1、前言

1.1 项目背景

为了统筹城乡发展，加速望城县与市区的融城进度，保障各项开发建设的有序进行，根据望城县规划局的意见，经长沙市规划局研究，确定望城县2009年，采取招标方式编制控制性详细规划，编制总面积为431.26平方公里，其中包括控规整合提升范围：望城高星经济区黄桥大道以东区域、江心洲岛资源及白箬片区，规划面积约248.54平方公里；大众垸发展控制规划，总面积182.72平方公里。
此次，我院编制的县城滨江片控制性详细规划属于整合提升范围。

1.2 工作概要

    2009年5月，我院受长沙市规划局和望城县规划管理局委托，承担县城滨江片控制性详细规划编制工作。我院组织设计小组，在市局和县局及有关部门的大力支持下，按照现状调研，方案构思，初步成果，正式成果四个阶段进行规划设计。
    第一阶段，现状调研阶段，6月中旬－8月中旬，按望城县、星城镇和高塘岭镇、行政村三级进行资料收集和现场踏勘，进行现状分析，并形成调研成果。其中，6月15日-6月20日，主要以现场踏勘为主，资料收集为辅，投入人员12人，涉及城市规划、风景园林、道路市政三个专业，历时6天；7月20日-7月24日，补充调研进入镇村收集资料，同时对现状地形进一步调研；7月底-8月中旬，整理调研资料，编制现状调研成骨，初步方案构思，并与8月21日进行第一阶段汇报。
    第二阶段，方案构思阶段，8月下旬－9月中旬，根据现状调研成果及评审意见，项目组分成两个小组，进行初步方案设计，并编制方案构思阶段成果，拟定于9月24日进行方案阶段成果汇报。
    第三阶段，初步成果阶段，10月上旬—11月上旬，根据方案阶段的评审意见，项目组综合前一阶段的两个设计方案，并充分考虑区域内重大的基础设施影响，对县城滨江片的定位进行修正，从近、远期分别控制建设用地，着重解决规划区内的竖向和防洪、排水的问题，形成初步成果阶段的成果，拟定于11月上旬进行该阶段成果汇报。
    第四阶段，正式成果阶段

2、现状概要与分析

2.1 项目范围及面积

规划区范围：本规划区范围为湘江以西，沩水河以南，雷锋大道、高乔大道以东，石长铁路以北，涉及高塘岭镇和星城镇两个镇的7个村和社区；分别是即胜利村、莲花社区、黄田村、回龙村、南塘村、西塘村和腾飞村。
规划区面积：为40.48平方公里。

2.2 现状概要

    1) 自然条件
    地形地貌：从望城县的地形地貌条件来看，属长衡丘陵向滨湖平原过渡地带，洞庭湖断险盆地南缘，县城全境呈不规则的长方形（南北长），总体地势由南向北倾斜，形成一个向北开口的漏斗。滨江片位于滨江地区，地形地势与县城区总的趋势一致――由南向北倾斜。
    工程地质：地质构造较为稳定，基本不受地震、滑坡、泥石流等灾害影响；但大部分地区属100年洪水位淹没区，受季节性洪水影响严重，集中在每年的6-8月份；由于地势低洼、属河滩地，地基承载力较差。
    气候：春湿、夏热、秋干冬冷，年温差较大，日照充足，降雨充沛，全年主导风向为西北风，冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风。
    生态植被：水源充足，土地肥沃，气候温和，适宜动植物生长，绿化覆盖率较高，生态多样性良好，生态未受大的破坏。
    2) 社会经济条件
          行政区划：根据长沙市望城县行政隶属关系，该区域属于星城镇和高塘岭镇范围。规划区涉及胜利村、莲花社区、黄田村、回龙村、南塘村、西塘村和腾飞村7个村。
    人口分布：根据星城镇和高塘岭镇所提供的2008年的人口年报数据，涉及该片有7个村，总人口为27171人。
    人口构成：农业人口24807人，非农人口2364人。农业人口占总人口数的91.2%。
    经济环境：2007年，全县完成地区生产总值145.31亿元，比上年增长16.7%，其中第一产业增加值22.09亿元，增长7.3%；第二产业增加值86.57亿元，增长20.1%；第三产业增加值36.64亿元，增长15.1%。三次产业结构之比为15.3∶59.4∶25.3。实现财政总收入12.1亿元，比上年增长29.57%，其中地方财政收入9.76亿元，增长31.95%。
    根据各村提供的经济数据看，规划区各村经济总量偏低，农民人均纯收入都低于长沙市平均水平，离望城县2020年农民人均收入15000元的规划目标还有相当距离。但近几年由于受长沙市的发展速度及规模带动，村民人均收入都有了较大提高；如黄田村人均收入由2004年统计的2580元，到2008年统计已增至8420元。
    经济产业：各村现状产业以种植业为主，水稻种植是基本，水塘种植水生经济作物；养殖业也有一定规模，建设有几个生猪养殖场，省原种猪场、湖南平高牧业有限公司。另外有技术含量低的砖厂、预制厂、沙场等建材厂有多处。第三产业基本没有，仅仅依靠水塘等发展了少量的农家乐。

    3) 现状用地
    滨江片控规用地面积为4048.52公顷，其中城市建设用地为357.94公顷，占总用地的8.85％；水域和其它用地为3688.37公顷，占总用地的91.15％，其中村镇建设用地为530.42公顷，占总用地的13.11％，耕地为1371.81公顷，占总用地的33.90％，其中基本农田为1116.00公顷。

    滨江片属于马桥河和湘江之间的滩涂地，大半部分处于100年一遇的洪水位下，经过先辈历年建设，成为农业耕作条件非常优越的种植区，大部分耕地为基本农田，土地肥沃，水草丰美，自然生态环境良好。故本区域受城市建设的影响较小，建设活动主要为村镇建设。近年随着城市用地紧张，金星大道的修建，建设条件较好的土地被纳入城市建设，如金星大道两厢用地，以大部分出让，其中和记黄埔已征用地达1800亩，一期工程已动工。各类用地情况详见现状用地图，各类用地指标详见下表：

    表1现状用地汇总表

序号	类别名称			用地代码	面积（公顷）	占总用地比例（%）
1	总用地				4048.52	100.00
2	城市建设用地				357.94	8.85
3	水域和其它用地			E	3688.37	91.15
		其中	水域	E1	1218.66	30.12
				耕地	E2	1371.81	33.90
				园地	E3	478.56	11.83
				林地	E4	77.92	1.93
				牧草地	E5	2.68	0.07
				村镇建设用地	E6	530.42	13.11
				弃置地	E7	8.32	0.21

    表2 现状城市建设用地平衡表

序号	用地性质							用地代码	面积（公顷）	比例（%）
1	居住用地							R	85.25	23.82
		其中	二类居住用地					R2	77.19	21.57
		其中		其中	公共服务设施用地			R22	8.06	2.25
2	公共设施用地							C	39.70	11.09
		其中	行政办公用地					C1	9.02	2.52
				其中			市属办公用地	C11	5.18	1.45
				商业金融业用地					C2	0.94	0.26
				文化娱乐用地					C3	1.43	0.40
				医疗卫生用地					C5	6.55	1.83
				其中			高等学校用地	C61	16.58	4.63
3	工业用地							M	33.55	9.37
		其中	一类工业用地					M1	13.43	3.75
				二类工业用地					M2	15.35	4.29
				三类工业用地					M3	4.77	1.33
4	对外交通用地							T	9.21	2.57
		其中	铁路用地					T1	8.04	2.25
		其中		公路用地					T2	1.17	0.32
5	道路广场用地							S	60.73	16.97
5		其中	道路用地					S1	60.73	16.97
6	市政公共设施用地							U	115.88	32.37
		其中	供应设施用地					U1	1.85	0.52
				其中	其他交通设施用地			U29	0.94	0.26
						雨水污水处理用地			U41	4.43	1.24
						分辨垃圾处理用地			U42	0.07	0.02
						其他市政公共设计用地			U9	108.59	30.34
7	绿地							G	13.62	3.81
		其中	生产防护绿地					G2	6.46	1.80
		其中		其中	防护绿地			G22	7.16	2.00
8	总计								357.94	100.00

4) 现状建设
    本片现状总建筑面积201.6万平方米。由于以村民住宅为主，多数层数为3层以下，建筑质量较差，本规划按层数进行统计分类。2层以下可看为质量差的建筑，面积为146.37万平方米，占总建筑面积的72.6％；3-7层建筑质量为好或较好，建筑面积为55.23万平方米，占总建筑面积的27.4％，其中，建筑质量好的建筑为星城镇镇政府办公楼、大湖中学、东马安置区及雷锋大道以东城白路以南的工业企业等；分层建筑面积统计如下。
    表3 现状建筑面积统计表（总表）

序号	分类	层数	建筑面积(m2)	比例（％）	备注
1	建筑质量差	一层	694300	34.4
1	建筑质量差			二层	769442	38.2
2	建筑质量较好、好	三层	238350	11.8
				四层	127844	6.3
				五层	47645	2.4
				六层以上	138269	6.9
3	总计		2015850	100