一．销售市场分析

1.市场整体特征

1.1供不应求，销售火爆

    图 1：成都市商铺供需情况（2005-2011年上半年）

    数据来源：中原地产数据库
    2011年上半年成都市商铺新增供应27.09万平方米，同比上升16.07%。由于上半年住宅市场持续低迷，部分开发商选择出售商铺来进行资金回笼，商铺供应量同比有一定回升，但整体供应量依旧偏小，市场整体“惜售”的情况仍然较为突出，在售商铺十分有限。
    上半年商铺成交31.34万平方米，同比上升27.93%。一方面供应有限，只租不售渐成主流，另一方面，市场对商铺的需求依然十分强烈，成交较为火爆，部分项目未正式销售就被认购一空，而开盘即售罄的情况也屡见不鲜。
    上半年商铺供需比为0.87，同比下降9.38%。2005年以来，商铺供应呈现逐年下滑的趋势，而销售市场2009年来持续火热，市场延续了此前供不应求的市场行情，供需缺口较大，“一铺难求”的情形仍然较为突出。

1.2购买热情高涨，卖方市场形成

随着城市化进程的加快，第三产业的不断发展以及居民消费水平的上升，市场对商铺的需求与日俱增。加上宏观调控的不断加码，限贷、限购使得部分投资资金转向商业地产市场，商铺自用及投资需求均十分旺盛，社会闲散资金购买商铺的热情高涨。在供需失衡的情况下，商铺大多“不愁卖”，市场逐步发展成为卖方市场，开发企业在市场中占据绝对主导地位。

2.供应特征

2.1供应波动上升

    图 2：成都市商铺月度供应情况（2010年1月-2011年6月）

    数据来源：中原地产数据库
    2011年上半年，商铺市场新增供应面积27.09万平方米，从月度情况来看，仍然存在明显的月度波动情况，2、5月供应量较低，6月市场供应出现较大反弹，达到8.68万平方米，整体来看，上半年供应整体呈现波动上升的趋势。

2.2社区型商铺为供应主导

    图 3：成都市商铺供应类型（2010年上半年-2011年上半年）

    数据来源：中原地产数据库
    2011年上半年社区型商铺供应量为15.69万平方米，占到整体供应量的57.92%，成为供应的主导形态。社区型商铺多以底商的形式出现，通常分割面积小，分布较广，多为拆零出售，成为市场主要的在售产品。
    商业广场供应量为7.41万平方米，占整体供应量的27.35%，商业广场一般单体体量较大，通常为2-5万平方米。虽然近年商业广场市场开发量非常大，但越来越多的商业广场倾向于只租不售，进入市场销售的较为有限。部分有资金压力的项目采取局部销售的方式回笼资金，例如银石广场、中海国际购物广场、地一大道等项目只出售部分物业，其余为开发商自我持有以保证项目的统一运营。
    写字楼底商的供应量3.99万平方米，约为整体供应量的14.73%。伴随着写字楼市场的迅猛发展，写字楼底商规模也在逐渐加大。写字楼底商大多面向银行等金融机构，以满足商务配套为目的，并且倾向于整体出售。

2.3 新增供应向次中心区转移

    图 4：成都市商铺供应环域分析（2010年上半年-2011年上半年）

    数据来源：中原地产数据库
    2011年上半年，二至三环商铺供应达到8.52万平方米，三环外为12.82万平方米，二者合计约78.77%，占据绝大部分比重。近年来，由于房地产开发的外移，二环外逐渐成为新兴的住宅区，人口高度聚集，对配套商业需求上升，这些区域商业发展步伐明显加快，商铺供应也明显增多。

2.4 供应较为分散

    图 5：成都市商铺供应方位分析（2010年上半年-2011年上半年）

    数据来源：中原地产数据库
    从供应方位来看，城南商铺供应量依旧处于各方位之首，达到11.68万平方米，上半年外双楠及天府新城板块均有较多商铺进入销售市场。而其他方位供应较为均衡，除了城中略低外，供应面积基本集中在4-5万平方米，整体供应较为分散。

3.需求特征

3.1 销售强劲

    图 6：成都市商铺月度销售情况（2010年1月-2011年6月）

    数据来源：中原地产数据库
    2011年上半年，商铺销售较为火爆，月均销售量达到4-6万平方米，市场供不应求较为突出。由于商铺租金较高并且较为稳定，保值增值性较强，加上宏观调控政策影响，商铺受到持续关注，市场成交较为火爆。并且由于项目的商铺规模通常较小，推盘数量也较少，通常只有几十套，因此去化速度非常快，部分项目甚至不公开销售就被内部认购一空。

3.2 套均成交面积增大

    图 7：成都市商铺套均成交面积（2011年1-6月）

    数据来源：中原地产数据库
    2011年上半年商铺的平均成交面积集中在60-100平方米之间，小面积商铺由于面积小、投资门槛低，通常去化较快，市场反应积极。但是伴随新增供应面积的增大，套均成交面积呈逐步上升的趋势，而投资门槛也出现较大程度的上升。