青岛三地块研判
08/02
目 录
一、 青岛印象 3
二、 青岛房地产市场 6
2.1青岛房地产整体市场 6
2.2青岛房地产板块分布 9
三、 地块研判 11
3.1地块一：彰化路、东海路地块 11
3.2地块二：市北区辽阳路地块 16
3.3地块三：长沙路地块 21
1、 青岛印象
青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。
青岛全市行政区域面积10654平方公里，辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西五个县级市，现状户籍总人口741万人，市区面积1316.27平方公里，由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区组成，现状户籍人口265万人 。
青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口。青岛港全年列中国第五位、矿石、原油等吞吐量列中国第一位、口岸外向度75%，列中国第一位。
青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业，是中国的第二大品牌之都。
青岛是国家历史文化名城和风景旅游胜地，中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市，2006年，青岛旅游业总收入为325.20亿元，约占GDP总量的1/10，2004，2005及2006年均位列中国旅游城市top10。
青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。 从国际经验及经济原理分析来说，奥运会的承办城市都将面临新一轮的固定资产投资热潮，也将因此引致GDP“前七后三”的加速增长，其对固定资产投资的年贡献率大约在10%—20%的范围内，对GDP的贡献率大约在1%—3%的范围内。
2、 青岛房地产市场
2.1青岛房地产整体市场
房地产投资增速减缓
施工面积继续增长、竣工面积相对下滑
全市住宅销售面积略低于06年水平
市内四区住宅销售价格稳步上涨，涨幅有所回落，价格涨幅先抑后扬
住宅供给有所增加
2007年青岛市商品住宅供应情况
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区域
| 新增供应项目个数
| 建筑面积（平方米）
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市南区
| 8
| 380,157
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市北区
| 5
| 172,665
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四方区
| 5
| 211,432
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李沧区
| 5
| 308,514
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崂山区
| 11
| 751,960
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城阳区
| 27
| 1,090,685
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开发区
| 20
| 315,558
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合计
| 81
| 3,230,974
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保障性住房供应体系进一步完善
◎廉租住房建设方面，今年受理申请并实施保障的近4,000户；
◎租赁住房建设方面，3,000套租赁住房建设已经全面启动；
◎经济适用房方面，已经开工在建建筑面积247万平方米，新开工建筑面积87万平方米，竣工建筑面积70万平方米；
◎普通商品房方面，施工建筑面积90万平方米，其中新开工建筑面积45万平方米；竣工建 筑面积20万平米。
市内四区土地出让集中在四方区、市北区
2007年青岛市市内四区土地成交情况
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区域
| 地块数量
| 用地面积（㎡）
| 建筑面积（㎡）
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住宅、商业等用地
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市南区
| 6
| 122,269.30
| 313,141.35
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市北区
| 9
| 228,622.30
| 824,623.00
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四方区
| 10
| 505,325.30
| 1,179,032.00
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李沧区
| 6
| 131,198.50
| 199,313.00
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合计
| 31
| 987,415.40
| 2,516,109.35
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2.2青岛房地产板块分布
大青岛的房地产市场由六大板块组成；不同的板块资源决定了各个板块内部主要的住宅产品类型不同。
东海岸板块：包括崂山区和即墨市；依托自然资源和城市资源，产品包括高层、多层以及低密度类；崂山一线海景客户为当地和外地高端客户；即墨客户群体多样化；崂山一线海景单价：13000-25000；非一线9000左右，即墨单价3500-10000；崂山：高档景观住宅市场/即墨：中高档低密度与普通城市住宅并存市场；青岛城市高档住宅区。
青岛北部板块：包括莱西市和平度市；依托本地城市资源、产品以多层住宅为主，少量低密度；以本地客户为主；单价区间：1600-3000；相对独立的城市住宅市场。
胶州湾北部板块：包括城阳区和胶州市；依托当地城市资源和青岛核心城市资源、产品包括高层、多层以及部分低密度物业；城阳以青岛和本地客户为主；胶州以本地客户为主；城阳单价：3500-6000；胶州