶产业股份有限公司丽江坝分公司。同时通过合场并队，大幅度精简了三级管理机构，由过去的7个分场精简为四个区，由过去的65个橡胶生产队合并为36个橡胶生产队，精减管理人员近百名，降低了管理成本；并剥离了教育、公安等社会职能部门，医院基本实行了差额补贴承包的经营模式，减轻了企业的负担。政企分开后，丽江坝农场和橡胶分公司进一步实施体制创新和机制创新，创新橡胶园的科学管理，促进高产稳产，使有限的橡胶资源产生最好的经济效益。 国营XX农场将继续抓住中国——东盟自由贸易区建设带来的机遇，在集团公司和产业公司的领导下，发扬“艰苦奋斗、勇于开拓、顾全大局、无私奉献”的老农垦精神，发挥区位优势，做强做大旅游业，增强市场核心竞争力，同时继续大力发展非公经济，积极调整产业结构，使农场的发展紧跟时代的节拍，与祖国边疆各族人民共同携手并进，实现一个新的跨越，新的腾飞。 2． XX房地产开发集团有限公司 XX房地产开发集团有限公司是在昆明注册的专业从事房地产开发、销售及酒店经营管理的科技型房地产开发企业，注册资金2000万元，具有三级房地产开发资质，至2006年9月，实收资本为6886万元。现公司员工160余人，85％以上具有大学本科以上文凭，是云南省第五大民营企业。 从1999年开始，XX房地产开发集团有限公司在昆明成功开发了XX工业园、留学人员创业园、大学科技园等房地产项目。 XX房地产开发集团有限公司旗下有丽江分公司、江苏分公司、泰国亚新股份公司、丽江坝菩提岛度假酒店、丽江泰国商城等五个实体。1999年XX丽江分公司成立，开发建设了以下项目： 曼弄枫高尚住宅小区：是丽江市目前最大的以傣族文化为内涵的房地产开发项目，为提高建设的水准和品味，特聘新加坡蔡家声特许建筑师作为项目顾问。本项目占地20万㎡，设计建筑面积16.8万㎡，总投资3亿元，累计上缴国家税费2500万元。其中一期占地13.1万㎡，建筑面积11.31万㎡，投资1.4亿元，户型配比为高尚住宅341套，商铺92套，经济实用户型164套，会所一幢。二期销售已基本售磬，房价也比一期2006年6月份开盘时上涨了80％以上，并于2007年11月全部交房。 三期工程计划在2008年6月开工。 丽江坝菩提岛度假酒店：该酒店位于勐罕镇龙得湖菩提岛，与4A级旅游景区纳西园隔湖相望。酒店按五星级标准设计建设，曾聘请泰国阿佳娜酒店管理公司进行经营管理。酒店以典型的傣族建筑元素为主，包括民族傣族别墅式家庭客房、休闲娱乐中心、水上高尔夫训练场及相关附属设施，建筑面积3万㎡，总投资9450万元，已完成投资4300万，项目并可为勐罕镇提供300余个就业岗位，填补了勐罕镇没有星级酒店的空白。 丽江泰国商城：商城位于丽江市民航路29号，项目占地4070㎡，建筑面积3800㎡，总投资1000万元。设计为全开放式商业铺面，专营泰国正宗小商品兼泰国民俗文化的表演的旅游项目，采取“五统一”（统一规划、统一招商、统一管理、统一进货、统一宣传推广）的经营方式。 2006年XX丽江分公司上缴税费1000余万元，是丽江州地税除中国移动公司外的第二大纳税户。 第3节 项目编制依据及原则项目编制依据
1) 丽江市勐罕镇镇政府与云南XX房地产开发集团签订的《勐罕镇（丽江坝）·开发建设型旅游小镇“梦幻版纳”开发建设战略合作框架协议》 2) 《旅游规划通则》（GB/T18971-2003） 3) 云南省《旅游发展倍增计划》 4) 《云南省人民政府关于加快旅游小镇“梦幻版纳”开发建设的指导意见》 5) 《勐罕镇村镇规划（2001～2020年）》 6) &
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