东南亚十国风情园
暨一江两岸房地产
项目投资报告
目 录 3
摘 要 5
1. 项目背景 6
1.1. 中国-东盟博览会简介 6
1.1.1. 中国-东盟博览会动因 6
1.1.2. 广西优势 6
1.1.3. 博览会定位 7
1.1.4. 嘉宾客商 7
1.1.5. 内容 7
1.1.6. 配套设施建设 7
1.2. 广西壮族自治区简介 8
1.2.1. 地理位置 8
1.2.2. 经济发展 8
1.3. 钦州简介 9
1.3.1. 概况 9
1.3.2. 交通运输 9
1.3.3. 发展战略 10
1.3.4. 经济状况 11
1.3.5. 临海工业园区 11
1.4. 三娘湾旅游开发区简介 12
1.4.1. 地理位置、气候 12
1.4.2. 主要旅游资源 12
1.4.3. 发展规划及前景 13
2. “一江两岸”项目计划 13
2.1. SWOT分析 13
2.1.1. 优势： 13
2.1.2. 劣势： 13
2.1.3. 机会 14
2.1.4. 威胁 15
2.2. 总体思路 15
2.3. 项目投资 15
2.3.1. 建安费用 15
2.3.2. 税费问题 16
2.3.3. 营销推广费 16
2.3.4. 其它费用 16
2.3.5. 项目总投入 17
2.4. 收益测算 17
2.4.1. 钦州房地产市场综述 17
2.4.2. 产品定价 17
2.4.3. 开发计划 17
2.5. 项目投资与收益的模型计算 18
2.5.1. 现金流量表 18
2.5.2. NPV计算 18
2.5.3. 内部收益率计算 19
2.5.4. 小结 19
3. 十国风情园项目 20
3.1. SWOT分析 20
3.1.1. 优势 20
3.1.2. 劣势 20
3.1.3. 机遇 20
3.1.4. 竞争分析 21
3.2. 客源市场分析 22
3.3. 综合评价： 22
3.4. 营销战略 23
3.4.1. 定位 23
3.4.2. 功能 23
3.4.3. 目标客户 23
3.4.4. 营销策略 23
3.4.5. 优惠政策 24
3.5. 项目投资 24
3.5.1. 建安费用 24
3.5.2. 其它开发费用 24
3.5.3. 项目总投资 25
3.6. 收益测算 25
3.6.1. 客房收益 25
3.6.2. 餐饮收益 26
3.6.3. 娱乐城收益 27
3.6.4. 其它收益 27
3.6.5. 税费及总收益 27
3.6.6. 项目计划 27
3.7. 项目投资与收益的模型计算 28
4. 时间进度安排 30
5. 结论 30
6. 附件 30
附件一、信义华信投资集团有限公司简介 30
附件二、钦州市一江两岸规划总平面图 31
附件三、滨江鸟瞰 31
摘 要
“一江两岸”开发和三娘湾旅游区东南亚十国风情园两个项目起因于中国－东盟博览会，是钦州市政府重点建设工程，得到了市政府的大力支持。
本着严谨性、前瞻性的原则，本报告对这两个项目做了可行性研究，得出以上两个项目具有较高投资价值的结论。
东南亚十国风情园暨一江两岸房地产
项目投资报告
1. 项目背景
1.1. 中国-东盟博览会简介
1.1.1. 中国-东盟博览会动因
东盟十国包括文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南。
2003年10月8日，温家宝总理在印度尼西亚巴厘岛第七次东盟与中国10＋1领导人会议上建议，从2004年起，每年11月在中国广西南宁举办中国－东盟博览会。这一建议得到了国领导人的普遍欢迎，并写入了会后发表的主席声明。在这次会议上，温家宝总理同时建议举办中国－东盟上午与投资峰会。首届峰会将与中国－东盟博览会在南宁同期举办。
2002年11月，中国和东盟10国领导人在柬埔寨金边共同签署了《中国与东盟全面经济合作框架协议》，标志着中国－东盟自由贸易区建设进程正式启动。2004年1月1日起，中国－东盟自由贸易区内的500多种农产品开始降税，其他商品也将逐年降税。
2003年12月17日，中国商务部副部长安民在国务院新闻办记者招待会上宣布，由中国商务部和东盟国家经贸主管部门共同主办，广西壮族自治区人民政府承办的中国-东盟博览会（简称“南博会”），自2004年起，每年11月3日至7日在广西首府南宁举办，展会地点设在南宁国际会展中心。
中国－东盟博览会创造了多个中国第一。原因有三：一是其规格之高前所未有，它是由国务院确定并由总理亲自宣布的博览会；二是它有别于一次性的上海世博会，是多国举办常年举办的博览会；三是以自由贸易区为主题的。
国务院大力支持中国－东盟博览会不仅有着经济考虑，也有政治和安全方面的意义，在一个最有争议的地区建立战略伙伴合作关系，将会使中国和东盟在经济和安全方面得到双重收益。事实上，1995年以来，中国与东盟贸易额年增长速度均超过15％。2002年双边贸易额达547.7亿美元，同比增长31.7%。2003年为782.5亿美元，同比增长42.9%。根据第七次中国与东盟领导人会议达成的共识，2005年双边贸易额将突破1000亿美元。
中国和东盟战略合作区域内，将形成一个拥有17亿消费者的巨大市场。
1.1.2. 广西优势
中国－东盟博览会之所以落户广西南宁，主要是因为广西拥有几大优势：
? 广西的地理位置更为优越。2003年2月份之前的合作机制在云南，但较之云南，广西和东盟既有陆路接轨又有水路接轨。
? 合作项目多与广西相关。泛亚铁路勘探后重新规划改走东线，广西境内的铁轨硬件条件更好。
? 港口优势。东盟10国除老挝外全部是海国，钦州港又是最近东盟的港口，地理优势十分明显。
1.1.3. 博览会定位
中国－东盟博览会紧紧围绕《中国与东盟全面经济合作框架协议》已经自由贸易区建设实际进程，以双向互利为基本原则，以自由贸易区内的经贸合作为重点，同时面向全球商界开放。中国－东盟博览会将进口与出口相结合，投资与引资相结合，展销推介与专题论坛相结合，经贸活动与文化交流相结合，促进优势互补，深化经贸合作，共同实现本地区的普遍繁荣。
1.1.4. 嘉宾客商
参加中国－东盟博览会的重要嘉宾有中国和东盟国家领导人、中国和东盟国家经济贸易部部长、地方政府领导、著名专家学者、中国和东盟国家主要商协会负责人、跨国公司及大企业CEO。
参展客商有中国和东盟10国领先生产企业、中国和东盟10国主要出口商、中国和东盟10国招商项目业主、对外承包工程企业、其他国家和地区的跨国公司、企业、旅行社、景点景区、航