1.项目背景

1.1 开发主体介绍

    深圳市强浩投资有限公司是一家集投资和经营管理为一体的多元化综合性投资管理公司。公司的主要业务涉及贸易、地产、科技、旅游项目开发等。目前公司在美国、德国、新西兰及中国北京、上海、西安、武汉、成都等地均设有分公司经销全球知名电子产品，在深圳开发了“仙湖山庄”别墅项目，在深南路竹子林地段的“强浩大厦” 正在筹建中，在盐田区的深圳大梅沙国际游艇俱乐部正在建设中，预计07年10月份项目一期能够开业。1995年以外商独资企业的性质在天津高新技术开发区注册了佳博现代家具（天津）有限公司，厂房占地30000平方米，产品远销东南亚及欧洲。强浩投资公司在香港是多家世界知名游艇公司及水上运动设备公司中国区的分销商。公司多年来参与组织过多项海上运动方面的活动，与内地多家水上运动俱乐部及国家水上运动管理中心保持着良好的关系。公司与意大利“意中游艇公司”在大连、青岛和江苏等地开发了多个游艇项目。在香港，与香港深湾游艇会、香港皇家帆船会、清水湾游艇会、白沙湾水上运动俱乐部有着密切的合作，现正积极筹备2008年香港至青岛帆船拉力赛的准备工作。在经营水上运动教学、游艇培训、比赛、水上设备展览等方面有着非常丰富的经验。经过多年的积累和发展，强浩公司已经形成一个集高科技、新创意、规模化、多元化为一体的投资公司。公司的宗旨：希望紧紧抓住时代观念的转变，准确的把握市场方向，创造具有吸引力的主题产品。
    强浩公司于2005年邀请了法国NDA规划及设计公司和全球顶级码头建筑商PORALU海运公司共同参与了深圳大梅沙国际游艇俱乐部的开发建设。PORALU海运公司是世界上最大的铝浮码头制造厂商之一，其在澳洲所建的游艇会曾获得“澳洲年度最佳游艇会”殊荣。经过我们对湖南长沙傅家洲的多次实地考察，发现如果投入一定的资金，利用国际先进的建造技术，一定可以将傅家洲打造成一个集游艇俱乐部、度假酒店、游艇展销、水上运动、水上训练基地、高尚住宅为一体的高端旅游产品，我们有信心也有能力将本项目做到最好。


    深圳仙湖山庄别墅项目

    深南路竹子林段，筹建中的强浩大厦

    深圳大梅沙国际游艇俱乐部

    筹备中的2008年香港至青岛帆船拉力赛

    大梅沙游艇俱乐部购买的价值5000万人民币的Sunseeker曼哈顿60

1.2 项目背景分析

    项目所在地航拍图
    ?      资源背景
    傅家洲与水陆洲、柳叶洲、无名岛及周边水域一起合称橘子洲，位于橘子洲北部，面积约40公顷，是橘子洲的重要组成部分。橘子洲总面积约118公顷，周边水域面积6640亩，规划总面积8014亩，位于长沙市境的湘江之中,在行政区划上属于岳麓区,东侧紧临主城区,西侧面对岳麓山,有湘江大桥与城区沟通。项目所在地距离黄花机场仅30分钟车程，距离火车站及汽车东站15分钟车程，距离汽车西站10分钟车程。
    长沙位于湖南省东部偏北，湘江下游。其地域范围为东经111°53′～114°15′,北纬27°51′～28°41′。东西长约230千米，南北宽约88千米。东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。长沙属东亚季风湿润气候，气候温和，雨量充沛，雨热同期，四季分明。年均气温16.8℃～17.3℃，无霜期年均275天，日照时数年均1677.1小时。长沙属湘江水系，水资源丰沛。湘江由南向北纵贯长沙市境约75千米，汇入洞庭湖。水资源总量达808亿立方米，人均水资源占用量达到3600立方米，高于全国人均水资源占有量2220立方米。
    小结：长沙区位优势明显，水资源丰富，项目所在地区位交通便利，资源禀赋极佳。
    ?      经济区位
    长沙经济区位优势明显。既是内陆通向两广和东部沿海及西南边陲的枢纽地带，又是长江经济带和华南经济圈的结合部，具有与两大经济区域进行密切经贸合作的得天独厚条件。近年来，长沙已成为支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，成为省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用。
    小结：做为枢纽城市，长沙经济区位极为优越，在市委领导的英明领导下，长沙市经济发展迅猛，投资环境佳。
    ?      市场研判
    近年来湖南逐步成为中国最著名的旅游省份之一，而作为省会的长沙市更是有着长足的发展。2006年长沙市接待游客2660.63万人次，比上年增长5.8 %，实现旅游总收入222.59亿元，比上年增长16.4%。接待入境旅游者40.63万人次，同比增长59%，创汇3.08亿美元，同比增长52.5%，增幅位居中西部省会城市之首。
    长沙市是我国历史文化名城，全国优秀旅游城市，即将创建全国最佳娱乐旅游城市。长沙市有着丰富的旅游资源，是著名的山水洲城，是湖南旅游业的龙头。湖南水资源虽然丰富，可是水上旅游项目却依然缺乏。现有的沅陵水上旅游“黄金通道”、苏仙岭风景区、杨梅洲水上公园及郴州东江漂流等项目规模较小，档次不高，配套设施不全，给游客提供的参与性及娱乐性明显不足。长沙市迫切需要一个高端水上旅游产品。
    小结：长沙旅游市场稳定发展，客流量极大，旅游产品丰富，但水上高端旅游产品稀缺，本项目将是长沙旅游产品市场的有利补充。
    ?      游艇产业发展趋势
    据国际游艇设施委员会（ICOMIA）提供的数据表明，全球发达国家每171人就拥有一条游艇，挪威、新西兰等地人均拥有游艇高达8∶1，美国为14∶1。目前世界游艇年消费额高达400亿美元。如果加上相关的维修、管理、娱乐等费用，全球每年的游艇经济收入超过500亿美元；就游艇销售而言，在目前的世界船舶市场上，仅游艇一项的年销售额与海洋运输船舶一样高达2000多亿美元，加上游艇配件、水上运动器材，年销售总额高达3000多亿美元，甚至超过了商船和远洋发达国家的销售额。
    中国游艇业尚处于起步阶段，目前只有深圳、广州、上海和青岛、东莞等地建立了游艇俱乐部，但是这也说明了中国游艇业有很大的发展空间。同时我国的陆地旅游资源日渐稀缺，对其开发已到饱和状态，景观水系资源是“旅游资源最后一块蛋糕”，必将成为中国旅游开发的一个新亮点，游艇业也将会发展成为中国极具潜力的新兴产业。
    总结：长沙市无论是从旅游、经济还是区位交通都已经是中国当之无愧的一流城市，有着极强的城市美誉度。投资政策稳定、旅游市场繁荣，是旅游开发的一方宝地。经过我们对项目所在地的多次考察及对长沙旅游产品的仔细对比，我们认为本项目有着得天独厚的成功条件。政治、经济、环境大背景的稳定昌盛是本项目成功的基础，中国旅游业蓬勃发展的态势是我们成功的保障，长沙市水上高端旅游产品的急切呼唤是我们成功的结果。
    长沙市旅游产品丰富，历史底蕴深厚，长沙市九条精品旅游线路中大多以观光、历史游线为主线索，长沙市内缺少高端旅游休闲产品。虽然长沙市也是全国著名的休闲娱乐城市，被誉为“脚都”，其演艺文化、歌厅文化、酒吧文化、洗浴文化全国闻名。但从旅游产品构成及休闲度假模式来看，均无法达到国际性休闲产品的标准。所以我们认为长沙市高端旅游度假产品的建设是很有必要的，同时水上高端休闲度假旅游产品更是最佳选择，因为水上高端休闲度假旅游产品不光能填补旅游产品中的空缺，更能最大化的提升城市品位，提升长沙市城市品牌。
    旅游业产业关联度很强，对长沙国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动长沙相关产业部门的发展，进而增强旅游业在长沙市国民经济中的地位。本项目建成后会展业、餐饮业和国际赛事都属于劳动密集型产业，将从长沙本地招收大量的劳动力经过培训以后进入服务行业，必将提高长沙的劳动就业率。也将为长沙市提供稳定的税源，增加长沙市的营业税和所得