2008年下半年房地产市场分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    **市场营销部
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、全国市场分析
    二、青岛房地产市场分析
    三、市内各区人口及楼盘销售分析
    四、开发区市场分析
    五、开发区2008年9月5日至2008年12月11日部分楼盘销售明细
    六、部分个案分析（薛家岛区域）
    七、小结：市场不景气时要走两端
     
     
     
     
     
     
    一、全国市场分析
    总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。
     
    通过区域研究可以发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。
    同时低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销：第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。
     
    今后两年我国房地产市场走势也不乐观：2008年房屋成交量同比2007年出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,全年成交价格比2008年将会出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。
     
    今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被美国政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。
     
    在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。
     
    二、青岛房地产市场分析
    青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活400平方公里的土地。这对青岛城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定的不利影响。
    从目前市场来看，目前青岛市房价较高的集中在市南区CBD和崂山区海景房，主要以高层和写字楼为主。价格在18000-30000元/平方米之间，如东海路9号。
    市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不断的上涨，商品房价格在5500-6500元/平方米之间，四方区和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。
    经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的卓越·蔚蓝海岸、宝龙城市广场；开发区的石雀滩板块和安子区区域的开发，都为青岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价格在4500-7500元/平方米之间。
     
     
     
    三、市内各区人口及楼盘销售分析
    市南区
    区域状况：

    房屋价格区间：
     

     
     
     
     
     
    ?      市北区

     
    ?      四方区

     
    ?      李沧区
     

     
    ?      崂山区

     
    ?      城阳区

     
    ?      开发区
     

     
    四、开发区市场分析
    1、区域地产市场分析
    1）西海岸市场特征概述
    西海岸地产由三个板块组成。一是开发区管委所在地以长江路为中心的开发区新城区，二是以滨海大道与开发区紧密相连的胶南市，还有就是毗邻港口和炼油基地的黄岛老城区。这三个地产板块共享着跨海大桥、海底隧道等利好，拥有各自的发展特点和优势。
     
     
    2）海底隧道的建设 
    按照初步规划，隧道北起点在团岛，南端在薛家岛于北庄村和后岔湾村之间。海底隧道全长6170米，其中海域段 3300米，陆域段 2250米，两端敞口段长620米。总投资31.8亿元（不包括市区接线投资）。隧道采用双向双洞六车道，设计车速为80公里／小时，隧道建成后将带动整个开发区的经济，尤其滨海大道两侧将会成为热带区域
     
    2、开发区房地产市场描述
    开发区消费市场发展潜力非常巨大，毕竟作为一个新兴城市，待发展的层面过多。尤其是个人住房消费成为激活开发区房地产市场的强劲动力。随着开发区房地产市场的逐步成熟，越来越多的房地产企业注意到必须通过完善的管理和全优的服务树立自己的精品和名牌，虽然目前房地产市场比较低靡，但作为一个新兴城市，首先活跃的必是房地产市场，尤其作为开发区，在青岛市政府作出“经济建设中心西移”决定的时刻，就直接推动了开发区房地产业的发展。规划中的跨海大桥和海底隧道，使开发区的地理优势显现出来，成为人们理想的居住场所。大型项目和工业园区落户开发区，带来了大量的外来人口落户开发区，为开发区注入了活力。
     
    3、开发区板块分析
     
    A、唐岛湾板块
     
    
     
    简析：本区域聚集了开发区的高端楼盘，是开发区目前楼盘最集中、价格最高的区域，反映了整个开发区房地产的市场行情，其客户群体也大都是政府机关、事业单位、私营业者等有经济实力者，他们注重居住品味，买房子最关注的是地段、环境和房屋的升值情况。本区域中销售周期最长的是“国贸中心”，至今销售不到50%，价格高是最主要的因素，最主要的是没有把握住准确的客户群体，导致销售周期拉得越长，人们的关注度就越低。“千禧龙第三空间”是唯一一个主打投资概念的公寓，项目的推广和定位也都一致，广告宣传力度在年初非常大，知名度在开发区很大，加上项目一、二期销售良好的原因，很多客户会不约而至，且客带客也较多，但也因价格偏高的原因销售不是很好，再加之现在房地产投资市场的低靡，影响了投资客户的投资方向，使这种单纯的投资型项目滞销。海湾新城在今年推出无理由退房，很大程度上也吸引了部分客户，但受整个大环境影响，整体销售情况并不是很乐观。
     
    B．薛家岛版块：
    
     
    简析：本区域是08年房地产最具发展潜力的区域，以环境优美、离海近为主要特点，吸引外地及本地改善型购房人群，前几年因没有完善的市政配套、新建商品房少而很少选择这里，但随着片区的成熟尤其是石雀滩和安子区的规划出台，使这一区域成为全新的居住示范区，完善了配套，使开发区的居住区逐渐转移到此区域，加大了此区域的关注度，此区域也是唐岛湾、长江路区域项目最大的竞争对手。
    C、保税区版块：
     
    
    
    简析：保税板块房地产销售依托的是