目录
    仁达专题    中国写字楼市场发展近况              1
    一、国家宏观经济概况              1
    二、中国写字楼市场发展概况              2
    (一)投资额增长迅猛              2
    (二)整体需求下降 区域差异明显              2
    (三)新增供应量持续攀升              4
    (四)一线城市空置率持续走低 二线城市呈现较高水平              5
    (五)甲级写字楼租金上涨              6
    三、中国写字楼市场前景与展望              7
    (一)供应量继续攀升 需求水平将保持相对稳定              7
    (二)未来市场发展将倾向内陆和东北地区              7
    (三)国内企业将成为写字楼市场主要驱动力              7
    第一章 房地产政策              8
    一、调控政策:稳中趋紧 政府调控决心不动摇              8
    二、金融政策:央行76日下调人民币存贷款基准利率              8
    三、土地政策:住房用地供应计划调整 15.93万公顷,减少7.7%              9
    四、保障房: 明确保障目标 机制趋于完善              9
    五、小产权房:已清理在建在售的79个项目,拟分类灵活处理              9
    第二章 土地市场              12
    一、整体市场:成交活跃,量价齐升              12
    二、分用途成交情况              12
    (一)住宅用地 :成交量猛增,一线房企拿地活跃,推高溢价率              13
    (二)商业办公用地:霞光里、月坛南街地块备受市场关注              14
    (三)工业用地:成交量环比上涨167.6%              14
    三、展望:企业拿地理性,预计年底迎来住宅用地成交高潮              15
    第三章 住宅市场              16
    一、新建商品住宅              16
    (一)供应情况              16
    (二)成交情况              16
    二、二手住宅市场              17
    (一)整体情况分析              18
    (二)热点片区监测价格              18
    (三)住宅租金分析              19
    
图表索引
    1.全国写字楼总净吸纳量              2
    2.全国写字楼总净吸纳量              3
    3.2012年上半年全国主要城市净吸纳量              4
    4.2012年上半年城市写字楼新增供应及占存量比              5
    5.2012年上半年底城市写字楼总体空置率              5
    6.重点城市甲级写字楼租金指数              6
    7.2012年上半年底甲级写字楼租金              7
     8. 2011-2012年北京新建住宅累计施工面积              16
     9. 2011-2012年北京新建住宅竣工面积              16
     10. 2011-2012年北京新建住宅成交量价              17
     11. 2011-2012年北京二手住宅量价走势              18
     12. 2011-2012年北京二手住宅租金指数              20
    
     1. 20123季度房地产政策汇总              10
     2. 北京土地市场各季度整体成交情况              12
     3. 北京2012Q3各用途土地成交情况              13
     4. 北京2012Q3住宅用地区域成交情况              13
    5. 北京2012Q3商业办公用地区域成交情况              14
     6. 北京2012Q3工业用地区域成交情况              15
     7. 20129月北京市学区房重点片区价格监测结果表              18
     8. 20129月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表              19
     9. 20129月北京市别墅重点区片价格表              19
    

    20123季度北京房地产市场资讯
    仁达专题    中国写字楼市场发展近况
    

2010年起,在严厉的楼市调控之下,一方面众多房企销售业绩严重下挫,资金链告急;另一方面,以写字楼为代表的商业地产投资却呈现出增长势头。很多企业纷纷开始转型,把目光由住宅转向了受楼市新政影响较小的写字楼市场,写字楼投资的快速增长起到了推波助澜的作用从而造就了写字楼市场的火热局面。
    进入2010年以来,受欧洲债务危机影响,出口需求减弱,我国经济增长持续放缓,这在一定程度上导致外商投资企业和国内出口型企业对写字楼的扩张需求减弱,全国总净吸纳量水平较之前有所降低。尽管如此,由于我国城市化率的不断提高所带来的城市人口的持续增加,以及国家扩大内需所带动的城市基础设施建设和新区发展,商业写字楼的需求规模仍将逐渐增加,这写字楼市场的持续发展提供广阔空间
    本次将主要对中国写字楼市场近年来的发展状况进行分析,深入了解我国写字楼市场现状,在此基础上,对写字楼市场的发展前景进行展望。
    一、国家宏观经济概况
    进入2010年以来,受欧洲债务危机影响,我国出口需求减弱,总出口增长显著放缓。2012年1月我国出口与进口同比出现了-0.5%和-15.3%的负增长,8月份我国进口的同比增长仅为0.2%。
    2012年上半年中国经济增长7.8%,3年来GDP增速首破8%。2012年1到8月份全国固定资产投资同比名义增速较去年同期下降了4.8个百分点,投资动力增长不足。尤其是史上最严厉的房地产调控政策作用下,房地产投资增长低迷,很大程度上制约了中国经济的复苏和回暖。宏观经济目前表现为房价、物价涨幅明显降低;出口增长大幅度回落,投资和消费增长也有不同幅度下降,经济增长率呈现继续下行态势,宏观经济政策继续兼顾稳增长、稳物价目标,但在实际操作层面逐步偏重稳增长。
    本轮经济增速下滑是由国内外复杂的经济环境导致的,预计未来一段时间中国经济仍然会面临许多不确定因素影响,经济增速或将继续放缓,由于国家一再实施较宽松的货币政策,仍有条件保持较高的稳定增长速度。
    二、中国写字楼市场发展概况
    (一)投资额增长迅猛
    住宅市场限购以来,大量投资性资金涌向写字楼市场,不少房企纷纷开始向商业地产转型,热衷于写字楼的开发。
    近年来,国内写字楼的投资增长非常迅猛据中国统计年鉴数据显示,20072011年,我国写字楼年内完成投资额分别为1035.04亿元1167.17亿元1377.21亿元、1807.38亿元和2548.41亿元,其分别较上年增长12%、13%、18%、31%和41%,增长率呈现出显著上升趋势(图1)。
    
    1.全国写字楼总净吸纳量
    (二)整体需求下降 区域差异明显
    1、全国总净吸纳量变化显著
    2010年以来,由于受到经济增长持续放缓以及欧洲债务危机等外部不确定因素的影响,全国总净吸纳量变化幅度显著,2011年起呈现下降的趋势,已连续4个季度低于3年的季度平均值,在2012年第二季度达422,048平方米。
     
    2.全国写字楼总净吸纳量
    2、净吸纳量区域差异明显
    从各个城市来看,情况各有不同。一线城市中,在北京,以国内企业尤其是国有企业为首的扩张强劲,其需求将2012年上半年的净吸纳量增加至182,489平方米,远远超过全国其他城市。相比之下,上海更容易受外部不确定性影响,其进入2012年后的净吸纳量明显较低,为143,248平方米
    二线城市中,武汉写字楼市场表现最为强劲,2012年上半年的净吸纳量在全国排名第三,为103,784平方米,与2010年的总净吸纳量相比,几乎增加了一倍。其高净吸纳量的主要原因在于近年来武汉的优质写字楼供给有限,2012年上半年武汉新增供应的优质写字楼很快就被强劲的需求所吸纳。在其他许多二线城市,尤其是那些高度集中了出口导向型产业的城市,如大连和杭州,这些城市的的吸纳量受生产活动减弱的影响尤为明显,其中,杭州2012年上半年的净吸纳量最低,仅为1,036平方米
    
    3.2012年上半年全国主要城市净吸纳量
    (三)新增供应量持续攀升
     2012年写字楼新增供应进入高峰期,上半年,上海的新增供应量最大,为372,006平方米,占现有存量的7.4%;与上海相似,广州在今年上半年有大量新增供应量,达309,500平方米,占其现有存量的13%;相比之下,北京市场上半年新增246,400平方米写字楼供应,仅相当于其现用存量的3.8%,市场供应短缺状态进一步加剧。
    相较于北上广等一线城市,虽然一些二线城市,如成都、重庆、大连、武汉的绝对供应量相对较小,但其供应量相对其现有库存的比例则较高(图4)。且随着中国服务业向一线城市以外的地区扩张,具有增长潜力的二线城市将成为市场的焦点,国内企业对高品质写字楼的需求正支撑二线城市甲级写字楼的扩张。
     
    4.2012年上半年城市写字楼新增供应及占存量比
    (四)一线城市空置率持续走低 二线城市呈现较高水平
    一线城市相对其余城市而言,供求比一直较低,导致其整体空置率总体水平相对较低。其中,在租赁需求强劲、供应量有限的情况下,北京写字楼总体空置率持续走低。自2010年至今,北京空置率一直处于下降势态,在所有城市中最低,截止至2012年上半年年底,空置率已降至2.45%。
    相比之下,高比例的新增供应推高了二线城市的空置率水平。例如,成都在所有城市中的空置率最高,为34.7%。上半年年底,重庆的空置率也上升至30.9%。其他城市,如大连和武汉,同样遵循
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