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    2011年成都房地产市场研究报告

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    第一章  市场背景篇              1
    一、城市经济              1
    1、GDP              1
    2、工业增加值              1
    3、进出口              1
    4、固定资产投资              1
    5、社会零售总额              1
    二、城市房地产与经济发展的关系              1
    1、GDP与房地产市场              1
    2、CPI对房地产行业的影响              1
    3、M2、调控与房价              1
    三、土地市场              1
    1、土地供求分析              1
    2、热点地块分析              1
    第二章  市场分析篇              1
    一、商品房市场              1
    1、商品房市场综述              1
    2、商品房市场供求分析              1
    3、商品房市场新增供应分析              1
    4、商品房市场成交分析              1
    5、商品房市场的价格分析              1
    二、商品住宅市场              1
    1、市场综述              1
    2、供求关系分析              1
    3、供应量分析              1
    4、成交量分析              1
    5、成交均价分析              1
    6、项目              1
    三、办公市场              1
    1、市场综述              1
    2、供求关系分析              1
    3、市场供应量分析              1
    4、市场成交量分析              1
    5、成交价格分析              1
    6、个案分析——新世纪环球中心              1
    四、商业市场              1
    1、市场综述              1
    3、市场供应量分析              1
    4、市场成交量分析              1
    5、成交价格分析              1
    6、个案分析——龙湖时代天街              1
    五、两限房市场              1
    1、市场综述              1
    2、量价分析              1
    六、产品篇              1
    1、产品综述              1
    2、案例分析              1
    七、营销篇              1
    1、营销综述              1
    2、广告媒体投放分析              1
    3、营销策略盘点              1
    4、案例解析              1
    第三章  2012年房地产市场走势预测              1
    一、房地产行业政策预测              1
    二、土地市场趋势预测              1
    三、房地产市场走势预测              1
    四、总结              1
    第四章  区域数据篇              1
    一、主城区数据              1
    1、城东              1
    2、城南              1
    3、城西              1
    4、城北              1
    5、城中              1
    二、郊区数据              1
    1、龙泉              1
    2、郫县              1
    3、双流              1
    4、温江              1
    5、新都              1






    第一章  市场背景篇
     一、城市经济
     1、GDP
    图 1-1- 1  2003年-2011年1-11月成都GDP走势

    数据来源：成都市统计局
    2011年1-11月成都市实现生产总值6263亿元，同比增长15.1%。虽然限购给房地产市场带来了不小的影响，但是整体看来，成都地区GDP还是呈现了强劲的增长势头。
    2、工业增加值
    图 1-1- 2  2002年-2011年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)

    数据来源：成都市统计局
    2002年-2011年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2011年达到峰值1979.3亿元，同比上年增长22.1%。
    3、进出口
    图 1-1- 3  2001年-2011年1-11月成都进出口总额走势

    数据来源：成都市统计局
    成都进出口总量呈逐年递增态势，2011年成都进出口总额达到了341.1亿，同比上年增长了52.2%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。
    4、固定资产投资
    图 1-1- 4  2003年-2011年成都房地产投资走势

    数据来源：成都市统计局
    从2003年-2011年1-11月成都房地产投资走势来看， 2011年成都固定资产投资总额达到4471.9亿元，房产投资总额1411.57亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到23.7%。
    5、社会零售总额
    图 1-1- 5  2002年-2011年成都社会消费品零售总额走势

    数据来源：成都市统计局
    2011年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2575.4亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。
    二、城市房地产与经济发展的关系
    一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。

1、GDP与房地产市场

    图1-2- 1  2003-2011年成都地区年度生产总值及增幅走势

    数据来源：成都市统计局
    从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长15.10%。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。

2、CPI对房地产行业的影响

    图1-2-2  2010年—2011年11月成都地区各月CPI走势

    数据来源：成都市统计局
    通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2011年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来的新高。而房地产投资不再是居民的投资首选。

3、M2、调控与房价

    图1-2-3  2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较
    单位：亿元（左轴），元（右轴）

    数据来源：中国人民银行，CRIC
    从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控影响。房价基本与去年房变动不大。成都作为一线城市，调控的作用大于M2的作用。预计2012年成都市房价趋稳。
    三、土地市场
    注：
    1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉；
    2、土地用途划分是以主体用途为准，例：住宅兼容商业用地划分为住宅土地；
    3、公告土地不包含土地预公告。

1、土地供求分析

（1）、市场概述

供应成交总量概况

    2011年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。
    2011年成都市土地供应148宗，其中主城区供应74宗，郊区74宗；总供应面积达到780.73万㎡，合计11610.88亩，成交土地共140宗，其中主城区成交72宗，郊区68宗；总成交面积744.25万㎡，合计11130.73亩；以成交价格来看，2011年主城区土地的平均成交价格为558.17万元/亩，成交土地平均楼面地价为2274元/㎡，2011年郊县土地平均成交价格为190.29万元/亩，成交土地平均楼面地价为850.44元/㎡。
    2011年共有6宗土地流标，流标土地净用地面积为50.1万㎡，合计约751.54亩。流标地块中4宗位于主城区，其余2宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标