烟台房地产市场调研报告
    （2008年1月27日）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    前言：
    本次对烟台市、莱山区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。
     
    一、烟台城市概况
    概述：
    ?      优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力；
    ?      从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列；
    ?      烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。
    1、地理位置
    烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。
    全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。
    2、行政区划及面积
    烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。
    烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。
    3、城市人口

     
    4、城市交通
    烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。
    ?      陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006年全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。
    ?      海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。
    ?      空：航空业快速发展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。
    5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市
    烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。2005年年共接待海内外游客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，国内游客1436.05万人次。
     
    二、城市经济
    概述：
    ?      烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2005年烟台市GDP总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位；
    ?      三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位；
    ?      财政实力与税收进一步加强；
    ?      固定资产与房地产投资进一步加大；
    ?      城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。
    1、国内生产总值与人均GDP持续快速增长
    烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。
    （1）烟台市GDP
    烟台市经济持续高速增长。2003年GDP达到1316亿元，2004年GDP达到1630.9亿元，2005年GDP达到2012.46亿元，2006年GDP达到2402亿元，2007年GDP达到2885亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位。
    （2）2007年烟台市人均GDP
     

    （资料来源：政府统计公报）
    2、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速(2007年政府数据未公开)
    2006年全市第一产业实现增加值216.01亿元，增长5.9%；第二产业实现增加值1462.23亿元，增长20.4%；第三产业实现增加值723.86亿元，增长13.9%。三次产业结构由上年的9.81：59.53：30.66变化为8.99：60.87：30.14。全市税收收入占GDP比重达9.85%，比上年提高0.45个百分点；地方财政收入占GDP比重达4.68%，比上年提高0.35个百分点。
    3、固定资产投资与房地产投资进一步加大
    （1）烟台市固定资产投资与房地产投资额
    2006年全社会完成固定资产投资1591.16亿元,增长19.8%。实现财政总收入378.56亿元,增长29.13%,其中地方财政收入112.42亿元,增长29.16%。税收总收入236.55亿元,增长25%。年末金融机构本外币各项存款余额1913.62亿元,比年初增加231.29亿元。其中居民储蓄存款余额1129.69亿元,比年初增加114.34亿元。年末金融机构本外币各项贷款余额1342.52亿元,比年初增加194.12亿元。2006年全年完成房地产投资71.78亿元。
    小结：
    近几年，烟台市经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006年国内生产总值已位于山东省和全国前列，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。
    4、居民消费能力
    概述：
    ?      居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；
    ?      社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；
    ?      城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间；
    ?      居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。
    （1）居民收入与支出均有提升

    （资料来源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）
    2006年，城镇、农村居民收入与支出比2005年均有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出的比例较小且浮动不大，可以看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。 
    恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在30—40%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。
    （2）社会消费品零售总额增长幅度较大

    （资料来源：烟台市历年政府部门统计公报）
    2006年烟台市社会消费品零售总额接近600亿，在2004年的基础上增长16.1%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。
    （3）2006年城市居民人均住房面积

     
     
     
     
     
    （资料来源：政府部门统计公报、网站）
    从上表可以看出，2006年烟台市城市居民人均住房面积为18.67m2，与山东省平均水平尚有一定距离，和全国相比差距更大，一方面说明烟台市房地产市场发展相对缓慢，另一方面也预示着烟台房地产市场还有很大的需求空间。
    （4）银行存款继续增加

    （资料来源：烟台市历年政府部门统计公报、年鉴）
    2006年，烟台市居民存款额达到1683.20亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明烟台市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。
    小结：
    烟台市城镇居民人均可支配收入持续增加标志着城镇居民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。
     
    三、烟台市城市规划及各区功能分析
    概述：
    烟台市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的指引下，莱山区具有更强劲的发展潜力。
    1、城市建设现状
    近几年，烟台市加快城市化可持续发展战略。2005年，城市对旧居民区环境综合整治扎实推进：对市区14个社区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。
    2、城市规划
    （1）城市发展战略部署原则
    壮大中心城市，发展八大组团
    ?      加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。
    ?      充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。
    ?      膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。
    （2）规划年限
    2003年-2020年
    （3）城市规模
    规划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。
    （4）规划范围
    莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。
    （5）具体规划
    山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间结构
    ?      以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。
    以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构，八大组团及自然隔离带分布如下：
    ?      划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团。