2008年鄂州市房地产市场分析报告

第一部分：城市整体特征

鄂州市位于湖北省东部，长江中游南岸，东距上海、南距广州、西距重庆、北距北京均在1000公里左右；全市总人口106.01万人，城镇人口35万人。

⑴鄂城

鄂城位于鄂州东部，西邻省会武汉，东连“矿冶之城”黄石，北接鄂黄长江大桥，犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在长江中游南岸，是鄂州市政治、经济和文化中心。

鄂城是鄂东“冶金走廊”、“建材走廊”的重要支撑，是武汉城市圈主要的农副产品供应基地。全区现有各类企业2100多家，其中规模企业达180多家。

⑵交通

①城际干道

武汉至鄂州快速主干道，是“8+1”武汉城市圈的重要主干道，是推进武鄂黄一体化的重要工程。建设汉鄂快速通道，将加强武汉、鄂州、黄冈、黄石四个城市的经济联系和社会文化交流，改善鄂东城市群的路网布局，满足区域内交通量迅速增长的需要，解决武黄高速公路车流量基本饱和的问题，加快武汉城市圈经济发展，具有极为重要的作用。

②城市圈

放眼观鄂城，地处鄂东南城市群（鄂州、黄石、黄冈、咸宁）中心和武汉城市圈核心区。

北枕长江黄金水道，西距武汉天河机场70公里，京珠、泸蓉高速公路在境内交汇，106、316国道和武福铁路穿境而过，筹建中的轻轨铁路，将鄂城与武汉城市交通融为一体。

⑶资源

①文化

追根历史，曾经有两个武昌。一个是古武昌（鄂州），一个是今武昌（武汉市武昌区）。古武昌（鄂州）曾经有帝王之都的尊称、风樯如林的显赫和商贾如云的繁荣。春秋时期，楚王封儿子熊红为鄂王，在这片土地上修筑鄂王城，湖北省的简称“鄂”由此而来。

②自然

长江的波浪和湖水的涟漪，造就了鄂州江边有山，山下有城，城中有湖，湖中有山，城在水中，人在画中。

③产业 

鄂州素有“鄂东聚宝盆”的美称，境内铁矿石储量居湖北省第二位。

９０年，鄂州抓住改革开放带来的发展机遇，建立了省第一个开发区葛店经济技术开发区。 经过10几年的发展，如今的葛店经济技术开发区已具规模，产业定位特色也十分明显。

⑷经济

①经济总量跨越大关口，发展格局实现新突破

07年，全市生产总值达到208.71亿元，环比增长15.8％，在全省列第3位，在城市圈列第2位，超年度计划增幅3.3个百分点，其中，第一产业32.02亿元，增长10.1％，第二产业108.29亿元，增长18.9％，第三产业68.4亿元，增长13.7％；财政总收入突破20亿元大关，达到20.95亿元，比2006年增长26.8％，在全省列第8位，在城市圈列第6位，超计划增幅8.8个百分点; 地方一般预算收入达到8.51亿元，比2006年增长31.6％，在全省、城市圈均列第1位;全社会固定资产投资突破100亿元大关，达到105.01亿元，比2006年增长45.7％，超计划增幅25.7个百分点，在全省、城市圈列第2位。

②消费结构加速升级，居民生活继续改善  

消费品市场持续兴旺，07年全市社会消费品零售总额达84.58亿元，环比增长18.2％。居民消费中吃、穿、用所占比重下降，文化、教育、旅游和医疗保健等消费比重快速上升，消费结构升级逐步加快，汽车消费成为近几年来的持续消费热点，家电产品、通讯工具等快速进入更新换代阶段。2007年限额以上批发零售企业汽车类零售额同比增长64.7 %，通讯器材类同比增长21.3%，金银珠宝类同比增长85.6 %，消费潮流正朝高档化、个性化方向发展。

07年，城市居民家庭收入快速增长，生活质量明显提高。城市居民人均可支配收入达10827元，较上年增长20.1 %；其中中等收入家庭年均增长20.6%，低收入居民家庭年均增长24.7 %。城市收入结构发生重大变化，工薪收入占比逐年下降，财产性、经营性、转移性收入占比逐年上升。07年城市居民家庭财产性收入较06年增长4.3倍，居民家庭财产性收入占比为2.9%，环比提高1.3个百分点。

近两年来，全市围绕建设武汉城市圈最适宜人居、最适宜创业的城市，积极推进“一主三新十特”的城市空间布局战略，全面加大了基础设施建设投入力度，市民居住环境、市容市貌发生了新的变化，城市主要设施水平再上新的台阶。07年，全市累计完成城市基础设施投资11.2亿元，环比增长35.1％。

③加快发展压力明显

根据省统计局反馈的07年11月数据，对能收集到的工业、投资、贸易、财政等四项指标按增长速度的位次进行了排序，在城市圈排位暂时定位于“三三六六”状态：固定资产投资增长45.4％，在城市圈中居第3位，在全省居第4位，比全省平均速度快15.5个百分点；社会消费品零售总额增长17.9％，在城市圈中居第3位，在全省居第7位，与全省平均速度持平；规模以上工业增加值增速长23.6％，在城市圈中居第6位，在全省居第9位，比全省平均速度快0.1个百分点；地方一般财政收入增长23.5％，在城市圈中居第6位，在全省居第8位，比全省平均速度慢1.0个百分点。这说明，兄弟市州的经济也处于“又快又好”发展时期，出现了彼此之间你追我赶的排位态势。 

⑸08年整体走势预判

①08年是贯彻落实“十七大”精神的第一年，也是全力完成“十一五”规划至关重要的一年，鄂州经济发展又将赢来一个新的战略机遇期。按照最近召开的中央经济工作会议精神，2008年经济工作目标是全面落实科学发展观，实施“控总量、稳物价、调结构、促平衡”为基调的宏观调控政策以及“稳健的财政政策和从紧的货币政策”，推动经济社会又好又快发展。

②08年经济发展面临的不利因素主要表现在：较为偏紧的宏观调控政策，居高难下的市场物价、城乡居民收入增长空间难以扩展、节能减排工作压力较大、结构性矛盾较多等，但所有这些困难和问题都是改革和发展过程中客观存在的，完全可以通过不断改革和进一步发展得到解决。

综合各方面因素研判，预计2008年鄂州经济将继续保持平稳较快协调发展的态势，继续朝着宏观调控预期的方向发展，生产总值增速将在14％以上。

第二部分：房地产运行现状

市场整体形势较乐观，供应结构比较合理，销售情况也比较理想，一直保持着高幅增长的趋势。进入08年，受省会城市武汉的影响，期销售情况出现一些波动，有向下的趋势，但受其较低的市场售价，却保持着长期向上的趋势。

武汉城区商品房均价已经上升至6000左右，鄂州城区价格仅仅只有其1/2,甚至连1/2都未达到，随着城区人民生活水平的提高，以及整个中部地区城市的相互交融，鄂州市的商品房价格将会有很大的上升空间。

翻开湖北地图，在“8+1”城市圈中，鄂州离武汉最近，这无形的影响着鄂州地产业的发展。如今的鄂州，房地产开发水平正在日趋的向武汉靠近，但无论是规模，还是品质，受当地消费能力及城市经济现状的影响，又与武汉存在着一定的差距，发展空间较大。接下来，我们将从产品和市场两个方面加以分析和研究。

⑴产品类型

结合地块的具体位置，我们将研究对象锁定在鄂城区，依据区域规划和发展特征，我们又将鄂城区分为城东与城南两个片区。

①城东与城南对比

城东依江而生，是进入鄂城区的主入口，受其人口和地貌因素的影响，发展相对较缓慢；城南，整个城市的发展重心向此移动，由于洋澜湖流经整个区域，加之政府办公楼多分布于此，目前区域正快速发展着，楼盘开发也多集中于此区域。随着中部崛起号角的拉响，城东的发展将得到极大的改善，房地产发展前景十分看好。

②产品分布及特色

目前，鄂城多以高层产品为主打，将城东与城南两个区域进行比较，不难发现，城东楼盘品质整体稍逊于城南。在城东，高层产品比较符合人们的心理需求，多层建筑或别墅类项目几乎不存在。由于洋澜湖贯穿于城南，使得区域规划有较明显的特点，楼盘多集中于洋澜湖沿线，即有高层，又有小高层和多层；既有花园洋房，又有观景别墅。城东片区房价普遍维持在2600元/㎡左右，除长江天下售价突破2900元/㎡之外，其它楼盘均价皆在2700元/㎡以下；城南商品房均价在2800元/㎡左右徘徊，个别楼盘，如万佳凯旋城、黄金水岸等楼盘售价已突破3000元/㎡。将两个区域售价进行比较，城东房价较城南，有200元/㎡左右的差距。以下，我们通过表格的形式，来看看市场方面的情况。

⑵市场数据

①城东项目

小结：

城东在售项目不多，大多处于清盘期，在售户型多以大面积为主，集中在130—160㎡，三房和四房为主要在售户型。个别楼盘，如旺角新天地，还有72㎡左右的两房，但户型和朝向都较差。

商铺方面，售价维持在7000—13000元/㎡,面积分布于62—220㎡之间，三层商铺，一二层整体出售，三层整层出售。

②城南项目

小结：

在售楼盘，大多处于销售调整期，受大的市场环境影响，销售情况不太理想。楼盘体量普遍较大，分期开发，品质相对城东，普遍较好，产品也多样化。