大连三寰集团
     
     
    南沟温泉度假村前期规划
     
     
     
     
     
     
     
    目       录
     
    一、项目概述              3
    二、资源优势分析              4
    1、外部优势              4
    2、内部优势              4
    三、规划与经营项目建议              5
    1、战略规划              5
    2、主要经营项目建议              5
    2.1温泉会所              7
    2.1.1温泉浴城              7
    2.1.2康体理疗中心              8
    2.1.3商务会议中心              8
    2.1.4风味餐厅              9
    2.2温泉别墅              9
    2.3生态农庄              11
    2.4室外娱乐场              11
    2.5温泉度假酒店              12
    2.6室内温泉              12
    四、市场分析、预测              13
    1、行业分析              13
    2、市场分析              15
    2.1商务会议客户              15
    2.2旅行团客户              16
    2.3度假疗养客户              16
    3、营销推广              17
    3.1开发建设期的营销推广重点              17
    3.2实际运营期的营销推广重点              18
    五、项目投资经济分析              20
    1、度假村内各项目的具体收支及回收期分析              20
    1.1温泉会所              20
    1.1.1投资总额              20
    1.1.2营业收入              21
    1.1.3营业成本              22
    1.1.4利润              22
    1.1.5投资回收期              23
    1.2温泉别墅              23
    1.2.1投资总额              23
    1.2.2营业收入              23
    1.2.3营业成本              24
    1.2.4利润              24
    1.2.5投资回收期              25
    1.3生态农庄              25
    1.3.1投资总额              25
    1.3.2营业收入              25
    1.3.3营业成本              25
    1.3.4利润              26
    1.3.5投资回收期              26
    1.4室外娱乐场              26
    1.4.1投资总额              26
    1.4.2营业收入              26
    1.4.3营业成本              27
    1.4.4利润              27
    1.4.5投资回收期              27
    1.5温泉度假酒店及滑雪度假酒店              27
    1.5.1投资总额              28
    1.5.2营业收入              28
    1.5.3营业成本              28
    1.5.4利润              29
    1.5.5投资回收期              29
    1.6室内温泉、高尔夫球场、山地马场及其他建筑              29
    2、度假村整体利润总额及投资回收期              30
    2.1利润总额              30
    2.2投资总额              30
    2.3静态投资回收期              30
    六、投资建议              31
    1、项目的优势与风险              31
    1.1项目的优势              31
    1.2项目的风险              31
    2、投资建议              32
    
    1.      项目概述
    南沟温泉度假村规划区域位于前黄路以西，侨山墓园以南，西至翔龙山庄，总占地面积136万平方米（2040亩）。该规划以《大连森林公园规划》为依据，从旅顺中路进入前环路华侨农场南沟区域。为了避开侨山墓园对整个区域的影响，规划建大型广场进入，分两条主干路形成区域内部回路。该规划主要以旅游休闲为主，分为三个区，即：休闲活动区（度假活动中心，林海滑雪场，体育休闲活动山庄）、旅游度假区（艺术会馆、温泉度假村、养生茶道山庄）、生态游览区（养生谷度假山庄、翔龙山庄）。
    其中林海滑雪场（占地777亩）和翔龙山庄（占地37.1亩）为已营业项目，其他为待建项目。









 
    2.      资源优势分析

1. 外部优势
       南沟温泉度假村规划区域附近没有其他休闲度假场所，能够有效的聚揽客源。大连市现有的温泉度假村均已兴建多年，从现代化程度、建筑美观以及配套设施上来看，南沟温泉度假村均有较大优势。

2. 内部优势
       南沟温泉度假村与大连市其他温泉度假村相比，内在的优势更加明显。首先，大连市属于北方城市，冬季温度较低，属温泉度假淡季，但是南沟温泉度假村建有林海滑雪场，能很好的招揽客源，做到淡季不淡，另外也可以兴建室内温泉池，在滑雪运动后，享受室内温泉，将成为冬季一大看点；其次，南沟温泉度假村不是单纯的温泉疗养、旅游度假，还包括高尔夫球场、山地马场、植物观赏园等设施，属于综合型休闲度假场所；最后，南沟温泉度假村规划区域内建有翔龙山庄以及养生谷度假山庄，与其他温泉度假村单纯的周末游相比，南沟温泉度假村的经营模式、客源更加多元化。
   
   
   
    

    3.      规划与经营项目建议

1. 战略规划
       目前，大连市内已开发的温泉度假村的战略定位多以“健康、休闲”为宣传主旨，单纯突出温泉的医疗效果及度假村的基本功能而已，定位内涵过于狭隘。另外，由于战略定位的雷同，游客无法区分出若干温泉度假村的区别，从而导致市场竞争激烈，顾客忠诚度低，温泉度假村的盈利水平低。随着新的温泉度假村的不断开发，原有的温泉度假村面临着设备老化，服务项目缺乏创新等问题，经营上陷入尴尬的局面。因此，为了把握旅游者的消费趋势，延长温泉度假村的产品生命，增大盈利空间，提高利润水平，南沟度假村的战略规划除了要充分挖掘温泉的独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，充分利用度假村内的自然山林资源，结合温泉这种独特的自然地底资源，在食、住、行、游、购、娱各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点，为旅客提供健康、休闲、丰富的“自然假期”。

2. 主要经营项目建议
      这里所说的经营项目，是指除林海滑雪场（包括其配套经营项目）和翔龙山庄外，其他的经营项目。

    2.1.      温泉会所
    温泉会所是温泉度假村的标志工程，主要服务项目由温泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组成。
    2.1.1.      温泉浴城
    温泉浴城是温泉会所的基础设施，包括经典浴池和特色浴池两类。经典浴池除了要保持普通温泉浴池的一般功能外，更要突破传统的温泉洗浴观念，突出“男女分浴”的健康洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。设置水幕电影等水上娱乐设施，开发一些适合青少年旅客参加或家庭旅客共同参加的水上活动和岸边活动。
    而特色浴池，则要成为温泉浴城的精华所在。该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，集众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉单纯“洗澡”和“治病”观念。要设计建造各式各样的温泉汤池，与温泉别墅交相辉映，形成不同的风格，例如卡通风格，田园风格、欧式风格，重点突出回归自然的形式。各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳几十人，小的鸳鸯汤池仅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同时使用的“家庭池”、“友情池”。可考虑设置气泡浴、差别浴、药浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情调浴、阳光浴等特色项目，在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受、与大自然融为一体的氛围。
    2.1.2.      康体理疗中心
    康体理疗中心是温泉会所的主要配套服务设施。温泉的水温高，含有多种对身体有益的矿物质。要在充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，聘请专职医师指导，配合纯中草药及中医针灸、按摩、推拿、刮痧等治疗形式及其他康体设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为市内乃至省内有名的温泉康体理疗之地。除此以外，还可以增设温泉桑拿、温泉美容美发等项目，从而丰富康体理疗中心的服务项目，让旅客有更多的选择。
    2.1.3.      商务会议中心
    商务会议中心是满足商务客户会议需求的设施。要有能容纳200人的多功能厅。多功能厅除了要配备电脑、互联网、投影仪、宽屏幕、高级音响等各种先进的会议设施外，还应配齐其他设备，以供客户举办宴会和歌舞晚会。为了提高场地的综合利用率，大的多功能厅应采用可间隔式的装修，以便服务人员按照客户的需求把大厅间隔成几个大小不一的小厅。除了多功能厅外，还要有若干能容纳10-50人，装修豪华、功能齐全的中小型会议室，以满足客户高档次的需求。温泉会所内要设立一个商务中心，提供打字、复印、传真、上网等服务，以及移动电话和笔记本电脑的出租、维修、会议过程中的记录、录音等高级文秘服务。
    2.1.4.      风味餐厅
    风味餐厅内的装修不能太豪华，要与整个度假村的生态、环保风格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整体布局、菜单设计、员工服装等方面都突出一种在城市里无法享受到的农家氛围。依托度假村内的生态农庄，出品的原材料要以生态农庄内种植的无公害瓜果、蔬菜及其按照传统农家方法养殖的无公害的家禽、塘鱼为主。制作要标榜正宗的农家菜做法来吸引客人。同时也为客人加工从生态农庄里采摘的瓜果蔬菜，让客人充分享受“娱乐劳动的成果”。
    2.2.      温泉别墅
    温泉别墅是温泉度假村住宿