2011年3月济南房地产市场分析报告
    第一章 土地市场
    【监测范围】:济南市区和长清。
    【样本选取标准】:济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地(工业用地除外)。
    【区域划分】:根据济南城市规划及发展特征,并结合济南房地产市场的发展,将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域(详细划分参见附录Ⅰ)。
    【内容综述】
    3月,济南无土地供应;成交土地5宗,其中商服用地2宗,居住用地3宗,总成交面积13.36万平米。其中四宗为天桥区供应,共3.38万平米,均被鲁鼎置业收入囊中。最后一宗住宅用地为高新区供应,地块面积较大。
    ◎供应土地基本情况
    ★3月无土地供应
    3月,济南市无土地供应。房地产调控政策的不断加码,使开发商拿地热情下降,主管部门放缓了土地的供应节奏。
    
    
    ◎成交土地基本情况
    ★3月共成交土地5宗,成交面积为13.36万平米
    3月,济南市成交居住和商服用地5宗,总成交面积13.36万平米。其中居住用地3宗,成交面积12.45万平米,占本月成交总面积的93.19%,居住用地依然是土地供应的主力;商服用地2宗,成交面积0.91万平米,占本月成交总面积的6.81%,两宗商服面积相对较小。
    
    
    
    2011年3月成交土地明细
    
    第二章 各物业市场分析
    【监测时间】:2011年3月1日-3月31日。
    【监测范围】:南北以绕城高速为边界;东部以济南市与章丘市行政划分为边界;西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
    【区域划分】:写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分(详细划分参见附录Ⅱ),其余物业区域划分同土地市场。
    【指标解释】:1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量,未推出房源不在统计之列;
    2.“成交量”以实际签订协议为准;
    3.“均价”,对具体楼盘来说,是指打折优惠后的楼盘整体均价,它不受剩余房源楼层高低的影响;对区域来说,该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值,用于分析区域房价的走势。
    4.“成交均价”,指住宅市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】:本章数据,均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
    第一节  普通住宅
    【样本选取标准】:建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目;尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅,主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年,但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目,本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
    内容综述
    随着政策逐渐被市场消化,3月的市场供应量和成交量环比均有一定幅度的上涨。多个项目加推房源,中小户型仍受市场追捧,刚需客支撑着成交量并未出现走低迹象。开发商经过最初的政策震荡期,开始有意识的推售政策环境下的热销产品。价格方面,项目多保持原有价格,增加少量优惠,仅个别项目上调价格。随着房价控制目标的确定,未来房价走势情况仍有待观察。
    供应量及区域分布
    ★市场供应量月度变化
    3月住宅总供应量为4743套,56.6万平米,同比上升21.7%和27.5%,环比上升11.5%和10.3%。3月市场进入正常销售期,供应量出现较明显上升。
    
    
    3月,新增供应1641套,17.5万平米,同比下降8.6%和5.4%,环比上升61.8%和82.3%。3月新增供应明显增多,共有10个项目加推房源,1个新项目入市,其中恒大名都、泉景天沅、诚基中心三个项目均有300套左右的新房源加推。
    各区域供应情况
    
    
    3月东部为住宅供应重点区域,供应量为2064套,占总供应量的43%;西部位居第二,供应量为1375套,占总供应量的29%;东、西两区域的供应量比例占到市场整体供应量的72%,其余区域供应比例仅为28%,其中中部供应最多,为785套,占总供应量的17%;南部其次,供应377套,占总供应量的8%;北部较少,仅供应142套,占总供应量的3%。
    3月,住宅新增供应仍以西部为主,共新增653套,占新增供应总量的40%;其次为东部,新增供应量为402套,占新增供应总量的24%;中部诚基中心新增供应300套,使得中部本月新增占到新增供应总量的18%;南部新增供应208套,占新增供应总量的13%;北部新增较少,仅新增78套。
    ◎成交量及区域分布
    ★市场成交量月度变化
    3月,住宅成交量为1337套,14.8万平米,同比下降31.1%和26.4%,环比上升16.2%和22.3%。
      
    
    ★各区域成交情况
            
    3月,西部为市场成交的主力区域,共成交550套,6.3万平米,套数、面积均占总成交的42%;其次为东部,成交372套,4.3万平米,套数、面积分别占总成交的28%和29%;中部本月有新房源推出,成交有所上升,位列第三位,成交218套,1.7万平米,套数、面积分别占总成交的16%和11%;南部成交137套,1.9万平米,套数、面积分别占总成交的10%和13%;北部成交最少,仅为60套。
    ◎价格及变化趋势
    ★均价
    注:自2010年6月起,住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和,除以区域数量,调整为住宅市场每月在售项目价格之和,除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品,因其产品的特殊性,计算住宅均价时,将两项目价格扣除,不计算在内。
    
    3月,市场整体均价为9792元/平米,同比上涨14.9%,环比上涨0.7%。3月,多个加推房源项目价格上调100-1000元不等,但由于个别低价位项目售罄退

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