海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密              第 55               2005-12-15                             ★★★★★加密文件
    
    
    玉海国际度假公寓
     
       广  
    
     
     
     
                                   
                                   委单位:贵阳智诚松山花园物业有限公司
      报告单位:上海开启房地产投资咨询有限公司
                                   报告日期:二000年九月
    
     
    海南金天地房地产开发有限公司策划部
    
第一部分:市场研究
     
    一、2005年上半年三亚房地产市场综述
    在经历了2年的快速发展,昔日的‘渔家女子’以逐渐成长成为国际美人,今日的三亚高楼林立、道路宽阔、林荫满目、花香袭人、成为国内外知名的热带滨海旅游度假城市。三亚新盖起的楼盘更如雨后春笋,房地产成为三亚重要的支柱产业。
    经历了20世纪90年代泡沫经济后,走进了新的世纪。三亚首先是旅游业的蓬勃发展,四面八方的游客纷纷前来,旅游业的兴旺给三亚带来了人气和财气,随着旅游业的兴旺,一种被称为“旅游房地产”的新思维由此产生,依托旅游业,又与旅游业的发展紧密联系的房地产开发,在投资者看来,有很大的利润空间。92年海南房地产热时所留下的房地产开发商所剩无几,而近年来新进入三亚房地产商不下于100家,其中不泛国内知名的大集团公司,他们带来了房地产开发所需要的雄厚资本,也带来了先进的开发和管理经验,三亚房地产业进入了理性的快速发展时期。
    三亚当前的房产楼盘在建设过程中,加大了项目策划、规划设计方面的投入,注重小区环境建设和建筑景观效果。规划设计过程中,充分考虑到三亚独特的滨海自然景观,并将如何利用热带风光作为小区的外部景观引入楼盘的设计之中,将度假休闲、旅游居家等各种功能需要,人性化的消费理念引入了项目的设计思想。功能档次上符合了三亚国际旅游度假城市定位的要求。
     
    由于三亚生态环境在中国首屈一指,所以在此基础上发展起来的房地产也有别于其它地区。别具吸引力。三亚荣获‘全国人居环境奖’‘全国生态示范区’在2004年更荣获‘中国十大魅力城市’的殊荣。三亚有充足的阳光、洁白的沙滩、清新的空气,被称为东方的夏威夷,天然的氧吧。在这种大环境下建设的房产必为世人瞩目,成为内地人第二居所的首选地,居有关调查显示,几乎全国所有的省份都有人在三亚购置房产,还有美国、俄罗斯、日本、韩国、法国等国家和香港、澳门、台湾地区的客人在三亚置业,外地买家所占比例约八成。三亚已成为富裕阶层理想的第二居住地。三亚市政府明确提出适度发展房地产业。房地产业得以健康持续发展。商品房销售每年以30%的速度增长,房地产交易税收和建筑业税收占财政收入的30%以上,三亚房地产业的发展加快了城市化进程,加快了旧城改造,并带动了建材、家具等房地产相关行业的发展。
    2005年7月三亚公开招标制定《三亚市旅游发展总体规划》,上海奇创旅游规划设计机构在5家入围单位中竞标胜出,其‘热带中国,大美三亚’的国际形象定位将指导三亚未来发展方向。
    三亚市2005年度选定重点推进项目48个,总投资额约451.8亿元。其中保留了2004年重点推进项目29个,总投资额约371.8亿元;新增重点推进项目19个,总投资额约80亿元。在重点推进项目中,凤凰机场二期工程,三亚国际客运港,市政建设工程项目(一环路延伸段、金鸡岭路改造、鹿回头海景大道)西岛开发、爱心大世界、三亚国际高尔夫球场、太阳湾高级度假区等海润珍珠加工厂、东吉水产口加工厂等;开发工作正有序进行.城市综合开发及房地产项目6个,总投资约259.6亿元,包括临春山水国际村、时代海岸、三亚湾新城开发等;2005年实施的重点项目,总投资325亿元,年度投资计划34.75亿元,占全社会固定资产投资总规模45亿元的77.2%。
     
    二、2005年上半年三亚市房地产市场回顾
    2005年1~3月批准预售项目16宗,面积23.81万平方米,其中产权式公寓1宗,面积1.4万平方米,商品住宅面积为21.43万平方米,户型结构以小户型为主。平均销售价格5586元/平方米,海景房价格为6000元/平方米,市区房的价格为3800元/平方米。
    与去年同期相比,2005年上半年有明显的特点:(如图所示)
    销售面积比较:
    
     
    销售套数比较:
    
     
     
     
     
     
     
    销售金额比较:
     
     
     2004年的曲线图显示,销售情况符合三亚旅游市场淡旺季的的规律,11月~次年2月为销售的黄金季节,但从2005年上半年的曲线显示,以往3~4月的销售淡季却成为今年以来的销售高峰期,2005年上半年的销售依然呈现价升量增的态势。
     
     
    三、2005年上半年三亚房地产市场主要特点:
     
    -----供求关系基本持平,供给与需求保持相对平衡,从2003年~2005年3月三亚开发总面积为211.03万平方米,销售面积104.52万平方米,占49.53%;认购面积58.75万平方米,占27.84%,销售面积和认购面积占总开发面积的77.37%。供给的结构主要分为海景房及非海景房,海景房面积为70.41万平方米,占总量的33.36%,已销售95%.非海景房140.62万平方米,占总量的66.64%,已销售68%。房产价格平均每年以25%的幅度上涨。
    
    -----投资趋于理性,房产商普遍加大了项目策划、广告宣传的投入,注重小区的环境建设和人性化设计。户型结构多样化,中小户型比例增大。
     
    -----大盘项目逐渐浮出水面,与以往小型项目相比,大盘在整体规划、小区配套、资金实力上优势更加突出。像今年的重点工程时代海岸东岸的拆迁工作已全面完工,酒店公寓将于今年10月试营业,1期公寓---金域工程进展顺利,目前进入外立面的施工阶段、临春山水国际村区内的湖泊已完工,住宅部分将于今年底推出。
     
    -----售价依然上升,自2004年10月开始,由于需求强劲,各房地产公司调整自己的商品房售价,到2005年6月底,市区二环路商品房每平米平均售价3300元;沿海一线商品房每平米平均售价7500元。
     
    -----由于房价的迅速上扬,上海江浙一带炒房团团购现象减少,购房客源仍以北方人自住为主;境外人士购房有较快增长。
     
    -----销售与旅游季节相关性较前减小,往年由于冬季三亚气候与北方的差异化优势,冬季商品房销量占全年的40%以上,同时,也由于冬季三亚高昂的酒店房价,一些常游客错开了旅游高峰期,选择旅游平淡季节来三亚度假,这也是今年3~4月份为上半年的销售高峰期的原因之一。另一方面,房地产市场对旅游业的发展也产生了积极的影响,以购房为目的的游客量在不断增加。
     
    -----三亚房地产市场开发热点由点向面扩散,由原来的三亚湾一线海景地段局部开发热点逐渐向二环路、南边海、榆林地区、亚龙湾扩散,三亚房地产市场呈现遍地开花的大好局面。
     
    ----预计2005年三亚市商品房开工面积将保持2004年水平,商品房开发量的增长速度减缓,同时,计划销售面积和开工面积实现双百万。
     
    四、2005年上半年房地产市场状况
     
    -----今年1-5月三亚市经济运行良好,工业生产稳步增长,固定资产投资规模加大, 1-5月,全市固定资产投资完成总额(不包括城乡居民投资)133951万元,比去年同期增长87.2%。固定资产投资增长的主要原因是受基建设和房地产投资增长的拉动。1-5月,全市基建设投资85400万元同比增长60.3%;房地产投资完成48551万元,增长165.8%。
     
    -----今年上半年,地方财政累计完成收入38150万元,再次创下了半年收入的最高纪录,仅这半年的财政收入就比2003年全年的财政收入还多13121万元,相当于2004年全年增收额,增长52.4%,为近十几年以来增幅最高的时期,已完成全年预算的60.8%,上半年地方财政收入的高幅增长,主要得益于营业税及土地增值税的强力拉动,其中营业税又是依靠房地产业营业税的拉动。据统计,房地产业营业税及土地增值税合计提供收入10364万元,占地方财政收入的27.2%,同比增收6949万元,占地方财政收入增收额的52.9%,直接拉动地方财政收入增长27.8个百分点。在房地产业的带动下,企业所得税、房产税等收入也实现了同比高幅增长。其中房地产税增长86.1%、营业税增长55.8%、增值税增长45.0%
     
    -----今年初,三亚市国资公司先后向国家开发银行海南省分行融资了11.32亿元。其中,基础设施项目贷款7.72亿元,这些贷款资金主要用于三亚湾路扩建工程、东西河综合整治、长丰天然气输配管网项目、六道湾渔港建设、垃圾生态处理厂项目、三亚大隆水库建设、鹿回头海景大道扩建工程、一环路延伸及凤凰路改造、三亚外海捕捞钢质渔船建造、东岸村安置区建设和迎宾大道改造工程等。目前,大部分项目已完工并投入使用,极大的改善了三亚的市容市貌,加快了三亚进入国际性滨海城市的步伐。
     
    -----2004年2月,位于三亚湾大兵河口的一块国有土地使用权以每亩127万元,总成交金额15571.47万元拍卖成功,该地块楼面地价达3810/平方米,创下了三亚市土地出让单价及楼面地价新高。未来几年,三亚市将继续按照“土地供应略少于市场需求”的原则进行供地。政府储备用地要进行整合包装,在进行规划和市政配套建设后再有计划的投放市场,以提高土地的价值。商品房售价的提高,导致地价的升高。预计,未来三年内,三亚市沿海一线带沙滩的土地(亚龙湾、三亚湾),价格应在每亩160万元以上,楼面地价应在每

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