2012年中国房地产政策盘点 
    
    
    中国房地产政策报告
    2012年12月31日
     
     
    
     
    


    中国指数研究院
    
    
    2012年中国房地产政策盘点
    
     

    2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求；保障房建设力度持续加大，1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已提前完成年度700万套新开工任务目标。
    展望2013年，房地产市场调控仍将延续，持续限购，差别化信贷税收政策愈加深化，保障房建设力度仍将加大，保护支持合理住房需求，抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府进一步认识到，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。预计明年调控政策仍将趋紧，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性。
    1、      稳增长背景下，调控方向不变，保护合理自住需求
    住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。2011年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。2012年，央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。
    地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，如10月济南提高公积金贷款额度和降低90平米以下住房首付比例，武汉提高二手房公积金贷款额度，陕西出台相关通知确定商品房合理利润率，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。但上海、芜湖、中山、珠海等地出台的触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，表明地方政策不可触及中央调控的底线。
     
     
     
     
     
    图：2012年楼市政策微调的城市
    
    公积金政策
    松绑
    乐山(2012.01)、连云港(2012.01)、厦门(2012.01)、信阳(2012.03)、日照(2012.04)、南昌(2012.04)、蚌埠(2012.04)、济南(2012.04)、克拉玛依(2012.04)、大连(2012.04)、滨州(2012.04)、遂宁(2012.04)、宿州(2012.04)、江门(2012.04)、郑州(2012.04)、武汉(2012.04)、常州(2012.05)、南宁(2012.05)、漳州(2012.05)、沈阳(2012.05)、芜湖(2012.05)、乌鲁木齐(2012.05)、永州(2012.05)、临沂(2012.05)、莆田(2012.05)、池州(2012.05)、西安(2012.06)、济南（2012.10）、贵阳（2012.10）、武汉（2012.10二手房公积金调整）、镇江（2012.11）、昆明（2012.11）
    其他
    调整
    普通住宅标准调整：厦门(2012.01)、天津(2012.02)、上海(2012.02)
    户籍放松：从化(2012.02)
    住房补贴：扬州(2012.05)
     
     
     
    调整被叫停
    芜湖(减税  2012.02叫停)、中山(上调下限  2012.01叫停)、
    上海(户籍放松  2012.02叫停)、珠海（楼市松绑一夜被叫停 2012.07）
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    资料来源：中国指数研究院综合整理
    货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，支持释放合理需求。2012 年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。二三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226 亿元，三季度增长29%至4168亿元，同比增幅达107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2 个百分点至19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。
    2、      继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求

2.1反复强调坚持调控不动摇，督察组监察各地政策落实

    中央和相关部委强调房地产调控不放松，巩固调控成果。从年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。与此同时，住建部、国土部、财政部等相关部委负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。“十八大[1]”过后，中央各部委密集发声强调保持调控从紧取向，中央经济工作会议、政治局会议中均明确指出，2013年坚持房地产市场调控不放松。
    
    住建部、发改委等部委强调要继续稳楼市，防房价反弹；李克强、温家宝先后考察保障房建设。
     
     
    国务院派出8个督查小组，对16个省（市）贯彻落实房地产调控政策措施情况开展督查。
     
     
    四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松。
    稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。
     
     
    巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。
     
     
     
    促使房价合理回归不动摇。
     
    目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。
     
    要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。
     
    图：2012年中央及相关部委强调坚持房地产调控不放松
    
    4月
    1月
    2月
    5月
    6月
    7月
    8月
    3月
    
    12月
    11月
    10月
    9月
    

    严格执行差别化信贷政策，支持保障房、中小套型和自住首套普通商品住房建设，坚决抑制投机投资需求；加强土地储备、管理与利用率，支持保障安居工程。
    要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
    稳固调控成效，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，有效增加普通商品房供给，加强保障房建设和分配，建立长效机制。
     
     
    多部委发出通知要求严格执行商品住房专项检查、土地使用标准、限购等政策，密切关注量价变化，做好房价、地价动态监测。
     
     
    
    资料来源：中国指数研究院综合整理
    部分地方政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调。2月，上海出台居住证满三年可买第二套房的政策被叫停，7月，珠海楼市松绑一夜被叫停，这表明地方政策不可触及中央调控的底线。5、6月，河南省、湖南省、厦门市、义乌市等相关官员纷纷辟谣，表示有关媒体关于当地楼市微调的情况不属实，将维持调控政策不变。此外，北京、上海等地相关部门多次强调，要抓好各项调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。9月，广州国土房管局相关人员透露，该局及时对中心城区个别异常高价的项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。
    中央加强监管，督察组至各地督促检查。7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、天津市、河北省等16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查[2]。督查结果显示，总体来看，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。督查组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。

2.2 实行差别化信贷政策，抑制投资投机需求

    货币政策适度宽松形势下，严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。一方面，除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。
    图：2012年金融部门关于房地产调控表态
    
    央行
    6月7日，央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间
    7月5日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
    1月，中国人民银行工作会议（落实好差别化住房信贷政策）
     
    2月，人民银行金融市场工作座谈会（满足首次购房家庭的贷款需求）
     
    3月，央行就“货币政策及金融改革”答记者问（全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求）
    央行发布2012年第三季度《中国货币政策执行报告》
    财政部
    7月25日，部长谢旭人在全国财政（局）长座谈会：严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。
    7月27日，2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议：坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。
     
     
     
    银监会
    继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    资料来源：中国指数研究院综合整理
    3、      继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划
    推进土地管理制度改革，加强土地市场监管。年内，国土资源部屡次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。同时，国土部继续加强与证监会、银监会的联动，从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况，并抄送给银监会、证监会等部门，对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。11月，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。
    图：2012年全国住房用地供应调整情况（单位：万公顷）
    
    减少1.08万公顷
    
    减少1.33万公顷
    
    减少0.25万公顷
    
    数据来源：CREIS中指数据，国土资源公报
    表：2009年-2012年全国住房用地供应情况（单位：万公顷）