山东临沂市房地产市场分析报告
     
    山东临沂房地产市场
    投资分析报告
     
    2008-5-18 
     
     
     
     
     
     
     
      本报告主要意图是：
    根据对临沂实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否具有投资价值；
    提纲：
    第1部分        临沂宏观环境研究………………………………………………………………………………………………………………2
    第2部分        临沂房地产一级市场研究………………………………………………………………………………………………………15
    第3部分        临沂房地产二级市场研究………………………………………………………………………………………………………20
    第4部分        投资价值研究……………………………………………………………………………………………………………………35
     
     
     
     
     
    第一部分：临沂宏观环境研究
    本章通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。
     
     
     
    第一节：城市概况
    要点概述：
    ?      临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，但半径较远；
    ?      山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业发达；
    ?      以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气的良好历史、人文环境。
     
     
     
     
    1、      地理位置及城市性质：
    临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏
    是鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市
                                                                                                                                       
    


    二、行政区划及面积
    临沂总面积17250.98平方公里，辖区3区9县，是山东省面积最大的市。全市土地总面积为1718992.74 公顷 （25784891.1亩），占全省土地总面积的10.93％。
     
     
     
     
    3、      人口状况
    2007年末临沂县总人口为1022.7万人，是山东省人口最多的地级城市，临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。
     
     
     
     
    四、交通状况
    

临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。
     
     
     
     
    五、历史与人文环境
    临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹，临沂古城已有2400多年的历史。
    临沂市是著名的革命老区。 良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。立足这些旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。在"十五"计划中市委、市政府又确立了具有临沂特色的"沂蒙好风光"战略，旅游开发突出了"绿色沂蒙"、"红色风情"、"文韬武略"三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出。
                           
     
    第二节：经济概况
    要点概述：
    ?      临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均GDP远落后于省内其他城市；
    ?      三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速；
    ?      财政实力与税收进一步加强；
    ?      城市房地产投资逐年加大；
     
     
     
     
     
     
     
    1、      国民生产总值与人均GDP持续快速增长，但人均GDP非常低
    临沂资源丰富，工业较强。食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。
    （1）      临沂GDP
     
     
     

     
    （资料来源：《临沂国民经济和社会发展统计公报》）
    临沂经济持续高速增长。2003年以来,临沂经济发展高出全省平均水平2个百分点。2007年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，经济总量位居全省第8。
     
    （二）人均GDP
    2007年临沂人均GDP-13639元，在山东省18个市中排名16位，人均GDP远落后于省内其他城市。
    二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速
    

    2007年三次产业增加比例
    12.4%
    51%
    36.6%
    第一产业
    第二产业
    第三产业
    
     
     
     
     
     
     
    资料来源：《临沂国民经济和社会发展统计公报》
     
    2007年，临沂第一产业增加值增长4.7%，其第二产业增长16.3%.第三产业增长19.9%。三次产业增加比例为12.4：51：36.6，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加。
    三、财政实力增强，税收进一步增加
     
    
    资料来源：《临沂2007、2006年国民经济和社会发展统计公报》
    2007年实现地方财政收入68.7亿元，增长18%，其中税收收入51.1亿元，占地方财政收入比重为74.3%，比2006年提高5.5个百分点，财政支出128.1亿，增长29.2%。
                    
     
     
     
    四、房地产投资进一步加大
    （1）      临沂固定资产投资与房地产投资额
     
    


     
     
     
     
     
     
     
    资料来源：『临沂历年政府部分统计公报』
     
    2001年以来，房地产投资平稳增长，2007年度投资规模达到56亿元
    小结： 
    近几年，临沂经济发展迅速，三产比例日趋合理，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资近年来持续加大。
     
    第三节：居民生活
    要点概述：
    ?      居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；
    ?      居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。
     
    1、      居民收入有大幅提升
    




     
     
     
     
     
     
     
    资