谨呈：天津市新创置业有限公司
     
    首创·国际城
    2010年营销策划报告
     
     
     
    北京金网络联首房地产经纪有限公司
    
目录
     
     
    一、市场研究
    1.1房地产宏观市场分析
    1.2区域市场成交分析
    1.3 区域典型项目分析项目分析
    二、项目分析
    2.1项目概况
    2.2项目价值提炼
    2.3区位价值分析及利用
    2.4项目资源、配套价值分析及利用
    三、目标客户分析
    四、项目竞争态势分析
    五、营销推广策略
    5.1、项目推广思路
    5.1.1、项目的形象定位
    5.1.2、项目的推广主题
    5.1.3、项目总体推广思路
    5.1.4、项目总体推广策略
    5.2、项目卖点整合
    5.3项目整合推广策略
    5.3.1品牌整合策略
    5.3.2项同资源整合策略
    5.3.3推广阶段划分及各阶段策略
    六、项目销售策略
    l、2010年项目销售总体目标
    2、销售时机分析
    七、2010年营销费用使用计划
     
    

一、市场研究

1、房地产宏观市场分析

1.1房地产宏观市场分析

    ?      房地产开发投资情况
    
    注：统计局数据截止到2009.9
    09年1-9月天津市总体房地产开发投资的增长幅度约为16.96%，增速较之前出现一定幅度的下滑，但从绝对值上看，投资额仍达到了历史的最高位516.69亿元。
     
    ?      商品房市场走势
    
    数据来源：天津市房管局每日房价
    总体上看，在经历了08年的低迷后，09年天津市总体商品房市场表现良好，呈现了较为明显的回暖迹象，尤其是8月之前，这种趋势更呈现出单边上扬的态势。只是在9月之后，随着前期存量的消化殆尽和后期供给不足，市场的成交量才略有回落。
    ?      成交量
    从总的成交量上看，截止到09年11月中旬天津市商品房累计成交约1265.91万平方米，按可比计算，大幅上升130.79%，同时完全超越了09年全年的638.35万平方米的成交规模。从月度成交的走势上看，月度成交量自春节后开始出现增长，虽然成交量在个别月份出现波动，但总体保持向上的趋势，并于8月达到了近些年的月度成交峰值。
    ?      成交均价
    截止到11月中旬天津市商品房的整体成交均价约为7490 元/平方米，与08年同期的7543元/平方米相比小幅下降0.7%。从成交均价的月度走势上看，08年后半段价格回调过快且09年上半年价格回升过慢是造成整体价格下降的主要原因，而自09年下半年开始成交均价上调的迹象就越发明显，并于10月再次突破8000元/平方米，价格已经基本接近最高时期的水平。
     
    ?      商品住宅市场走势
    
    数据来源：天津市房管局每日房价
    商品住宅成交方面，其总体成交趋势与商品房基本相同，进入成交回暖期。整体成交量约为1128.43万平方米，同比上升158.91%，回升的幅度高于商品房的130.79%。成交均价为7300元/平方米，环比出现约16.68%的上升，并无明显变化。同时09年商品住宅的成交价格峰值也出现在10月，超过了8000元/平方米。
     
    ?      区域市场成交分析
    ?      成交量分析
    ?      07.1-10，08.1-10成交规模对比分析
    
                                             数据来源：天津市房管局每日房价
    各大区域成交规模均呈现了倍数增长的趋势，其中滨海新区增长的幅度达到了187.91%，攀升幅度位于四个区域的第一位，而环城四区则以155.68%的增长幅度位居增幅的第二位。同时市内六区、远郊也增长的幅度分别达到了148.09%、146.28%。
    

    ?      07.1-10，08.1-10成交结构对比分析
    
    09.1-09.11.5，08.1-08.11.5天津市商品住宅区域成交机构对比




        
     
     
     
     
     
     
     
    数据来源：天津市房管局每日房价
    环城四区仍以348.09万平方米的成交规模位居第一位，这主要归于环城四区日趋完善的居住环境及配套、超级大盘的高品质等因素依对人们的吸引。
    另外，滨海新区优良的政策环境及日趋改善的投资环境，和由此而带来的大量居民拆迁，使得滨海新区以278.77万平方米的成交超越市内六区，位居四个区域成交规模的第二位。
    除仍位居四个区域的最后一位的远郊区，成交规模有一定差距外，09年居区域成交量第三位的市内六区位，并未与滨海新区产生较大的差距。
     
    ?      成交均价对比分析
        数据来源：天津市房管局每日房价
    价格方面：从各区域统计情况来看，以远郊区域的增长最为明显，增长的幅度约为14.15%（但其绝对价格仍与其他三区存在加大差距）；滨海新区的价格增长幅度位居第二位，在经过10.96%的增长后达到了7130元/平方米，仅次于市内六区；而市内六区价格仍有6.43%的小幅增长，总体均价依旧位于天津之首；虽环城四区整体均价呈现了3.6%的小幅下滑（主要是08年下年的幅度过大），但实际上价格已经基本上回归到一定高位。
     
    ?      对于未来天津市房地产市场的判断
    结合09年市场情况，我们对天津未来一段时间房地产市场有如下判断：
    总体市场形势在政策没有大幅度调整的情况下，会依然向好。
    成交量：
    1、成交量有可能在一段时间上保持平稳，主要有以下支撑要素：
    1）宏观经济转好，促进整体经济发展的政策仍会继续；
    2）天津市在环渤海中的经济核心地位继续明确，城市规划和拆迁的范围、力度有可能进一步加大，催生了一定的刚性需求，这种刚性需求还需要一定的释放；
    3）成交量在一段时间内持续走高，购房者与部分投资者信心有所恢复，一部分投资客开始入市；
    4）07年所获得两年大限已到，及08年土地的需求量增加，将在未来增加补充项目的供应；
    2、在成交量保持平稳的同时，对未来成交量仍有几点阻碍因素：
    1）目前政策对地产的支撑作用不明朗，仍需要一段时间进行观察；
    2）传统的房地产销售淡季仍会存在。
    3）由于08年市场较为平淡，导致目前以消化之前的产品供应为主，存量产品已消化大部分，虽然项目在未来供应极有可能增加，但产品供应的时限存在不确定性，容易造成部分时间段上的空白，从而影响今后的成交规模。
     
    成交均价：
    随着成交量的平稳释放，今后房价将在高位盘整或缓慢上涨，大幅快速的提升将受到多方面的遏制：
    1）社会舆论强烈反对房价的快速上涨，也迫使政府出台适当的限制性措施, 
    2）在经济形势没有全面复苏，人们收入水平没有根本性大幅提高的前提下，购买力也限制了房价快速上涨；
    3）政策的很多不确定因素，也会使市场突生变数，这将影响开发商大幅提升价格的信心。
     
    总之，未来一段时间内房地产市场的成交量将趋于平缓，但不排除阶段性波动的可能性，而房价水平在不发生较大的政策变革的情况下仍有继续小幅上涨的趋势。
     
    1.2 国际城项目区域市场分析
     
    ?      塘沽区
    
    从走势上看，08年塘沽区月度成交量随整体市场低迷而低迷，这种现象在08年后半段显得尤为明显，近些年成交量最低值出现在08年10月，仅有2.4万平方米；而之后月度成交量逐步攀升，即使进入春节09年2月其成交量已经攀升到9.71万平方米；春节后，塘沽区月度成交量呈现了较为明显的向上趋势，虽然在个别月份出现波动，但成交规模总体平稳上升，至09年8月达到了近些年的成交峰值；而之后趋于供给量逐步减小，成交量开始回落。
    价格方面，总体保持上涨，但在08年价格也一度回落，而进入第四季度价格的回落促使成交量出现一定上涨。09年春节后塘沽区价格开始稳步上扬，但在个别月份略有波动，与成交量略有不同的是，成交价格峰值出现在09年7月，而在8月略有调整，在10月达到了价格峰值。
     
     
    ?      地理位置及区域总体规划
    滨海新区