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    bentengx@163.com
     
     
     
     
     
    鄂市森林生态公园项目市场调研分析报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    XXX房地产开发有限公司
    2008-3-26 
    

    前    言
     
    受公司领导委派，赴鄂市地调研小组一行四人于（2008年3月24日——2008年3月28日）内对整个鄂尔多斯市房地产市场及消费者情况进行了详细的调查研究，调查过程中，我们组织了包括策划小组和销售部在内的专业调研阵容，分片区对整个鄂尔多斯市及康巴什新区住宅市场、特别是高档住宅市场进行了详细的调查，进行了多项专题调研分析，为本报告的撰写提供了坚实的事实基础和数据支撑，在上述调研分析的基础上，我们经过认真的总结和多方面的信息分析，最终整理撰写成本文。
    本次调查方案主要采用定向调查与现场采盘调查相结合的方式来收集市场数据。
    我们希望，通过《鄂尔多斯市森林公园项目调研报告》的撰写，可以有效的为公司决策层准备在鄂尔多斯开发的项目提供数据和理论上的参考，为下一步《鄂尔多斯市森林公园项目可行性报告》和《鄂尔多斯市森林公园项目定位报告》的撰写提供直接的指导服务，而在本文的撰写过程中，我们也希望尽量形成有条理的分析和结论，并提供专业的见解和预测，而不是单纯的数据堆砌。内容方面，将主要包括项目背景资料研究、鄂尔多斯市房地产开发企业现状分析、鄂尔多斯市住宅市场状况分析、项目竞争楼盘数据、项目目标客户群体研究结果等五个方面。
     
    本次《鄂尔多斯市森林公园项目调研报告》是整个森林公园项目策划工作的第一部分，我们将在提供本份报告的基础上，陆续提供《鄂尔多斯市森林公园项目可行性分析报告》和《鄂尔多斯市森林公园项目定位报告》，并希望能够保持各阶段工作的连贯性和严谨性，完美完成本次的策划任务。
    在本次调研活动及报告的撰写过程中，得到了有关方面人士的大力支持，另外也得到了鄂尔多斯市相关部门，本公司各部门同事的大力配合，在此，对他们给予的帮助一并表示真挚的谢意！
    由于本次市场调查工作范围大，任务繁重，因而失误之处在所难免，恳请公司领导层不吝指正，谢谢！
     
     
     
     
     
     
    宁夏XXX房地产开发有限公司
                         鄂尔多斯市调研小组
    2008-3-26 
     
     
     
    目    录
    前言
    第一部分：鄂尔多斯市概况
    1、基本情况
    2、经济资源
    第二部分：鄂尔多斯市房地产市场现状分析
    1、房地产企业规模小、整体实力较弱，整合能力不强
    2、房地产市场发展尚不成熟：体现在一、二、三级市场的不完善上
    3、住宅市场供经发展缓慢，依然处于卖方市场
    4、鄂尔多斯市房地产市场欠缺高档精品楼盘
    5、鄂尔多斯市房地产市场整体营销策划现状
    6、居民消费理念没有提升，消费理性较低
    第三部分：鄂尔多斯市房地产市场未来发展趋势分析
    1、房地产开发力度加大，开发量持续增加
    2、商品房销售较为活跃，个人购房逐渐成为房地产市场消费主力军
    3、房地产价格涨幅较大
    4、旧城改造及西城开发对鄂尔多斯市房地产市场有较强的带动作用
    5、住宅的精品化是未来的发展趋势
    6、价格还有上升空间
    7、购房主体将以个人为主，外地购房者会逐渐增多
    第四部分：森林公园项目地块分析及背景资料
    1、地块分析
    2、背景资料
    3、项目运作思路
    第五部分：项目竞争楼盘研究
    1、简要说明
    2、典型楼盘资料
     
    第一部分：鄂尔多斯市概况
     
    1、基本情况
    鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地。东部、北部和西部分别与呼和浩特市、山西，包头、巴彦淖尔盟，宁夏、阿拉善盟隔河相望；南部与陕西省榆林市接壤。
    鄂尔多斯市西高东低，地貌主要分为东部的丘陵沟壑区、西部的高平原区、北部的库布其沙漠区、南部的毛乌素沙漠区、中部的波状高原区和北部黄河南岸的平原区。海拔在850米至2149米之间。属典型的温带大陆性气候。年日照时间为2716﹒4小时—3193﹒9小时。年平均气温在5.3℃-8.7℃，平均月最低气温为–10℃-13℃，7月平均气温为21℃-25℃，全年气温日差为11℃-15℃，年差为45℃-50℃。东部地区降水量为300毫米—400毫米，西部地区降水量为190毫米－350毫米，全年降水集中在7-9月。蒸发量大，年蒸发量为2000毫米—3000毫米。
    鄂尔多斯市面积86752平方千米，人口136万人（2004年），现在人口估计在145万人。
    市人民政府驻东胜区，邮编：017004。行政区划代码：150600。区号：0477
    鄂尔多斯市(原伊克昭盟，"伊克昭"汉意为"大庙"，伊克昭盟是由清朝鄂尔多斯六个旗在达拉特旗王爱召会盟而得名。)鄂尔多斯是蒙古语“众多宫殿”，也译作“八白室”，成吉思汗去世之后，窝阔台汗为了纪念圣祖，在哈拉和林建立了纪念宫帐，祭祀成吉思汗的遗物，故为鄂尔多斯。鄂尔多斯市地处黄河与万里长城的环抱之中,"三面黄河一面城"。东、西、北三面临河,在河"几"字形湾内，南接长城，东、南、西与晋、陕、宁接壤，北与呼和浩特、包头市隔河相望构成“金三角”。东西长约400公里,南北约340公里。地形中部隆起,四周递降，境内沟壑纵横，沙漠广覆，地势西高东低，相对高差大；属典型的温带大陆气候，年平均降雨量为327毫米，年平均气温5-7℃。
    2、经济资源
    鄂尔多斯市是内蒙古第三大城市，拥有丰富的自然资源，以“扬眉吐气”著称。扬，指的羊毛和羊绒制品，现在已经闻名海内外；眉，即煤，在鄂尔多斯的地下蕴藏着很丰富的煤炭资源；吐，即稀土，也是当地的重要资源；气，指的天然气，储藏量也很巨大。正是由于“扬眉吐气”的关系，鄂尔多斯这几年的发展速度非常快，经济实力也大大加强。 
     
     
    第二部分：鄂尔多斯市房地产市场现状分析
     
    鄂尔多斯市房地产开发市场现状

1. 房地产企业规模小、整体实力较弱，整合能力不强。

    由于鄂尔多斯市能源经济发展迅速，房地产企业发展也相对较快。据不完全统计,鄂尔多斯市房地产开发注册企业达200余家，其中开始运作项目的有40余家、真正有在售项目的企业20余家， 但企业及项目的规模普遍偏小，专业技术力量较簿弱。根据调查结果显示80% 产品属于砖混结构，产品结构不合理，市场项目分散，资金分散，项目不成规模，集约化程度低，产品科技含量不高，且房地产市场进入壁垒较小，大部分楼盘在没有达到预售条件的情况下就可以开始预售，甚至部分楼盘在交房3年的情况下小区内部的绿化和相关配套还没有完成。
     
     

2. 房地产市场发展尚不成熟：体现在一、二级市场的不完善上

    ?      从宏观上看，鄂尔多斯市房地产市场很不完善，土地市场发展严重滞后。政府出让土地使用权主要还是人际关系运作为主，虽然土地实行招牌挂制度、但依靠人脉关系运作仍然是鄂尔多斯市拿地的主要手段。
    ?      房地产二级市场尚未形成统一、规范的运作方式。目前，鄂尔多斯市房地产营销、咨询、信息、经纪代理、评估、拍卖等房地产中介服务企业不太成熟，专业水准有待提高，部分楼盘通过北京地产销售代理公司进行销售。
     

3. 住宅市场供给失衡，依然处于卖方市场

    目前，鄂尔多斯市住宅需求量的增长较快、趋势利好，而住宅供应量却不能适应需求量的增长，从而形成发展商推出楼盘时几乎不需要对楼盘采取过多的包装和宣传推广就能够获得不错的销售业绩。
    由于鄂尔多斯市城市发展规划所限，加之宏观调控较多，鄂尔多斯市市区房地产开发项目报建困难。据不完全统计，2007年鄂尔多斯市城市住宅建设项目开工量为600万平方米，而鄂尔多斯市市区人口为40余万，若按平均一家3.5口人，07年新增住房面积仅15 平方米/每人，这明显远远低于新兴城市住房需求的增长幅度。
    经过多方调查，我们发现一个比较奇怪的现象，鄂尔多斯市商品房虽然产品品质不高，可房地产市场价格却呈现跨越式上升，房价在近2年一直居高不下，砖混结构的商品房动辄就在4500~6000元上下，究其原因，有外部房地产宏观发展因素，更多的还是鄂尔多斯市的内因所为……
    首先，土地成本过高，07鄂尔多斯每平米的拆迁补偿费为每平米3500~4000左右，2008年跃升至5000元/平米左右，商铺拆迁补偿费为1.5万元左右，大有超过楼面价格的趋势，失地农民的安置费用为平均每人24万左右，而大部分失地农民在得到安置费用后多数还是用来购买房产，但鄂市农民对商品房的价格没有敏感价值观念，只要手中的资金能够购置房产就不会有过多的顾虑 ，其次、造成如此之高的拆迁费用的另一个直接的原因是当地煤炭开采企业及个人手中有大量的资金用来高额屯地或者屯房，直接导致土地与商品房的价格以更大的幅度攀升，有限的土地资源和紧俏的房源使鄂尔多斯市的房地产市场成了一个典型的卖方市场。 

4. 鄂尔多斯市房地产市场欠缺高档精品楼盘

    与火热的商品房销售场面形成鲜明对比的是鄂尔多斯市商品房产品严重滞后，推出的楼盘整体质素较差，主要表现在以下几个方面：
    1）      整体规划水平不高
    ?      自然景观没有得到合理的利用和开发
    ?      容积率没有得到合理控制（有开发经验的企业较少）
    ?      小区绿化率不高，自然及人文景观都较少（预售门槛低）
    ?      建筑布局尚未形成围合式布局或半合围式
    ?      没有做到真正意义的人车分流道路设计（与人均拥有车辆比例有直接关系，4：1）
    2）      配套设施不齐全、档次低
    配套设施档次从数量与质量上看均处于较低水平。有些楼盘有少量配套，但档次不高；多数楼盘根本无配套设施，这些均与小区规模有关。鄂尔多斯市住宅小区规模基本上都是8~ 10万平方米以下，不能很好地把高档次的配套设施融入进去。
    3）      物业管理水平不高
    目前，就物业管理水平来讲，鄂尔多斯市居民对此认知较低，有的楼盘甚至看不到物业管理队伍的存在，一般在每平方米0.5元—1.5元之间，难以适应高档次物业管理的需要。
     

5. 鄂尔多斯市房地产市场整体营销策划现状

    1）      房地产市场整体营销策划水平较差
    ?      由于鄂尔多斯市房地产市场的不成熟和受自身条件的限制，鄂尔多斯市房地产营销策划水平一直处于低位。
    ?      鄂尔多斯市房地产市场本土营销策划公司所占比例很小，水平较差；多数为北京公司直接移嫁，水平也参差不齐。
    ?      鄂尔多斯市房地产市场没有形成本土风格，“拿来”现象严重，很多都没有考虑到当地的实际情况。
    2）      房地产营销策划呈上升势头
    随着近几年鄂尔多斯市房地产市场竞争日益激烈，发展商加大了对营销推广重视；同时，外地的专业营销策划机构、代理机构也不断抢滩鄂尔多斯市房地产市场，促进了本土营销策划公司的应蕴而生。2008年鄂尔多斯市房地产市场必将导入更多的推广手法和营销理念，这些新的操盘思路将市场、产品、企业品牌这些分散的资源进行整合，形成良性互动的效果，房地产营销策划呈现出上升的势头。
     

6. 居民消费理念没有提升，消费理性较低

    鄂尔多斯市消费者还未形成享受生活的消费观念，自主性判断能力较差。由于迅猛的经济发展以及鄂尔多斯市城镇居民收入水平都达到一定的高度，所以他们将