2011年上半年洛阳房地产市场分析报告
    第一部分、2011年上半年楼市综述
    如果说2009年的楼市是亢奋初起，2010年的楼市是几度疯狂，那么用什么来总结2011年上半年的楼市？“波澜不惊，风云暗涌”似乎可以简单的概况一下2011年所表现出来的楼市现象。
    　　1、数据表现
    　　2011年上半年洛阳共计成交商品房住宅11558套，成交面积125.39万㎡，成交均价4268元/㎡，分别比去年同期上涨1.22%、-8.10%， 25.53%。2011年上半年共计成交非住宅面积9.52万㎡，仅占整体成交面积的7.06%。比去年同期下降17.36%。
    　　2、楼市动态
    　　先按时间的序列回顾一下2011年上半年的楼市概况。1月份新区的泉舜财富中心5#楼王、绿都塞纳春天，西工的升龙广场、涧西的中泰世纪花城五期等项目开盘，各大楼盘似乎预料到新年过后会有新的动向似地，争先恐后的在农历新年前争取最后一波的疯狂。排队、抢购、热销、高价成为这一波开盘楼盘的关键词。农历新年刚过，国家即刻颁布了“新国八条”，紧接着上调存款准备金率，加息，调控风声越吹越紧。与之相对应的是二、三月份洛阳楼市却表现依然活跃，升龙二批房源推出，价格一口气拉高500元/㎡，销售依然一路飘红，名优雅筑2期、紫金风景线1期、奥体花城、九都名郡等5个楼盘集中亮相，住总鼎城、天城一品也或多或少的在市场崭露头角，伊滨区首个住宅项目九嘉海港城也在3月份亮相，标志着伊滨区建设拉开序幕。一季度洛阳楼市价格仍然持续走高，3月份对比1月份，2月份分别上涨9.6%，15.5%。
    　　随着市场供应的增加，信贷从紧，调控手段的逐渐落地，市场的观望情绪渐浓，最主要的表现是市场各案场的来访量有所下降，开发商拿地的热情也比一季度有所下降。市场似乎又进入中央政府与地方的长时间政策角力、开发商与购房者的不断的心理博弈的拉锯战中。4月、5月份市场最明显的变化就是供应量的增加，两个月的市场供应总量超过100万㎡。世贸公馆、香榭里定鼎广场、建业壹号城邦、泉舜财富中心、名门盛世、盛唐至尊、东方今典观澜等近二十个项目恰逢认筹、开盘节点，再加上房展会的助力，洛阳楼市显得非常活跃，各板块竞争风起云涌。面对政策的重重打压，市场竞争的加剧，各项目推盘较为谨慎，以小供应量多批次形式陆续推出房源，定价较前期变得谨慎，以开盘大力度优惠吸引客群，降低风险的同时，加快回款。盛唐至尊5月底以6100元/㎡的成交均价，当天劲销80%近300套业绩给市场交了一份还不错的答卷，6月初，仅过两周的时间，盛唐至尊趁热打铁又推出第二批房源，价格上涨110元/㎡。同期开盘的市府名邸、东方今典观澜、水木菁华等楼盘开盘业绩就显得差强人意。不能否认，进入5月份，洛阳市场开始悄然发生了改变，2010年-今年年初一夜清盘的疯狂销售已经在慢慢远去，整体销售开始回归理性。楼盘的销售业绩开始与楼盘整体品质和营销强度相匹配。进入6月，随着气温的日渐升高，楼市的温度一方面是供应的持续高温，另一方面却是客户的热情降温。6月份开盘的项目有盛唐至尊二批房源，顺驰城3期，升龙广场5#、10#楼、泉舜财富中心润泉苑，6月份各楼盘开盘业绩均不超过所推出房源的50%。销售在持续下滑已经成为6月份市场不争的事实。
    　　3、价格走势
    　　2011年上半年的价格也基本经历了两个波段的发展，首先是年初1月份，随着升龙、泉舜、中泰世纪花城的开盘及热销，把洛阳市场的价格推上了一个新的高峰，使得3月份洛阳楼市价格涨幅位于全国70个大中城市楼价涨幅前列。进入4月份以来，随着供应的增加，调控的深入，限贷的制约，各楼盘入市价格变得谨慎，官方数据显示楼市价格呈明显的下滑趋势，但从精顺研究院市场监控的数据看，洛阳楼市并未表现出明显的打折促销的现象，从4月开始基本表现是小幅上扬的趋势，从5月、6月开盘各大楼盘的成交价格看，开发商定价趋于谨慎，盛唐6100元/㎡，升龙广场6800元/㎡，泉舜7000元/㎡，虽然价格依然在涨，但涨幅已然回落。
    　　4、需求特征
    　　2009年-2010年基本上是掀起了全民购房的热情，无论是刚需、改善性需求、投资性需求，只要是手头有点钱的都一窝蜂的涌向房地产市场。在消费者购房热潮的冲击下，市场出现了越买越涨，越涨越买的趋势。进入4月份，随着楼市状况的变化，客户需求结构也悄然发生了一些变化。首次置业的刚需被经济适用房分流少部分，投资性需求被政策打压一部分，改善性需求被信贷拒绝一部分。随着房价的愈来愈高，市场需求结构逐渐由首次置业的刚需为主，转变为改善性需求为主，在通胀预期及整体楼市价格上涨的背景下保值增值的投资性需求在洛阳市场也逐渐凸显。从五月份开盘各楼盘房源销售及分布看，130-140㎡三房仍然是市场需求的主流，160-180㎡大面积房源一改往日滞销局面。价格方面，不同以往的是大面积房源定价普遍也略高于中小面积房源。这种现象在盛唐至尊，东方今典观澜，升龙广场都有所表现。改善性需求的客户越来越关注项目品牌、产品品质、各项配套及服务设施。从现阶段市场的情况看，随着房价的提高、信贷从紧、利率提高，对购房者资金的实力也越来越高，这在很大程度上制约或者延缓了市区中等收入改善型需求客户的置业计划。而郊县高收入人群进城买房的需求表现越来越明显，郊县客户买房在中高端楼盘置业的比例也在逐渐增加。另一方面，随着一线城市及郑州的限购，洛阳作为三、四线的宜居城市，也抑或会受到返乡置业的人群的追捧。在一定程度也可能成为洛阳房价进一步上涨的基础，这点还需要市场的进一步论证。
    第二部分、2011年上半年政策动态信息
    1.2010年—2011年整体调控比较分析

    　　本次出台的新“国八条”最具杀伤力的当属强化差别化住房信贷政策，二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在此之前是二套房首付款比例不低于50%，首付增加一成，抬高了二套房购房门槛，一定程度抑制投机、投资需求，但是对支付能力有限改善性需求的购房者也产生一定的影响。之前的楼市调控仅粗略提到调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，并未明确指出征税标准，而本次出台了强制性细则，要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策，不足5年转手，按全额征收营业税。这项政策对二手房市场影响较大。2010年9月29日“新五条”楼市调控政策出台以来，24个城市先后出台限购令，限购多为一、二线城市，限购令颁布的两三个月内，限购城市销售下滑40%左右，但也仅仅就二三个月的时间，价格整体依然坚挺。6月全国70城房价涨跌榜出炉仅3城下降。
    2.2011年信贷政策分析
    大中型金融机构存款准备金率
    　　央行今年以来保持着“一月一调”的节奏，先后六次上调存款准备金率，更是去年以来第十二次上调存款准备金率。大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。存款准备金率上调主要针对的是市场流动性过剩的问题，以这种方式来约束银行流动性的释放。对于房地产市场而言，存款准备金率上调后，冻结部分流动资金，银行放贷额度再从紧，势必会造成部分中小型开发企业回款压力持续加大，资金链短缺。
    
    　　在提高存款准备金率后，央行采取加息行为，更多的是调控通胀预期。中国各部委相继出台了房地产调控政策的“组合拳”之后，加息必将使房地产行业再度承压，房地产调控效果有望进一步强化。
    3.其他相关政策
    1月28日
    　　国务院同意在部分城市试征房产税，上海、重庆28日起推行试点。
    　　5月1日
    　　《商品房销售明码标价规定》2011年5月1日起施行。
    　　5月5日
    　　据中国国土资源报消息，日前，国土资源部印发《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》。该计划中，新增建设用地计划安排量比去年略有增加。《通知》要求，切实发挥土地利用计划的管控作用。各级国土资源主管部门要科学运用土地利用计划管控手段，把握好调控的力度和节奏，增强调控的针对性和灵活性，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定。
    　　5月16日
    　　据各地上报汇总，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量(10.17万公顷)。2011年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2%。计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划(6.58万公顷)和实际供地(3.24万公顷)相比，分别增加17.6%和138.9%。
    　　5月26日
    　　国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。这意味着，为加强基层土地拍卖监管，国家地价监控已细化至县城。国土的这一举措无疑是必要的，而我们更期待的是，国家房地产市场调控政策也须延伸到包括县城在内的三四线城市。
    　　6月9日
    　　住房和城乡建设部部长姜伟新要求，今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程，各地必须在11月末以前全面开工。
    第三部分、2011年上半年商品房市场整体走势分析
    1.2010年与2011年商品房整体走势对比